Chinese Translation中译本Word文档下载推荐.docx
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對
答辯人
AGRILALIMITED及另外58家公司
FACV2/2000
終院民事上訴2000年第2號
（與終院民事上訴2000年第1號合併）
主審法官：
終審法院首席法官李國能
終審法院常任法官包致金
終審法院常任法官陳兆愷
終審法院非常任法官烈顯倫
終審法院非常任法官梅師賢爵士
聆訊日期：
2001年2月6至9日
判案書日期：
2001年3月6日
判案書
終審法院首席法官李國能：
1.本席同意本院非常任法官梅師賢爵士的判決。
終審法院常任法官包致金：
2.本席同意本院非常任法官梅師賢爵士的判決。
終審法院常任法官陳兆愷：
3.本席同意本院非常任法官梅師賢爵士的判決。
終審法院非常任法官烈顯倫：
4.本席同意本院非常任法官梅師賢爵士的判決。
本席僅就該59幅發展用地而發表意見，並將採用非常任法官梅師賢爵士在其判詞中所使用的縮略詞。
法定機制的牽強性質
5.依本席看，困難在於確定《地租條例》及《地租規例》第2條規例所指的「應課差餉租值」本身是一種虛無飄渺的牽強過程。
有關法定機制背後是一層又一層的假想。
首先，《地租規例》第2條規例規定，估價署長為徵收地租的目的而評估的應課差餉租值，須猶如該土地是根據《差餉條例》須評估差餉的物業單位一樣。
其次，《差餉條例》第7
（2）條規定，估價署長在作出該項評估時，須假設該土地是按年租出。
考慮到該兩項條例在評估應繳地租方面如何互相配合，上述第二項假設必然從第一項假設產生。
「假設按年租客」
6.《差餉條例》第7
（2）條所蘊含的「假設按年租客」概念，乃仿照英國《1836年堂區評估法令》。
該法令處理對可繼承產評估濟貧差餉稅的事宜，其第1條規定，濟貧稅須按「對可繼承產淨年值的估計……意即對可繼承產在按年租出下可合理預期得到的租金的估計……」予以評定。
在該制度下，所有種類的「可繼承產」均被評稅，包括通常根本不會預期被租出的可繼承產，例如LondonCountyCouncilv.TheChurchwardensofErith[1893]AC562案中的抽水站及「排水口工程」。
一旦有關可繼承產被裁定為應課稅，負責進行評估的機關便只得在運用「假設租客」公式上盡其所能。
在某些情況下，這項工作並不容易，正如英國司法大臣Herschell勳爵在LondonCountyCouncilv.TheChurchwardensofErith案的判詞中所承認一樣（見該案彙編第586頁）：
該案一項中心爭議點是，在對倫敦郡議會評稅的過程中，倫敦郡議會作爲涉案可繼承產的擁有人可否被視爲假設租客之一。
英國上議院對此給予肯定的答案。
估價署長的處理方法
7.就本案所涉的59幅發展用地而論，有關評估要求估價署長在「有關日期」運用「假設按年租客」公式，而事實上該批用地在當日正處於不同的發展階段。
估價署長為統一起見，將全部59幅用地視爲未改善用地。
這種處理方法對答辯人有利，亦很可能屬正確。
與訟各方未有就此爭議點向本院提出任何辯據。
8.清楚的是，估價署長在評估過程中實際上採取了破天荒的做法。
此說實無可避免，因爲正如與訟各方認同，根據差餉法，「不可對在建造中的房屋評估差餉」（引自Wilberforce勳爵在Dawkins（ValuationOfficer）v.AshBrothersandHeatonLtd[1969]2AC366案中的判詞（見該案彙編第385頁H））：
因此，像本案般的情況便無判例可依。
此項困難已蘊含於《地租規例》第2條規例本身所訂明的法定公式：
