家居建材广场项目可行性研究报告Word下载.docx

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三、项目研判（SWOT分析）

四、综合评估

【第四部分·

项目定位分析】

一、定位依据

二、定位原则

三、主题定位分析

四、项目功能定位

五、业态定位

六、档次定位分析

七、辐射定位分析

【第五部分·

价格定位分析】

一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析

二、结合项目性质定价分析

【第六部分·

客群定位分析】

一、当地投资客

二、异地投资客

【第七部分·

媒体投放】

一、媒体选择

二、售楼处选择

三、口碑传播

四、渠道销售

【结语】

衣

某市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。

食

实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。

住

某政府出台政策限制房价不得超过5000元/㎡，建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80—100㎡二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以某最高住宅33层。

某市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/㎡左右。

由于开发项目较少，所以某市二手房交易红火，遍地二手房中介。

商场较少，现有的有重百和美好家园两个。

可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。

目前大型商业项目有恒大中天国际和某国际商业中心两个，其中某国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。

而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。

某下辖各区县房价平均比某市房价低500—800元/㎡。

售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。

行

作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。

某地区建设排行榜

无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：

某市>

某县>

岳池县>

武胜县>

某区>

华蓥市

竞争对手

某市内已知竞争对手为：

“某国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30㎡左右，7000—30000元/㎡的价格，13万㎡的商业体量，势必会对投资客户进行分流。

某市内未知竞争对手为：

我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。

某市外同类型竞争对手：

岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。

某市外不同类型竞争对手：

岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。

（1）城市简介

某市位于四川东部，面积6344平方公里，辖某区、岳池县、武胜县、某县及华蓥市。

总人口426.47万，市区人口47万。

人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。

某市位于四川东部，面积6344平方公里。

1998年7月国务院撤销某地区设立的地级市，辖某区、前锋区、岳池县、武胜县、某县及华蓥市。

市人民政府驻某区广福镇。

总人口470万。

北宋开宝二年（969）取“广土安辑”之意设某军，为历代建制之始。

某人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。

自然风景和人文胜迹独具特色。

农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有"

金某（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱）"

的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。

矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。

交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，某火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。

（2）自然条件

某市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。

年平均气温16℃,最冷月（1月）平均气温3℃，最热月（7月）平均气温27℃。

多年大于或等于10℃以上的年积温5600℃，无霜期306-328天。

年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。

多年平均径流系数0.48，即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。

终年植物繁茂，且无季节性河流。

已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钒钛矿、铝土矿、锂、铍、锗、铬、硼、油页岩、白云石、硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。

其中原煤蕴藏量7亿吨，是华蓥山煤田的富集区；

岩盐层厚160－200米，蕴藏量约1000亿吨；

石灰岩分布800余平方公里，层厚20－200米；

天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。

（3）交通区位

某是西部第一个县县通高速公路的地级市,国家高速G42沪蓉高速（南（充）广（安）、广（安）邻（水）、邻（水）垫（江）段）、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆110公里，以某为中心的公路骨架正在形成。

襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。

（4）经济建设

一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%；

地方公共财政收入32.8亿元，增长18.1%；

全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%；

社会消费品零售总额254.4亿元，增长16%。

二、2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收入7590元，分别增长15.9%、16.5%。

三、2012年新开工建设保障性住房3996套20.5万平方米，实施棚户区改造4323套34.1万平方米，改造农村D级危房12632户、竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；

渠江流域2798户因灾倒房户全部妥善安置。

（1）城市功能定位

某市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。

但栆山物流园是某规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业市场非常合适。

老城区：

某区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商业中心，主要经营服装百货；

万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。

在无法满足某发展前提下，其重要性已被新城区取代。

老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。

新城区：

某主城区，依托交通区位优势，目前已成为某经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街区。

工业区：

主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区，某市的辅城，城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。

东南片区：

东南片区作为某市的一个开发重点，集医疗、教育、行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。

而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。

正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。

在这样一个优越环境中，将某东南片区打造成为某的春熙路、解放碑。

枣山物流园区：

某市枣山物流园区位于某市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路某站（客、货站）、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高速公路，水运航道经过渠江通江达海。

园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。

到2020年，将建成覆盖某、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。

（1）通过客观深入的市场调查，充分了解某市商业分布，经营状况，确定某市场投资客、经营客群体的主体特征。

（2）针对某市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合某市场的产品。

（3）根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。

本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：

（1）依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据；

（2）考察走访某市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；

（3）考察走访某周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调查。

某主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、某建材市场、龙马建材市场。

下图为某家居建材市场分布图：

（某建材市场分布图）

Ø

家园建材广场

物业名称

家园建材市场

经营类别

批零兼售（零售为主）

物业地址

金安大道与西溪路交口

经营范围

家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫电器，灯具

经营方式

统一管理，统一规划与散户自营相结合

市场规模

建筑面积2万平方米，商户数量80家左右

商铺结构

商场式内铺，共二层，沿街商铺

经营档次

中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌

辐射范围

某城区、下属县

商铺租金

内主街商铺：

35元/㎡左右，场内铺面F1：

30元/㎡左右。

F2：

20左右。

厅内商铺F1：

25元/㎡，F2：

20元/㎡。

租金年涨幅10%

项目点评

是某市档次最高的建材市场，有马可波罗、箭牌等一线品牌，具有一站式购齐能力，现有品牌80多个！

是某家居消费首选市场。

中桥建材市场

中桥建材市场

建安中路与金安大道一段交叉路口

板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、地板、木门、铝材

散户自营

建筑面积1.5万平方米左右，商户数量150家左右

市场内铺与沿街商铺

中低档次建材消费市场

外主街：

35-40元/㎡。

内主街：

30-35元/㎡。

场内铺面：

25-30元/㎡。

外主街有欧神诺，东鹏等品牌，市场内主要以大众化消费的杂牌产品为主，均为个体商户经营，是工薪阶层主要的建材采购市场。

龙马建材市场

龙马建材市场

综合性市场，批零兼售（零售为主）

洪州大道与建华路交口

百货，服装，餐饮，建材、银行、超市

建筑面积4万平方米左右，商户数量150家左右

沿街、内街商铺

低档次

外主街商铺：

40-45元/㎡。

场内商铺：

30左右元/㎡。

租金年