徐州市场考察Word格式.docx

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（一）徐州概况

地理位置

徐州市位于江苏省的西北部，东经116º

22′～118º

40′、北纬33º

43′～34º

58′之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里.徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。

境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，老黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。

气象气候

徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。

气候特点是：

四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期；

四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。

矿产资源

徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产，储量大、品位高。

煤炭已探明储量达39亿吨以上，年产量2500多万吨、占全省95%以上；

井盐储量为220亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；

石膏年开采能力500万吨，为华东地区之首。

丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的基础，但同时由此而衍生的矿产开采、加工及化工产业也给城市环境带来一定负面影响。

人口构成

人口总量保持低速增长。

至2008年末全市户籍人口946.86万人。

较上年末增加5.91万人，增长0.6%，全年登记结婚7.88万对，比上年增加1.08万对。

年末常住人口869.21万人，比上年末下降0.2%。

城市功能

徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区、环渤海经济圈的结合部，是四省经济的重要连接点。

另外还承担着陇海——兰新经济带东部的中心城市、全国重要的综合性交通枢纽、区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色。

交通情况

徐州是全国重要的交通枢纽，京沪、陇海两大铁路干线的交汇点，京沪高速铁路使徐州到北京、上海的时间均缩短至两个多小时，并与规划建设的徐兰客运专线交汇，徐州将成为全国重要的高速铁路枢纽；

5条国道、20条省道、5条高速公路在徐州市纵横成网；

京杭大运河穿境而过；

市区距连云港国际港口200公里，并以高速公路相连；

观音机场已开通至上海、北京、杭州等地12条航线，正在争取开通香港临时包机；

鲁宁地下输油管道纵贯境内，形成了铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的立体交通体系。

（二）徐州投资环境

从2004年到2008年徐州生产总值比较，以及增速对比。

2008年徐州生产总值达到2007.36亿元。

2008年第一、二、三产业所占比重。

从2004年到2008年实现社会消费品零售总额比较，以及增速对比。

城市居民人均收入与消费性支出。

农村居民人均收入与消费性支出。

可以看到，徐州近几年城镇居民的收入稳步提高，徐州城镇居民2008年人均收入达到16955元；

徐州农村居民收入较低，与城镇居民收入相差过半，城乡居民收入相差较大。

2008年，徐州地区生产总值突破两千亿元，达到2007.36亿元，比上年增长13.5%。

其中，第一产业增加值210.02亿元，增长5.2%；

第二产业增加值1061.78亿元，增长14.0%；

第三产业增加值735.56亿元，增长15.5%。

人均地区生产总值23069元（按常住人口计算），按当年汇率折算人均GDP超过3000美元，达到3378美元。

城市化水平稳步提高，年末全市城市化率达47.2%，比上年提高1.4个百分点。

民营经济发展加快。

全市民营经济实现增加值1221.40亿元，比上年增长14.9%，高于GDP增幅1.4个百分点；

总量占全市GDP的60.8%，比上年提高0.6个百分点。

　固定资产投资方面：

固定资产投资稳定增长。

全年完成全社会固定资产投资1250.66亿元，比上年增长30.2%。

规模以上投资1161.75亿元，增长33.2%，其中，城镇投资1015.04亿元，增长31.9%；

农村投资146.70亿元,增长42.8%。

国内贸易和市场物价方面：

消费品市场持续繁荣。

全年实现社会消费品零售总额680.23亿元，增长25.3%，增速比上年提高7.3个百分点。

财政方面：

财政收支较快增长。

全年财政总收入268.60亿元（不含基金），增长21.7%；

一般预算收入125.85亿元，增长25.4%。

财政总收入占GDP的比重为13.4%，比上年提高0.2个百分点。

全年地方财政支出287.05亿元，增长28.8%；

一般预算支出196.03亿元，增长33.0%，其中教育、社会保障和就业、医疗卫生支出分别增长23.2%、16.7%、49.4%。

居住条件方面：

年末全市实有房屋建筑面积6584.24万平方米，其中住宅建筑面积4615.10万平方米，增长5.1%。

年末实有住宅使用面积4733.46万平方米。

年末城市居民人均住房建筑面积（含偶尔居住）26.2平方米；

农村人均年末住房面积35.14平方米。

（三）徐州城市发展规划

为调整城市中心区的布局，加快新区建设，保证徐州市经济稳定协调发展，经全面修订的徐州市城市总体规划方案已经国务院批准。

规划期限：

2007-2010年。

远期规划：

2011-2020年。

远景展望到本世纪中叶。

规划区范围：

徐州市行政辖区，总面积11258平方公里。

徐州城市规划区（既徐州都市区），是以主城为核心，以中心城及外围城镇为主体，以绿色生态空间相隔离，以便捷的交通相联系的高度城市化地区。

地域包括徐州市区行政管辖范围、铜山县行政管辖范围及睢宁县双沟镇。

总面积3126平方公里。

城市发展目标：

至2020年，基本实现把徐州市建设成为经济繁荣、社会安定、布局合理、设施完善、环境优美的现代化区域中心城市和融合历史精华与现代文明为一体的山水园林城市发展目标。

到规划期末，城市综合实力水平居国内同类城市先进水平，其中全市国内生产总值达到3900亿元，在全面实现小康的基础上，优化产业结构，加快工业化和城市化进程，基本实现现代化。

