南京青龙国际社区基础设施建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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第一节项目概况

一、项目基本情况

1、建设地点及用地规模

####青龙国际社区位于####东部仙林副城内，规划范围北至龙王山山脊线，南至沪宁高速，东至规划江南快速三环，西至绕越高速，总面积约21.88平方公里。

因行政属性不同分为江宁片区、栖霞片区两部分，其中江宁片区为龙王山-陈山-庙山-乌龟山山脊线以西部分，本项目对江宁片区进行基础设施开发建设，用地范围11.93平方公里（含代征用地2.58平方公里）。

2、项目性质及用地规划方案

####青龙国际社区江宁片区主要布置欧洲风情小镇、国际教育社区、文化创意组团、生态休闲社区、青龙体育公园等功能区。

其中：

欧洲风情小镇定位为集居住、休闲、旅游为一体的慢生活社区，布局多样的居住产品和慢生活体验社区。

国际教育为项目的起步区，布局国际小学、国际高中等教育资源，配套建设外国专家公寓，解决高校外国专家居住难的问题。

文化创意组团布局以文化创意及信息咨询功能为主的城市综合服务业，围绕地铁东流站设置商业零售、HOPSCA、SOHO综合版块，沿绕越高速布局文化创意、信息咨询及居住功能。

生态休闲社区规划对现状锁石村整体拆迁改造，配套休闲旅游功能，建设以生态休闲为主体的特色社区。

3、主要建设内容

本项目为####青龙国际社区江宁片区基础设施工程，实际建设用地9.35平方公里，建设内容主要为基础设施工程，包括道路及桥梁工程（含道路工程、桥梁工程、道路沿线照明工程、道路沿线绿化工程等）、给水工程、雨水及防洪工程（含雨水排水管网工程、河道整治、滨河绿化等）、污水收集工程、供电工程、集约化管线工程、燃气工程、供热工程、征地拆迁及场地平整工程等。

4、建设进度

本项目总建设期为5年，各单项工程根据实际情况分批实施、分批建成。

二、项目建设背景

1、TOD发展模式

在城市化进程中，人口和产业不断膨胀，城市空间向郊区拓展成为不可避免的趋势。

如何通过轨道交通网络建设逐步引导城市人口和产业有序迁出和重新整合是亟待解决的问题之一。

TOD发展模式（TransitOrientedDevelopment）又称以公交为导向的发展，主要依托地铁、轻轨等交通干线，以公交站点为中心、在一定半径范围内建立集工作、商业、文化、教育、居住等多种功能为一体的城区，并实现各个功能组团间紧凑、有机、协调发展，俗称“地铁小镇”。

目前国际上已有许多大型城市在实践TOD模式过程中取得了成功经验，尤其是在亚洲的香港、新加坡及东京等人口密度极高的特大型城市中，通过地铁小镇的建设，实现了城市肌理的协调生长和人口的合理疏散。

建设地铁小镇，既能分散主城压力、缓解人口过度集中带来的城市发展困境，又能推动城乡统筹发展，促进城乡之间良性互动，已成为发展新型城镇化和城乡统筹的抓手。

2、####TOD发展条件

####作为中国国家区域中心城市（华东），是国家重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，长三角地区区域中心及重要门户，华东地区重要的综合性产业基地和交通通讯枢纽中心。

国务院《全国主体功能区规划》明确提出，增强####金融、科教、商贸物流和旅游功能，发挥####在长江中下游地区承东启西枢纽城市作用，建设全国重要的现代服务业中心、先进制造业基地和国家创新型城市，区域性的金融和教育文化中心。

随着城市化进程的加快和城市规模不断扩张，地铁、轻轨等轨道交通已成为支撑####城放量发展的必要基础设施。

当前####市的城市化发展和公共交通建设已成为相互依托、彼此促进的一对共同体。

近年来，####市为进一步推进城镇化建设，全面实施公交优先战略，####地铁建设规模巨大，地铁新线建设稳步推进、运营管理安全稳定，新线运行筹备有序。

随着公共交通品质的提升，全市的公交日均出行人数突破了500万人次，其中地铁突破了130万人次，公交出行分担率进一步提高。

在社科院公布的全国38个城市公交满意度调查中，####位列第二。

大力发展公共交通，使老百姓出行更加快速、便捷、舒适是民生需求的焦点和热点，同时也是青奥会时城市运行保障的重要内容。

根据####“十二五”建设规划，####地铁将新建八条线路，总投资达1289亿元，线路总长300公里。

为发挥轨道交通建设对城乡一体发展的带动作用，增强地铁建设持续融资供给能力，学习借鉴中国香港、新加坡等地先进经验，####市委、市政府明确，在地铁沿线规划建设一批不同功能类型的地铁小镇。

实施地铁小镇规划建设，是地铁建设投融资机制的创新、土地综合开发利用方式的创新，更是城乡一体化统筹发展模式的创新。

要按照统一规划、统一收储、统一运作、统一开发、统一整理、集中收益的“五统一集中”要求，在城市整体规划和土地利用框架下，科学合理运作，在资源变资产、资本、资金上下功夫，通过地铁小镇建设，盘活和释放空间资源价值，提升轨道交通沿线重要节点区域城市功能、环境品质和空间价值，为轨道交通建设提供有力保障，为城市可持续发展拓展新空间。

为落实国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见，全面加快地铁建设，有效实施地铁融资储备土地的开发和建设，形成地铁建设还本付息资金的持续供给，2013年8月，市政府成立####地铁小镇开发建设指挥部，负责地铁小镇的统筹指挥工作。