「該租出的土地……的應課差餉租值，須猶如該租出的土地是根據《差餉條例》須評估差餉的物業單位一樣確定」。
為得出有關用地可以哪一個租金金額按年租出，採用不同的處理方法乃屬合法，因爲《差餉條例》並無規定第7
（2）條所指的「物業單位〔按年〕租出可合理預期得到的租金」須如何確定。
若然此點受到爭議，基本上便要根據專家證據作出定奪。
方法之一實際上是假想有關用地已於有關日期被某擁有人購買，然後探討該擁有人可合理預期該用地按年產生何種回報。
這基本上便將代表第7
（2）條所指的假設「租金」。
按本席理解，估價署長在本案中就是循這個方法作出評估。
估價署長採取了兩個階段的評估程序：
（1）他在緊記有關用地的所有特徵下（引用「按當時實際狀況」原則），探討擁有人於有關日期為購買作爲空置用地的該用地而可能支付的款額：
這實際上是該用地的市值。
（2）完成這個步驟後，他仍要確定一個每年租值，因此他運用百分之四的資本減值比率，以得出為徵收地租的目的而言的應課差餉租值。
「初步法律問題」
9.在本案中，上訴法庭以至本院所面對的困難是土地審裁處未有充分處理眾答辯人根據《地租條例》第26
（1）條提出的上訴。
土地審裁處僅僅回答了十項「初步法律問題」：
但在假設有關答案對估價署長有利的情況下，對於估價署長用以就該等用地得出應課差餉租值（及隨之而來的在地租登記冊内的相關記項）的方法是否不受質疑的問題，仍然懸而未決。
這使上訴法庭以至本院須在資料貧乏的不利條件下，費力理清各項既艱深且不易掌握的概念。
本案再一次顯示初審審裁庭尋求以回答初步法律問題了事的做法的内在危險。
本席理解這是與訟各方協定的處理方法，但事後看來，這情況令人遺憾。
一個理想得多的做法，是揀選若干個案作爲樣本，在土地審裁處進行聆訊至得出結論。
這樣，土地審裁處若然裁定某宗上訴得直，便可根據《地租條例》第27
（1）（c）條指示估價署長以特定方式修訂地租登記冊。
假如案件循此方式進行，審理上訴的法庭便能看清真正爭議點所在。
結論
10.既然本院裁定恢復地租登記冊內相關記項的法律基礎，有關上訴大概將在土地審裁處恢復聆訊（但就該兩幅農業用地的上訴也許除外—其核心爭議點是該兩幅用地是否獲豁免地租）。
11.本席贊同本院非常任法官梅師賢爵士在其判詞中提議作出的命令。
終審法院非常任法官梅師賢爵士：
引言
12.這兩宗合併上訴乃針對上訴法庭（由上訴法庭法官梅賢玉、上訴法庭法官祁彥輝及原訟法庭法官李義組成）的裁決而提出。
首宗上訴由差餉物業估價署署長（下稱「估價署長」）提出，次宗上訴則由被估價署長評估地租的59家公司（下稱「眾答辯人」）提出。
上訴法庭就估價署長與眾答辯人針對土地審裁處的裁決而提出的上訴作出判決。
事緣土地審裁處在眾答辯人不服估價署長所作的評估地租，向土地審裁處提出上訴，而土地審裁處陳述若干初步法律論點，並在其裁決中回答該等論點。
土地審裁處在開始聽取證據之前已陳述該等論點，因此並無作出任何事實裁斷。
缺乏事實裁斷，令回答有關問題方面出現困難。
13.本案純粹涉及對處於建造及發展期間的已租出土地評估地租。
署方所評估的地租須由政府土地租契的承租人繳付，而有關土地處於發展或重新發展過程之中，儘管在其中一些個案中，發展過程並未超越在用地上架起圍板的階段。
眾答辯人為有關59幅發展用地的承租人，於1985年5月27日（即《中英聯合聲明》獲追認之日）之後而在1997年7月1日（即中國對香港恢復行使主權之日）之前取得該等用地。
為方便論述，可把該等用地分爲三類，即（i）發展用地；
（ii）重新發展用地；
及（iii）在農地上的用地。
14.上述59幅用地中，33幅發展用地均為空地，並透過政府新批地、交還及重批土地或為發展目的而交換土地等方式由眾答辯人取得。
