房地产可研报告Word文档下载推荐.docx

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1.2项目建设意义

1、彻底改善员工住宿条件，稳定职工队伍，为创建和谐社会作出XXX应有的贡献。

2、提升员工士气，使职工一心一意投入新企业的建设和发展事业上来，重新打造商洛化工的新形象，为社会创造财富，为员工谋求幸福和安康。

3、响应创卫和棚户区改造的宏观要求，美化城市环境，提高城市品味。

4、以安全第一为宗旨，促使员工尽早撤离危房，为员工谋求安全、稳定、祥和、优雅的人居环境。

1.3项目概况

1、项目名称

XXX炳林廉租房项目

2、项目建设单位

陕西XXX集团炳林化工有限公司

3、工程概况

该项目规划建设廉租住房建筑面积为4774平方米，用地面积为807.5平方米。

规划容积率为3.01，经估算，工程总投资额约为624万元。

4、资金来源：

本项目总投资为624万元。

资金来源：

企业资金投入624万元。

1.4可行性研究的编制依据、范围与原则

1.4.1可行性研究的编制依据

1、《中华人民共和国建筑法》（中华人民共和国国家主席令第91号）

2、《中华人民共和国招投标法》（中华人民共和国国家主席令第21号）

3、《中华人民共和国环境影响评价法》（中华人民共和国国家主席令第77号）

4、《建设项目经济评价方法与参数》（教发司[2005]97号）

5、《工程项目可行性研究报告编写指南》（国家发改委编制）

6、《陕西省建设工程费用定额》（1999年）

7、《陕西省建筑工程综合预算定额》（1999年）

8、XXX炳林廉租房项目规划

9、《陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕西发[2007]62号）

10、《XXX人民政府关于印发XXX十一五住房建设规划的通知》（商政发[2007]47号）

1.4.2可行性研究的范围

根据建设单位的委托和有关规定、规范的要求以及该项目的设计文件，对项目涉及的以下问题进行了重点研究论证：

1、研究项目建设的必要性和可行性（市场分析与营销策略）

2、研究项目建设标准及建设规模

3、研究项目的总体规划布局及方案设计

4、研究项目的节能和节水方案

5、研究项目的消防设计方案

6、研究项目的环境保护方案

7、研究项目的组织机构与运行管理方案

8、研究项目的投资估算与资金筹措方案

9、分析项目的经济效益和社会效益

10、研究项目的实施进度计划

1.4.3可行性研究的原则

1、建设中根据实际情况，坚持充分利用各种有利条件，兼顾长远，适度超前的原则。

2、坚持节地、节能和统一规划、合理布局、因地制宜、综合配套建设相结合的原则。

3、本着适用、经济、美观、方便使用的原则考虑设计方案。

4、建设中坚持尽可能采用新材料、新技术，以节约投资，降低建设和使用成本。

5、建设中同时考虑环境保护与节能。

1.5主要经济数据及评价指标

——XXX炳林廉租房项目主要经济数据及评价指标（表1—1）

序号

名称

单位

数据

备注

一

设计规模

1

廉租住房建设面积

平方米

4774.00

二

经济数据

总投资

万元

624.00

2

开发产品投资

其中：

财务投资

3

资金筹措

借款

4

经营收入

12.00

年平均

5

总成本费用

624

6

利润总额

无

三

财务评价指标

投资利润率

%

以年计

投资利税率

6.51

全部投资投资回收期

年

2.65

长期借款偿还期

3.00

建设期起

1.6研究结论

符合国家倡导的支持项目，具有重大的社会效益，项目可行。

1.7问题与建议

通过对本项目的研究，为保证项目的顺利实施，提出如下建议：

1、项目建设工期紧、投资大，在项目建设前，应落实好资金来源，确保项目能够如期顺利完成，尽早发挥其社会效益。

2、项目建设，落实了国家及地方的住房政策，强化了规划调控手段，完善了城市在房保障体系，改善了人民群众的居住条件，对城市发展起到了积极地推动作用，因此建议有关部门能够给予大力支持，加快实施进度。

3、项目建设应当通过招标确定施工企业，实施监理制度。

加强工程在质量、进度、安全和投资方面的管理与监督，提高项目的综合效益。

第二章项目建设的必要性和可行性

2.1项目建设的必要性：

陕西炳林化工有限公司（原地区栲胶厂）曾在上世纪七八十年代为商洛地方经济的发展做出较大贡献，但随后未能紧跟市场经济的改革步伐，导致企业市场丧失，工厂停产，员工收入得不到保障，常年生活在追求温饱的贫困线上。