3、本项目发展条件

####青龙国际社区位于####东部青龙地块、仙林副城内。

仙林副城是####承接对接长三角的桥头堡，是####产业转型和升级的先发区，承担着科技创新、产业制造、居住及综合服务的城市职能。

青龙地块位于####与镇江的交界处，是####中东部地区的重要门户，是仙林副城中的一个重要组团。

地铁2号线位于基地北侧，连接仙林与主城（新街口商圈）。

规划的地铁4号线从规划区中部穿过，在规划区内设有东流站、青龙站和桦墅站三个站点，连接项目片区与主城区、紫金山风景区、徐庄软件园、以及未来的灵山商务组团。

项目范围西侧，未来将规划轨道8号线与4号线、2号线接驳，向北与规划14号线相连，联系北侧的龙袍组团和南侧的麒麟组团。

项目范围北侧，未来将规划S5号线，与2号线、4号线接驳，向东连接龙潭组团。

因此，项目轨道交通优势突出。

####青龙国际社区将考虑轨道交通带动地区未来的发展，重点研究地铁站点周边地区的功能配置，根据轨道站点的不同区位，结合自然条件将三个站点分为不同的主题模式，不同主题模式站点，重点研究轨道交通站点周边地区的功能配置，并依据各自特点打造独具一格的空间和环境特色。

第二节建设单位概况

本项目建设单位为####地铁小镇开发建设集团有限公司。

该公司成立于2013年，是####市政府为落实国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见，全面加快地铁建设，有效实施地铁融资储备土地的开发和建设，形成地铁建设还本付息资金的持续供给而成立。

地铁小镇的运作涉及到城市的发展布局和发展方向，其规划、开发、建设需要上升到全市层面进行统一规划、统筹布局，形成市级协调、区级配合、共同推进的良好态势。

在地铁小镇开发建设中，采用了如下运作方式：

（一）成立地铁小镇开发建设指挥部，统一指挥、管理、协调地铁小镇的规划、融资、开发、建设和土地上市出让工作。

地铁小镇开发建设指挥部由市政府领导兼任指挥长，市相关部门和所在区参与指挥部工作，以市地铁指挥部现有土地运作人员作为地铁小镇开发建设指挥部的主要办事人员。

（二）在地铁小镇开发建设指挥部领导下，成立注册资本10亿元的地铁小镇开发建设集团公司，集团公司由市地铁指挥部、市土地储备中心、市安居集团按照4:

3:

3的股权比例出资，其中市地铁指挥部出资4亿元，市土地储备中心、市安居集团各出资3亿元。

（三）地铁小镇开发建设集团公司主要负责地铁小镇的土地整理和基础配套设施建设、安居房建设，有条件时适当承担公共设施和商业设施建设工作。

第三节可行性研究工作概况

一、报告编制过程

受项目单位委托，####工程咨询中心承担了本项目的可行性研究报告编制工作。

中心组织相关人员成立了项目组。

按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面的要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。

项目单位对本报告的编制提出了许多参考性的意见，并提供了相应的基础资料。

在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面的意见，编制了本可行性研究报告。

二、可行性研究主要内容

1、根据相关发展规划，对本项目建设的必要性、土地需求及总体建设方案进行分析论证。

2、结合项目所在地现有设施等情况，对项目建设的环境及条件进行分析。

3、结合项目所在地工程建设及规划情况，提出本项目道路桥梁、给排水、供电、集约化管线、燃气、供热、征地拆迁、场地平整等工程技术方案。

4、对项目环境影响进行初步分析，提出建设与运营过程中应采取的环境保护措施，同时还提出节能与安全措施。

5、对项目的建设管理模式以及运营管理等进行研究。

6、对项目的实施进度进行研究，提出合理的分步建设计划。

7、项目建设投资进行估算，提出合理的投资规模、资金使用计划及资金筹措方案。

8、对项目进行财务评价，测算运营总成本费用和收入，计算项目的损益情况。

9、进行项目的社会效益分析及风险分析。

三、可行性研究编制依据

1、《####市城市总体规划（2011-2030年）》；

2、《####市仙林副城总体规划》（2010-2030）；

3、《####市江宁区城乡总体规划（2010-2030）》；

4、《####市江宁区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

5、《青龙片区（EAe060）控制性详细规划》；

6、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

7、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；

8、国家及地方其它有关法律、法规、政策；

9、项目单位提供的有关资料及调查收集的其它资料；

10、项目单位与####工程咨询中心签定的技术咨询合同书。

第四节研究结论

一、主要研究结论

1、项目建设必要性

本项目建设是####市实施交通导向模式引领城市发展的重要举措，将成为加速####城镇化进程、统筹城乡一体化发展的重要抓手，同时也为####地铁建设拓宽融资渠道，促进城市建设可持续发展。

项目建设是必要的。

2、用地规划符合性

本项目基础设施工程范围规划面积9.35平方公里，其功能定位为####仙林副城的重要组成部分，低碳生态新区，集居住、商务、休闲、旅游为一体的生态社区。

与《####市城市总体规划（2011-2030）》、《####市仙林副城总体规划（2010-2030）》以及《江宁区城乡总体规划（2010-2030）》对该地区用地功能相一致。

3、建设条件

####青龙国际社区具有良好的区位优势和坚实的经济基础，市政府及有关部门对社区的建设高度重视，将给予项目大力支持；

项目所在地自然条件及人文条件均适宜项目实施，本项目具有良好的实施基础和开发建设条件。

4、工程方案

本项目工程包括道路及桥梁工程（含道路工程、桥梁工程、沿线绿化工程、道路照明工程等）、给水工程、雨水及防洪工程（含雨水排水、河道整治及滨河绿化等）、污水收集工程、供电工程、集约化管线工程、燃气工程、供热工程、征地拆迁及场地平整工程、绿化工程等专项内容，与周边市政基础设施工