博物馆大楼物业管理服务投标书彭彬Word格式.docx
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二、项目管理处内部运作流程
12
三、客户服务部工作职责
四、客户服务部与外部总体关系
五、项目管理处与公司接口管理
13
第三节XX物业规章制度
一、质量控制程序规章制度
14
二、行政管理规章制度
15
三、管理处规章制度
16
四、工程维修规章制度
17
五、秩序维护规章制度
18
六、环境管理规章制度
19
第四章人员配备及培训
第一节人员配备
一、骨干人员的素质要求
21
二、人员配备计划
22
第二节人员培训
23
一、培训方式、目标
24
二、管理人员培训
26
三、针对XX项目保洁员的培训策划
27
第五章特色服务设想（含合理化建议）
第一节XX日常管理建议
34
第二节物业清洁服务项目合理化建议
35
第三节大型活动服务措施
36
第六章物业清洁服务方案
37
第一节清洁服务质量控制体系
一、质量管理程序
39
二、客户服务管理程序
47
第二节清洁作业管理程序
63
第三节清洁质量检查标准
67
第四节作业安全管理程序
76
第五节本项目管理制度
一、项目管理体系
77
二、现场管理架构
78
三、XX进场工作流程
79
四、XX清洁质量检测标准
82
五、XX清洁服务质量评审细则
86
六、XX保洁人员行为规范
90
第六节公司内部管理制度
109
第七节作业承诺书
110
第七章紧急预案程序
一、XX天然气泄漏应急处理程序
111
二、火警应急处理程序
113
三、XX消防设备人为损坏处理程序
115
四、XX遇雷暴及台风处理程序
117
五、XX漏水（水浸）应急处理程序
118
六、XX发生停电及电力故障应急处理程序
120
七、XX遇地震应急处理程序
121
八、电梯困人应急处理程序
122
九、发生噪音污染处理程序
123
十、XX发生交通意外应急处理程序
125
十一、发生盗窃处理程序
126
十二、发生抢劫处理程序
127
十三、发生偷车处理程序
128
十四、擅自侵入处理程序
129
十五、发生可疑物件或爆炸物应急处理程序
130
十六、拾获财物处理程序
131
十七、水力系统故障处理程序
第一章
项目分析及物业清洁服务定位及设想
一、XX省XX简介
3、XX大院占地面积：
81809.15平方米
4、建筑面积：
47187平方米
二、客户需求分析
XX省XX定位于高端公共服务窗口物业，要求提供全面而细致保洁服务，打造出星级物业的亮点和特色。
为此，我司着眼于XX物业服务的长远前景和社会效益，力避急功近利，华而不实的短期行为。
我们将充分的发挥公司ISO9001:
2000和ISO14001:
1996质量保证体系，人力资源管理体系，财务管理体系，品质监督体系以及专用物业管理软件体系的重要作用，同时引进酒店管理的模式和服务意识，带入到物业清洁服务中，提供全面细致的环境管理工作，为客户带来全新的“星级酒店式”物业清洁服务。
三、物业清洁服务定位及设想
结合XX省XX的规划布局，建筑风格及物业使用性质，针对客户服务需求，我司对该XX的物业服务定位是：
星级酒店式的物业清洁服务。
围绕这一整体定位，我们做如下服务构想：
1、设立客户服务部，24小时全天候为馆方提供沟通服务。
为确保实现高标准的客户服务，我司制定了一套面向XX的服务标准：
服务内容标准
在上班时间提供紧急服务10分钟之内
在下班时间提供紧急服务30分钟之内
接到投诉后采取行动24小时之内
2、协助馆方节能降耗，对电梯、中央空调、风机等系统进行经济运行规划。
3、保证客户享有安全、舒适、整洁、优美的工作环境。
4、不断夯实物业清洁服务，持续提高物业清洁服务水平，不但为客户提供优质的物业清洁服务，更努力提升XX的使用价值，使甲方获得最佳的经济效益和社会效益。
第二章
物业清洁服务承诺
一、物业清洁服务承诺目标和指标
我司将从物业清洁服务的基础工作开始，全面而深入的以科学化、系统化模式对XX进行服务，通过XX省XX甲方的紧密配合和支持，落实我司达到既定的服务目标和服务指标的要求。
1、服务目标
（1）服务第一，客户至上
通过系统的培训，强化员工对管理服务的认识和服务技能，做到以客户至上，服务第一为宗旨。
（2）专业管理，国际认证
根据国家及行业的需求，按照ISO9001:
2000国际质量体系，融合专业化的规章制度，全面推行高水平的物业服务。
（3）树立形象，打造品牌
以服务质量的提升，附以我司完善的管理制度和体系，令客户亲身感受优质而专业的物业服务，并且通过我们优质的物业管理帮助科技XX树立星级办公楼形象，共同打造品牌声誉。
2、服务指标
我司郑重承诺，以最优质、专业的清洁服务，为XX省XX项目营造一流的整洁、舒适、优美的清洁环境，并不断提升清洁服务水平及质量，特拟定以下指标，并承诺：
序号
指标名称
投标指标
管理指标具体内容
客户满意度
98%
客户对我们的管理团队、提供的服务感到满意
员工满意率
95%
员工对公司有向心力，工资、福利感到满意
安全事故发生率
0%
安全心系公司，防微杜渐，防患于未然
安全事件处理及时率
100%
违章杜绝在事发前，建立跟踪、回访记录
客户投诉处理及时率
按客户服务程序做细各项工作，提高管理人员素质，协调关系，服务业主，及时处理
