市场比较法与成本法的组合在祥源房地产估价中应用研究毕业论文设计40论文41文档格式.docx

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班级

09房管1

学号

20091512107

学院名称

管理学院

专业名称

工程管理

（房地产经营管理）

指导教师

魏本忠

2013年

5月

23日

摘要

作为常见的估价方法，市场比较法和成本法在估价过程中各有其弊端。

市场比较法是选取已经完成交易的与估价对象在估价时点相似的案例作为可比实例。

在计算过程中，市场比较法更多的是依靠已经完成的交易实例，其评估价格更多是对过去房地产市场的评估，而缺乏对未来房地产市场发展趋势做出预测。

此外，应用市场比较法评估房地产价格时，在进行因素修正时，并没有完全固定的规定约定因素修正的标准。

因此，在进行房地产评估时，估价人员只是根据自己的估价经验和理论知识进行因素修正，这就导致了因素修正系数中包含了太大的主观性和随意性。

成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本作为依据来计算估价对象价值的方法。

成本法在估价过程中存在诸如与实际价格变化不同步、不能反映市场供求状况、无法体现无形价值、没有考虑功能因素对房地产价格产生影响、不能反映房地产正的经济外部性等方面的缺点。

因此，在估价过程中尽量避免两种方法的缺点，发扬两者的优点是保证估价结果准确性的关键。

本文主要研究市场比较法和成本法在房地产估价中的应用，文章先对市场比较法和成本法进行理论概述，然后选取祥源房地产作为研究对象，应用市场比较法和成本法对该房地产项目的6#、7#和8#楼进行评估，最后根据市场比较法和成本法在评估过程中存在的问题及各自优点对估价结果汇总分析，各自取权重，以使各自扬长避短，达到优势互补的结果。

关键词房地产估价；

市场比较法；

成本法

Abstract

Ascommonappraisalmethods,marketcomparisonapproachandcostapproachdrawbacksinrealestateappraisalprocess.Marketcomparisonapproachselectsthecasesthatandaresimilartothevaluedrealestateatthetimeofvaluationascomparableexamples.Duringtheappraisalprocess,marketcomparisonmethodreliesmoreonthecasesthat,soitsfinalpriceisbasedmoreonthepastrealestatemarketwhilelacksoftheforecastonthedevelopmentofrealestatemarketinthefuture.Besides,whenweapplymarketcomparisonapproachinestimatingthevalueofthecertainrealestate,thereisnofixedruleswhichcouldbeselectedasstandardsoffactorcorrectionintheprocessoffactorcorrection.Therefore,appraisalpersonnelcorrectfactoraccordingtotheirappraisalexperienceandtheoreticalknowledgeduringtherealassessment,contributingtothefactorrevisioncoefficientcontainstoomuchsubjectivityandarbitrariness.

Costmethodisbasedonthereplacementcostorreconstructioncosttocalculatethepriceofthevaluedrealestate.Costmethodexistssomeproblemsinitsappraisalprocess,suchasthecostisnotsynchronizedwiththeactualprice,themethodcannotreflectthemarketsupplyanddemandsituation,whileneglecttheintangiblevalue.Besides,themethoddoesnotconsidertheimpactoffunctionfactoronrealestatepriceaswellasignorestheeconomicexternalitymeritsintheprocessofassessment.Therefore,itissignificanttoavoidtheshortcomingsofthetwokindsofmethodsasfaraspossible,anditiscrucialtodevelopadvantagesofthemethods,whichensuretheaccuracyoftheassessmentresults.

Thispapermainlyresearchestheapplicationofmarketcomparisonapproachandcostapproachinrealestateappraisal.Atfirst,thearticleofferstheoreticalsummariesofmarketcomparisonapproachandcostmethod,andthenitselectsXiangYuanrealestateasitsresearchobject,applyingmarketcomparisonapproachandcostmethodtoestimatethevalueof6#、7#and8#whichareamongtherealestateproject.Atlast,thearticleprovidessummarizedanalysisaccordingtotheproblemswhichmarketcomparisonapproachandcostmethodallexistandtheirrespectiveadvantages,balancingtheirweight,inordertocarryonthemeritsandavoidtheweaknessesasfaraspossible,andachievetheresultofcomplementingeachother’sadvantages.

Keywordsrealestateappraisalmarketcomparisonapproachcostapproach

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1绪论1

1.1研究背景1

1.2研究方法及意义1

1.3文献综述2

1.3.1国内房地产估价研究理论2

1.3.2国外房地产估价研究理论2

2市场比较法和成本法概述4

2.1市场比较法4

2.1.1市场比较法的概念4

2.1.2市场比较法的适用条件和适用范围4

2.1.3市场比较法的操作程序4

2.1.4因素修正4

2.1.5求取比准价值5

2.2成本法5

2.2.1成本法的含义5

2.2.2成本法的理论依据5

2.2.3成本法的适用条件和适用范围6

2.2.4成本法估价的操作步骤6

2.2.5成本法的基本公式6

2.3两种方法的对比6

3项目评估8

3.1估价对象简介8

3.1.1房地产权利状况8

3.1.2房地产建筑物状况8

3.1.3项目所在地的交通状况8

3.2评估方法的选择8

3.3估价过程9

3.3.1.用市场比较法求取6#、7#、8#楼的房地产价格9

3.3.2.市场比较法在估价过程中存在的问题及相应的原因分析12

3.3.3运用成本法求取6#、7#、8#楼的房地产价格13

3.3.4成本法在估价过程中存在的问题及相应的原因分析19

4市场比较法与成本法的组合21

结论22

致谢23

参考文献24

1绪论

1.1研究背景

当前，中国经济正处于高速发展的阶段，在这种经济形势大背景下，商业地产也得到了迅猛发展，并已成为我国国民经济的重要组成部分和GDP的主要增长点。

尤其是房地产，不仅是一种重要的资源或财产、生产要素或消费品，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象。

因此，房地产价格或价值成为人们普遍关注的问题之一。

然而，无论作为交易或投资对象，房地产的价值或价格都是受其成本和其他众多房地产的影响。

因此，做好房地产估价、提高估价精确度工作是极为重要的。

作为常见的估价方法，市场比较法和成本法在估价过程中各有其弊端，市场法估价需要在估价时点的近期有较多类似房地产的交易。

房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用市场法估价。

房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产交易。

在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产交易的真实价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用市场法估价的难点。

对于很少发生交易而限制了市场法运用，可选择运用成本法，运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要效用的增加有所作用才能构成价格。

价格等于“成本加平均利润”是在较长时间内平均来看的，并且需要具备两个条件：

一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。

因此，如果不是在较长时间内，或者没有自由竞争，又或大量重复生产，价格就不会等于成本加平均利润。

本文选取祥源房地产作为估价对象，并运用市场比较法和成本法分别对其进行评估，然后对评估结果做综合分析。

取两种方法的长处避其短处，以达到优势互补的效果。

1.2研究方法及意义

本文先对一具体房地产运用市场比较法和成本法进行估价，根据两种方法评估结果分