肥城市人民政府关于加强社区物业管理工作的意见Word文件下载.docx

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但是，由于我市社区物业管理工作起步较晚以及体制、机制等方面的原因，在物业管理方面还存在一些亟需解决的问题。

一是开发遗留问题比较突出。

存在房屋质量差、配套设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺不兑现等问题，直接引发了物业纠纷。

二是物业服务不规范。

部分物业企业服务意识不强，管理不到位，个别企业存在违规收费现象，物业服务行为有待于进一步规范。

三是业主自治制度落实不到位。

大多数住宅小区未成立业主大会和业主委员会，业主与物业企业、社区、街道之间缺少沟通途径，业主和物业企业的合法权益难以得到有效维护，物业纠纷难以得到及时有效处理。

四是专营设施设备产权关系没有理清。

专业经营单位没有履行好专业经营设施设备的建设维护责任，导致开发企业或物业企业违规加收损耗，形成高价水电费用。

五是物业管理综合管理机制尚未建立。

物业管理工作还没有纳入乡镇（街道）的综合管理，物业企业与社区、乡镇（街道）关系不顺，相关职能部门职责不明确，工作不到位。

解决这些问题，提升物业管理水平是我们面临的一项重要任务。

各乡镇（街道）、各有关部门（单位），要从全面落实科学发展观、构建和谐社会的高度，充分认识加强社区物业管理工作的重要性，按照“理顺体制，明确责任，严格监管，规范运行”的原则，采取有力措施，破解管理难题，健全长效机制，不断扩大社区物业服务覆盖范围，努力提高社区物业管理整体水平。

二、规范房地产开发建设行为

（一）完善规划会审制度。

市建设、规划部门对住宅小区开发建设实行全过程监管。

在进行规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业管理等职能部门和专业经营单位的意见。

小区内各类配套建筑与设施设备，要严格按照住宅小区控制性详细规划和国家、省、市有关标准进行规划、设计，按照规定比例配备物业服务用房、城管执法、治安管理等政务管理用房。

其中，住宅小区内的专业经营设施设备，要由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。

（二）落实住宅项目竣工综合验收制度。

开发项目竣工后，开发建设单位必须依法进行项目综合验收。

各职能部门、专业经营单位，根据规划会审的要求，分别出具鉴定意见和竣工验收结论，并建立责任追究制度。

经综合验收合格的，方可交付使用。

综合验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施及供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，移交给专业经营单位。

（三）规范房地产销售管理。

开发建设单位在申请办理商品房预（销）售许可证或者商品房现售前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报市房管部门备案，并将上述资料和物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容作为商品房买卖合同约定的内容。

（四）建立物业质量保修金制度。

开发建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向市房管部门设立的账户交存物业质量保修金，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

市房管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

任何单位和个人不得截留、挪用物业质量保修金。

关于住宅小区规划会审、综合验收、交付使用、专业经营设施设备投资建设及物业质量保修金等相关规定，由市建设、规划、房管部门会同有关部门另行制定。

三、规范社区物业管理行为

（一）加强前期物业管理。

新建物业项目，开发建设单位应当通过招标的方式选聘前期物业服务企业，实行前期物业管理；

市建设主管部门与开发建设单位签订的房地产开发建设合同书中，要明确物业管理要求、目标和责任；

开发建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督；

鼓励开发建设单位为其开发住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。

逐步推行物业管理保证金和物业服务履约保证金制度，以保证开发建设单位履行物业管理责任、物业服务企业诚信经营。

（二）严格资质监管。

建立物业服务考核机制，由市房管部门负责，乡镇（街道）和社区参与，对区域内物业服务企业进行考核，考核结果记入物业服务企业信用档案，并作为物业服务企业参加物业管理招投标、业主大会选聘、资质年审、“评先树优”的重要依据。

严格市场准入和清出制度，对管理水平差、物业服务不到位、业主投诉较多、服务满意度低的物业服务企业，要按照资质管理规定，公开予以曝光，并依法给予处罚，直至清理出我市的物业管理市场。

（三）建立物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由乡镇（街道）负责召集，社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、房管等部门参加，具体协调业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题、物业管理区域内发生的突发事件、物业管理与社区管理的衔接和配合等物业管理事项。

市建设、规划、城管执法、公安、房管等相关部门，要建立违法行为投诉登记制度，在住宅小区内公布联系人姓名和联系方式，对业主、业主委员会和物业服务企业的投诉及时作出处理。