另外24幅重新發展用地是眾答辯人為重新發展的目的而取得的土地，土地上的舊構築物已被拆卸，以等候重新發展。
其餘兩幅農地經交還及重批土地後，由眾答辯人為未來發展的目的而取得。
15.發展用地的租契於1985年5月27日至1997年6月30日期間批出。
重新發展用地及農業用地的租契本來於1997年6月30日之前到期屆滿，但除了其中一幅用地的租契藉協議而獲續期外，其餘租契均根據《新界土地契約（續期）條例》（第150章）第6條獲續期至2047年6月30日。
16.估價署長根據《地租（評估及徵收）條例》（第515章）（下稱「《地租條例》」）及表明根據《地租條例》訂立的《地租（評估及徵收）規例》（下稱「《地租規例》」）作出各項地租評估。
《地租條例》自1997年5月30日起實施，其明示的宗旨是「就某些年期超越1997年6月30日的政府租契的地租的評估及徵收，訂定條文」。
該等租契的年期為憑藉於1985年5月27日之後依據《聯合聲明》附件三批出的批地或續期而獲延展至超越1997年6月30日。
《地租規例》自1997年6月6日起生效。
17.不受爭議的是，憑藉《地租條例》第3（a）或3（b）條，《地租條例》適用於據之而持有涉案所有用地的租契。
《地租條例》第3條規定：
「本條例適用於—
（a）根據藉《新界土地契約（續期）條例》（第150章）第6條的實施而續期的租契而持有的土地的權益；
（b）根據租契中有明訂的責任繳交相等於租出土地的不時的應課差餉租值3%的每年租金的租契而持有的土地的權益。
」
所有有關租契均構成《地租條例》第2條所指的「適用租契」。
案中爭議
18.各名答辯人於1997年6月底或7月初收到估價署長發出的徵收通知書，根據上述的1997年法例就有關用地徵收地租。
徵收通知書所申索的金額相當大，並以有關土地財產的應課差餉租值百分之三為徵收基準。
在此之前，眾答辯人只須就有關用地繳交象徵式租金（款額通常為1,000元）或零租金。
19.眾答辯人對估價署長所作評估的質疑，主要（雖然絕非純粹）由《地租條例》與《差餉條例》（第116章）之間的關係引起。
《地租條例》採用「應課差餉租值」概念作爲評估地租的基準。
《差餉條例》在評估差餉繳納人繳納差餉的法律責任上運用同一概念。
雖然地租制度與差餉制度不同，兩者的目的亦有分別，但除《地租條例》任何特定條文另有規定外，《差餉條例》適用於為徵收地租的目的而根據《地租條例》作出的應課差餉租值的確定（見《地租條例》第8
（2）條）。
結果，評估地租是以《差餉條例》第7A
（2）條所述明的估價假設為基準。
這點現不受與訟各方爭議。
20.與訟各方亦同意有關用地根據《差餉條例》並非為應課差餉。
就差餉法而言，該等用地在進行建造工程期間不被視爲被佔用而應課差餉。
21.眾答辯人聲稱，當有關用地並無引起繳納差餉的法律責任時，亦不須繳納地租。
估價署長不認同此說，提出爭辯。
雙方的分歧實質上關乎兩項主要爭議點：
（1）當土地並無被佔用而使其應課差餉，從而根據《差餉條例》無法律責任繳納差餉的時候，是否准許為根據《地租條例》評估地租的目的而確定（非為零的）應課差餉租值？
；
及
（2）對於等候進行或正在進行建造工程、因而無法律責任繳納差餉的空置建築物用地，在為徵收地租的目的而確定該用地的應課差餉租值時，是否准許把該用地的發展潛力列爲考慮因素？
估價署長辯稱該兩項問題的答案均應為肯定，眾答辯人則持相反立場。
在土地審裁處的法律程序
22.眾答辯人的上訴以合併的方式在土地審裁處進行聆訊。
當時，與訟各方就擬定涵蓋涉案三類用地的十項初步法律論點達成協議。
由於第10項論點透過協議得
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