北京理工大学科技园建设投资项目可行性研究报告Word下载.docx

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附属用房325平米

保留建筑734平米

地下建筑面积4.63万平米：

设备用房9226平米

办公辅助5021平米

车库（含人防）32038平米

总停车位1250辆

其中：

地上停车位73辆

地下停车位1177辆，

地上建筑层数为2_18层

地下建筑层数为1—3层

建筑高度为12.50---60.00米

绿化率35%

容积率3.0

项目分三期开发：

一期为：

孵化大厦

经济技术指标如下：

总建筑面积：

54260平米

地上建筑面积：

40398平米

地下建筑面积：

13862平米

总停车位：

323辆，地下298辆、地上25辆

地上建筑层数：

2—15层

地下建筑层数：

3层

建筑高度：

12.5—60.0米

二期、三期如下图所示：

目前已取得各项立项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。

二.合作条件

目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合作开发协议，协议主要内容为：

一期：

北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三通一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设，项目建成后双方按4：

6分配建筑面积（北理工占4）。

土地出让金各自交纳所分得的面积。

二期有两种模式：

1、理工负责拆迁，项目建成后双方按4：

2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按2：

8分配建筑面积（北理工占2）。

北京京师鹏飞房地产开发公司与我公司的合作条件是：

以3000万元人民币整体转让北京京师鹏飞房地产开发公司（该公司只有本项目，没有其他的债权债务关系）。

付款方式为：

在项目符合公司的要求后支付1500万元人民币，另外的1500万元付款时间待项目回款后支付。

三.项目经济分析

项目一期投资估算

1、开发成本估算

1.1土地成本

项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币4201.12万元。

单位可销售面积成本为4201.12/2.42（地上面积）=1736元/平米。

1.2前期工程费用

包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约724.53万元。

单位可销售面积成本为724.53/2.42（地上面积）=298.91元/平米。

1.3基础设施及配套设施建设费

包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为1091.62万元。

单位可销售面积成本为1091.62/2.42（地上面积）=450.36元/平米。

1.4建安费用

建安费用包括中央空调、电梯等费用。

按建筑面积2300元/平米计算共12479.8万元。

单位可销售面积成本为12479.8/2.42（地上面积）=5148.69元/平米。

1.5不可预见费

取以上四项费用总和的1%，共为169.97万元

单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=70.12元/平米。

2、开发费用估算

2.1管理费用

管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97万元。

2.2销售费用

销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为26176.8*0.015=392.65万元。

单位可销售面积成本为356.29/2.42（地上面积）=161.99元/平米。

2.3财务费用

项目财务费用为贷款利息，贷款5000万元，贷款期限为一年，利息为350万元。

单位可销售面积成本为350/2.42（地上面积）=144.4元/平米。

3、项目开发总成本

项目开发总成本估计为19829.26万元，

单位成本为19829.26/2.42=8180.79元/㎡。

项目投资成本估算汇总表

序号

名称

成本总额

（万元）

备注

1

土地费用

4201.12

含土地出让金2701.12万元，

项目转让费1500万元

2

前期工程费

724.53

3

基础设施及配套设施建设费

1091.62

市政建设

4

建安工程费

12479.8

5

不可预见费

169.97

占1—5项费用合计的1%

6

物业管理基金计提

249.6

建安成本的2%

7

财务费用

350

贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%

8

管理费用

9

销售费用

392.65

销售收入（约2.6亿元）的1.5%

10

成本合计

19829.26

项目销售收入预算

1销售单价的确定

根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：

写字楼：

10000元/平米；

地下车位：

10万元/个

2销售总收入的确定

销售总收入预测表

物业类型

可售面积

销售单价

销售总收入

写字楼

2.424万㎡

10000元/㎡

24238.8

地下车位

194

1938

合计

26176.8

3经济分析

项目损益表（单位：

万元）

销售收入及投资分析表

一

销售收入

总计

可售面积（万㎡）

2.424

车位

194

出售率

100%

销售单价（元/㎡）

10000.00

销售单价（元/个）

100000

二

投资成本合计

19829.26

面积（万㎡）

5.43

单位面积成本（元/㎡）

8180.79

利润

6347.54

三

营业税及附加

1439.72

四

营业税税后利润

4907.82

五

税后成本收益率

24.75%

六

所得税

1619.58

七

所得税税后利润

3288.24

八

16.58%

九

税前投资收益率

98.16%

税后投资收益率

63.24%

4、工程进度安排

时间

进度安排

2004年4月

双方达成开发协议

2004年5月

成立开发公司

2004年6月

开工

2004年7—8月

完成地下结构施工

2004年9--12月

主体结构封顶

2005年1月

开始销售，室内初装修、外墙装修

2005年2月

销售、外墙装修完成

2005年3月

室内装修及小市政建设

2005年4月

2005年5月

室内装修及小市政建设，交房

5、费用支付及资金筹措

资金使用进度表

（1）费用支付

资金筹措

账面余额

2004年

重组公司、支付40%的土地出让金1080.45万元、前期工程费的50%计362万元、管理费用13万元，转让费1500万元,共2955.79万元

项目融资5000万元

2044.21

5月

——

1642.72

6月

支付前期费用362万元、管理费用13.04万元，共402.07万元。

项目开槽，土方施工完成80%。

7月

支付管理费用共13万元，地下一层完成。

8月

支付管理费用共13万元，地下室结构完成。

-30.25

9月

支付管理费用13万元，项目主体施工至三层

10月

支付管理费用13万元，项目主体施工至七层半

11月

支付管理费用13万元，项目主体施工至十二层

12月

支付剩余的60%的土地出让金1620.67万元、管理费用13万元，项目主体施工封顶

2005年

支付管理费用共13万，项目开始销售，销售回款5235.36万元。

归还贷款本金4000万元。

销售回笼5235.36万元

1192.04

1月

支付基础设施费273万、主体建安费4883.4万元、不可预见费42万元、管理费13万元，共5211.87万，销售回款5235.36万元，归还贷款本金1000万元

215.53

2月

支付基础设施费273万、装修费2532万元、不可预见费42万元、管理费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元，

2459.4

3月

支付基础设施费273万、装修费2532万元、不可预见费42万元、管理费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元

4703.27

4月

2006年

支付税金及其他费用共6650.38万元

3288.25

项目二期投资估算

项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币6159.21万元。

单位可销售面积成本为6159.21/4.25（地上面积）=1448.46元/平米。

包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1183.17万元。

单位可销售面积成本为1183.17/4.25（地上面积）=278.25元/平米。