员工上岗（培训）合格率
持证上岗人员达100%，培训与自学相结合，每半年轮训一次
环境卫生质量达标率
99%
清洁区域洁净卫生、垃圾日产日清，22小时卫生保洁制
违章发生率
1%以下
建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理
档案资料建立完好率
建立资料库，档案齐全，管理完善
第三章
物业清洁服务管理方式及管理制度
第一节XX物业对XX管理方式总体描述
XX物业将采取贴合XX省XX特性的物业清洁服务管理方式，基本特点如下：
（一）经理目标责任制
XX物业对XX省XX的管理方式将采取经理目标责任制。
公司依据质量方针和管理目标，结合项目实际情况，与以项目经理为核心的管理团队签署项目管理目标和经济目标责任状，以保证管理处处在一个高效、务实、奋进的过程中，确保实现公司向甲方承诺的服务目标。
一方面，公司对XX管理处运行体系、服务品质实行监督考核进而确保清洁服务的高品质；
另一方面真诚地接受XX省XX的领导、工作人员、相关管理部门和来访客人对XX物业提供的物业清洁服务进行考评。
（二）服务窗口一站制
简化服务程序，为客户提供方便快捷的服务是我们服务创新的关键。
针对物业的特性，我们将为客户提供方便快捷的“一线通”物业服务模式，即设立客户服务部，24小时服务热线，与物业清洁服务相关的所有服务诉求得到及时、有效的统一处理。
从接受诉求，到问题处理，再到跟踪回访，全部都由该部门对口负责协调处理。
整个服务流程方便、快捷、及时、有效，顺畅。
（三）日常管理表格制
在服务细节管理方面，XX物业全面贯彻ISO9001：
2000质量体系，大力推行表格化管理，以服务的标准化保证高服务品质的长期性和一贯性。
通过在实际工作中的总结，我们制定了140张表格，这些表格把各项管理服务工作都纳入标准化管理的轨道，将XX物业所倡导的“做细节大师”理念渗透进物业清洁服务的每一个环节中。
（四）服务工作透明制
即公开我们日常工作的标准、时间及内容，自觉接受客户监督。
我们将以周和月为单位，对甲方进行回访或正式会议，通报物业清洁服务的各项工作安排，听取甲方的意见和建议，达到共同管理的效果。
（五）员工培训制度化
提供优质的服务，并赢得客户的认可，是物业服务企业竞争中致胜之道，而人是提供服务的载体，对物业人员的严格培训至关重要。
XX物业的培训工作已制定成为公司制度，我们将根据物业服务内容，为XX的物业服务人员量身制订详细的培训计划。
第二节物业清洁服务机构设立及运作流程
一、管理处组织机构设立
XXXX物业管理有限公司将在XX省XX设立项目管理处，本着精简、高效运作的原则，下设客户服务部（简称客户服务部）、保洁业务一部、保洁业务二部、保洁业务三部。
管理处实行公司领导下的项目经理负责制，管理处的职责是对整个管理区域实施全面的物业清洁服务。
管理处经理对XX物业清洁服务工作全权负责，并对物业公司负责，是XX管理处一切重大事务的组织者和指挥者。
【表一：
XX物业XX项目管理处组织架构图】
二、管理处内部运作流程
管理处运作模式是建立以客户服务部为“中央处理枢纽”的快速反应系统。
该模式的主要特征是：
一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。
【表二：
XX物业XX项目管理处内部运作流程】
三、客户服务部工作职责
客户服务部是管理处的核心部门，管理处的绝大部分管理工作由客户服务部来协调处理和完成。
对外积极认真受理并且反馈客户诉求；
对内则担任起领导、协调、监督各方面诉求处理情况的角色。
其主要职责有：
◆接受客户诉求，通知相关业务部门处理；
◆对诉求进行跟踪、回访和记录；
◆对诉求进行统计、分析，并向管理处经理提供分析报告；
◆作为管理处对外的服务窗口，对外协调与物业公司有关的一切事务；
◆各种管理工作的检查、督促；
◆各种资料的档案管理；
◆组织管理处的内部培训；
◆各类增值服务的开展与管理。
四、客户服务部与外部总体关系
管理处把客户服务部作为对外联系、沟通的唯一窗口，所有事件都通过客户服务部后台内部程序进行处理，既可以提高工作效率，也可避免对外工作的多头管理。
五、管理处与公司接口管理
XX物业品质管理部门作为窗口与管理处进行一对一管理，公司品质管理部门对管理处进行监管，并提供相关服务。
管理处将难以解决的问题及时向公司品质管理部门提出申请，请求公司品质管理部门给予协助解决。
对于品质管理部门不能单独解决的问题，也可以向公司对口部门提出申请，请求公司相关对口部门给予协助解决，管理处通过每半个月的项目经理例会定期向公司领导提供分析报告，为公司领导决策提供第一手材料。
另一方面，品质部按既定的管理目标和经济目标对管理处进行月度、季度、年度考核，以保证管理处的服务品质。
XX物业在长期物业管理实践中，制订了一系列的规章制度，形成了一套涵盖物业管理运行各要素的制度体系，并通过了ISO9001:
2000质量体系认证。
一、质量控制程序规章制度
1.质量手册说明
2.质量手册修改控制
3.公司概况
4.公司组织机构图
5.公司质量管理体系结构图
6.质量管理体系过程职责分配表
7.质量
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