（四）强化业主自治建设。

积极推进业主委员会建设，凡入住面积、户数达到规定比例的物业管理区域，要及时组织成立业主大会，选举产生业主委员会。

业主委员会成立前或换届期间，由乡镇（街道）指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

市乡适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动社区物业管理工作的开展。

关于前期物业管理、物业管理联席会议、物业服务考核、业主委员会组建及工作实施等相关规定，由市房管部门会同有关部门另行制定。

四、加强旧住宅小区的物业管理

启动旧住宅小区改造工作，编制旧住宅小区改造规划，对能够改造的逐一编制改造规划和年度改造计划，并作为年度重点工程逐步实施。

采取行政推动与市场运作相结合的办法，加大对旧住宅小区的改造整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。

对改造后的旧住宅小区实行分类管理。

改造整治后具备实行物业管理条件的旧住宅小区，组织成立业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会选聘物业服务企业按等级实施物业管理服务。

对基础条件较差、不具备实行物业管理条件的旧住宅小区，由社区居委会监督，原开发建设单位（产权单位）负责，成立专业服务组织，落实以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性管理服务。

五、理顺社区物业管理体制

物业管理是社区建设的重要组成部分，要按照“以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合”的原则，将物业管理工作纳入各乡镇（街道）的综合管理，建立“条块结合、属地管理”的社区物业管理体制和市乡物业管理考核机制，形成乡镇（街道）具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合的工作机制。

（一）市房产管理局作为物业管理工作的主管部门，负责全市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

抓好物业管理政策法规的宣传贯彻，拟定物业管理发展规划，制定相关配套政策。

加强对物业管理招投标活动的监管，抓好物业质量保修金、住宅专项维修资金的使用管理。

建立物业管理考核机制，加强对物业服务企业的日常管理和资质监管，指导乡镇（街道）、社区、业主大会和业主委员会做好社区物业管理工作。

（二）乡镇政府（街道办事处）负责做好辖区内的物业管理工作。

负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，召集物业管理联席会议，调解处理物业管理纠纷。

要建立专门的物业管理工作机构，健全工作机制，为社区物业管理工作提供有力保障。

社区居委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡镇政府（街道办事处）组织开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

（三）市建设局负责住宅小区综合验收、移交、交付使用、质量保修、装饰装修等方面的工作。

严把项目设计审查关，将住宅小区物业服务配套设施设备、物业服务用房等纳入审查范围，从源头上解决设施设备不健全及管理扯皮问题。

协调相关部门严格按照规划要求对住宅小区进行综合验收和分期验收，未经综合验收的住宅小区，不得交付使用，并限期整改。

制定整改开发建设遗留问题方案，积极组织整改。

监督开发建设单位向供水、供电、供气、供热等单位移交相关设施设备。

抓好旧住宅小区的改造工作，按照改造规划组织编制年度改造计划，报经市政府批准后组织实施。

（四）市规划局负责住宅小区的规划会审工作。

按照住宅小区建设标准和物业管理要求进行详细规划设计，物业服务用房、政务管理用房、公共建筑、绿地、活动场地、停车场等必须规划到位。

要编制好住宅小区总体规划和旧住宅小区改造规划，会同有关职能部门抓好规划的落实，依法查处物业管理区域内的违法违规行为。

（五）市城管执法局会同市建设、规划、工商、环保等相关部门加强住宅小区建设过程中的执法监督，确保住宅项目按规划要求建设到位。

加强对住宅小区经营项目的管理工作，对乱搭乱建、违规亮化、排放噪音、油烟污染、破坏绿化、擅自改变房屋用途、违规装饰装修等行为进行查处，保障区容区貌和环境卫生的整洁。

（六）市民政局会同各乡镇（街道）强化社区居委会组织建设和业主自治组织建设，发挥社区自治组织在物业管理方面的作用。

做好住宅小区住户的基层工作，协助成立业主大会。

强化社区居委会对小区业主委员会、物业服务的监督管理。

（七）市物价局负责牵头制定物业服务收费指导标准，会同有关部门对物业服务企业实施监督管理，加强对物业企业服务收费执行情况的监督检查。

依法查处违反规定擅自设立收费项目、价外加价、分解收费等价格欺诈行为。

（八）市综治办、公安局负责指导业主委员会和物业服务企业做好住宅小区的社会治安综合治理和安全防范工作，会同房管部门督促落实住宅小区安全防范设施建设，对物业服务企业秩序维护人员进行监管、培训，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区安全防范体系。

（九）市工商、质监、环保、园林、环卫、文体、消防、人防、气象等部门按照各自职能，做好住宅小区内经营项目的管理工作。

加强对居民居住环境有严重影响的经营项目的审批管理，会同有关部门查处各类违法违规行为。

（十）供水、供电、供气、供热等专业经营单位按照国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》的规定，接收专业经营设施设备，承担相关维修、养护责任。

市政府以前制发的文件与本意见不一致的，以本意见为准。

二○一○年四月六日