职工目前的居所为上世纪五六十年代建设的筒子楼里，由于设计不合理，加之年久失修，缺乏管理，楼体开裂、渗水等现象严重，部分职工无家可归，流离失所，有的搭棚、有的住车间，安全隐患极为突出，广大员工怨声不断，行成了一定的不稳定隐患。

2009年在XXX国有资产监督管理委员会的通力协调下，由陕西XXX药业集团有限公司出资，以承债的方式完成了两家企业的合并，在采取自愿的基础上，以灵活的方式对原企业职工进行了分流安置，在一定程度上缓解了目前的困难局面，但职工的住房改善却不能实现立即改观。

2010年在我集团对炳林化工的开产情况做好各项布置以后，就立即意识到只有安居才能乐业。

因此，住房问题不仅牵扯到员工士气，更是一个企业勇担社会责任的重要体现，所以，我集团决定自筹资金建设该XXX炳林廉租房小区，以稳定职工队伍、提升员工信心，配套老厂区的扩产重建，重振商洛化工的“二次雄风”。

2.2 

项目建设的可行性

该项目的建设符合国家相关政策的要求，与XXX“十一五”住房建设规划相适应。

建设廉租房，具有很好的社会保障功能，为商洛社会的稳定发展，构建社会主义和谐社会提供坚实的物质基础，因此项目具有较高的社会效益。

项目能够充分享受国家、省、市的相关优惠政策，XXX良好的市场前景以及具备充分实力的开发企业联合，都为项目的建设提供了充分的经济保障。

项目建设用地条件满足建设要求，符合城市规划的规定，基础设施建设较为完善，具备建设条件。

因此，项目建设具有可行性。

第三章项目建设选址及建设规模

3.1建设项目选址

该项目选址地点，即北新街东段16号，属与商洛城区东西拓展的重点发展区域，随着商丹循环经济工业园的建设，该地段势必成为工业园区绝佳居住选择，该小区距市体育场100米，距城关中学400米，东靠商洛学院，附近超市林立，使得小区“人文关怀”的主旨得以充分体现，也使得小区的选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

项目规划选址位于市区北新街东段16号（原炳林公司院内），北邻本企业家属院，南对商州二职中，西为区财政局。

占地面积807.5平方米。

现状条件为自然地貌，地势平整，区位优势明显。

3.2建设规模

依据本项目修建性详细规划，建设规模如下：

规划建设用地为807.5平方米，总建筑面积4774平方米。

3.3功能设施标准

1、廉租住房：

1）内墙饰面：

厨房、卫生间为釉面砖墙面，高1.5米，其余为乳胶漆墙面，品种由甲方自理。

2）楼面：

楼梯间、门厅为水泥砂浆地面，其余为铺地砖楼面，品种由甲方自理。

普通木楼梯扶手。

3）顶棚均为乳胶漆顶棚，品种由甲方自理。

4）分户门为钢质进户，内门为普通夹板门，颜色由甲方确定。

窗为塑钢窗，单层玻璃。

5）厨房设不锈钢台盆一处，卫生间安装普通坐便器，洗面台盆。

6）每户卧室设插座两处。

照明为普通灯具。

第四章项目设计

4.1场地概况

商洛地属大陆性湿润气候，冬无严寒、夏无酷暑，雨量充沛，年平均气温12.9℃，极端最高气温39.8℃，极端最低气温-14.8℃。

多年平均降雨量为550-1104mm。

地形起伏在，岭谷相间，峰峦叠嶂，地势总体西北高，东南低，最高处牛背梁海拔2802.1m，最低处丹江谷地的商南县梳洗楼附近，海拔215.4m；

山势向东北和东南延伸，北部有秦岭主脊，南部有蟒岭、流岭、鹃岭等秦岭支脉，期间分布有洛南、商丹、山阳等小型盆地。

建设基现状条件为自然地貌，地势平整。

根据《中国地震参数区划图》（GB18396—2001）和《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001），本工程按XXX地区标准，设防烈度要求为7度。

4.2规划设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180——93）

3、《城市用地分类与建设用地标准》（GB137——90）

4、《陕西省城市规划管理技术规定》（试行）

5、《XXX城市总体规划》（2001——2020）

6、“XXX炳林廉租房”项目规划及建筑方案设计任务书

7、规划地块地形图

8、业主单位委托书

4.3规划原则与指导思想

4.3.1规划原则

1、依据城市总体规划要求，同时参照市政府关于城市建设的意见，结合项目地形特点，合理进行规划。

2、遵守统一规划、合理布局的原则，划分不同的功能片区，利于建设时序的要求。

3、注重土地开发的综合效益，重视与城市环境的有机联系，构建和谐的城市环境。

4、突出以人为本的设计理念，充分研究人的居住行为与居住心理，营造尺度适腚的空间环境，形成具有特色和凝聚力的