将徐州建成以工程机械、电子为特色的高新技术产业及化工、能源产业为依托的区域现代制造业基地和以现代交通枢纽为依托的区域商贸物流中心。

城市性质和城市发展规模：

徐州是全国重要的综合性交通枢纽、区域中心城市、国家历史文化名城及生态旅游城市。

2020年，全市城镇总人口约1000万，城市化水平58％左右。

主城区城市人口2010年为156万，2020年为200万。

主城区城市建设用地2010年为151.40平方公里，人均97.10平方米；

2020年为180平方公里，人均90平方米。

市域城镇体系规划：

市域人口和城市化水平，2010年，总人口约955万人，城市化水平为46％；

2020年，总人口约1000万，城市化水平58％左右。

以中心城市、重点中心镇为节点，快速交通体系为依托，总体上形成“一个都市区、一条城镇发展轴和三条城镇联系通道的“K”字形区域城镇空间结构。

”以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区——五县（市）城区——重点中心镇——一般镇的四级城镇体系结构。

到2020年，全市形成1个特大城市，5个中等城市，65个小城镇（含徐州都市区内10个2.5万人左右的小城镇）。

徐州都市区规划：

都市区城镇总规模及布局结构：

2020年总人口约为389万人，其中城镇人口为300万。

形成以主城区为核心，铜山、利国、贾汪、大许、双沟、郑集为六个重点发展组团及柳新镇、青山泉镇、汴塘镇、大吴镇、茅村镇、大彭镇、汉王镇、三堡镇、棠张镇、张集镇十个镇适度发展的“众星拱月”的大都市空间结构。

二、徐州房地产市场状况

（一）徐州土地市场状况

根据徐州国土资源网统计数据表明从今年1月5日至10月28日，徐州土地市场共成交74个地块，面积共计为3522941.84㎡。

其中商务、金融、城镇住宅、居住、商业用地共32块，纯居住用地共6块。

10月27日-28日两天，就有2009-69等五块地块成交，合计成交总价13.725亿元，成交面积387118平方米。

业内人士表示，今年“小阳春”后，徐州楼市行情持续看好，房价基本上呈现出稳步回升之势，少数高品质楼盘的房价甚至出现了快速上涨的情况。

为了防止房价出现猛涨的势头，今年下半年以来，政府明显加大了土地供应力度，一方面是为了满足投资开发的需求，保障明年的楼市供应，另一方面也能平抑房价。

　　受 

“楼市小阳春”的利好影响，今年以来，徐州的土地市场一直保持平稳的态势，近几个月来更是稳中有升，一度远去的开发商“抢地”场面近期更是在国土局土地市场服务中心再度上演。

　　10月28日，市国土局土地市场服务中心座无虚席，土地交易又出现激烈竞争的火爆场面，投资商、开发商拿地意愿强烈，多宗地均经过数十轮竞价才成交。

其中，2009-72号原铁道部徐州机械厂地块以竞拍价7.87亿被天创实业竞得，高出起价近183%，楼面均价达到了约2322元/平方米，这就意味着该楼盘的成本售价至少突破4500元/平方米。

如果以20%的利润计算，市场售价将在5500元/平方米左右。

　　资料显示，该地块东至厂区围墙路，南至铁路站场围墙、西至中山北路、北至规划路，出让面积为130352平方米（合196亩），容积率为2.5-2.6，挂牌起始价为4.29亿。

以容积率来看，该小区建筑类别为小高层、高层。

　　从2009-72号地块激烈的竞标情景来看，开发商对该地块后期的成长潜力颇为看好。

同时，该地块将对旁边的另一个天创项目——风尚自由城也起到了推动效果。

　徐州市挂牌出让国有建设用地使用权成交结果公示

地块编号

土地位置

土地面积（m2）

规划用途 

容积率

起始价（万元） 

成交价（万元）

竞得人

成交日期

2009-69

原市政水泥制品厂地块

21423

居住

≤2.0

3000 

3300 

徐州市政建设

2009.10.27

2009-70

原农机厂

46777

1.8-2.0

15450

21250

鑫苑（中国）

2009-71

原鼓楼装饰大世界

22627

商住、居住办公

≤3.0 

1700

徐州国华置业

2009.10.28

2009-72

原铁道部徐州机械厂地块

130352

2.5-2.6

42900

78700

徐州天创实业

2009-73

乔湖东地块

165939 

综合

0.8-2.5

30000

32000

在不少业内人士看来，此次土地市场的火爆，至少有以下几个原因：

　　首先，良好的销售业绩解决了开发商的资金问题。

进入3月以来，徐州市房产市场成交量一路走高，良好的销售业绩帮助开发企业有效的回笼了资金，而充裕的资金，让这些房地产大鳄们更有实力更有信心进军土地市场。

　　其次，宽松的信贷政策发挥了杠杆作用。

信贷政策的宽松，特别是国家对房地产开发资本金比例的下调，使房地产企业的融资环境持续优化。

另外，今年以来住房刚性需求的集中释放，让不少开发企业回笼了资金，大大减轻了资金压力。

同时，基于新一轮通胀的预期，让房地产再次成为人们保值增值的重要