地价管理和土地执法监察一文档格式.docx

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（3）出让国有土地使用权最低限价制度；

（4）工业用地出让最低价标准；

（5）城市地价动态监测制度；

（6）地价集体决策制度；

（7）建立土地交易价格申报制度；

（8）政府行使优先购买权制度。

二、考试基本要求

掌握：

地价管理的目的、措施、内容，城镇基准地价与标定地价；

熟悉：

城市地价动态监测，土地估价行业行政管理，基于政府管理的地价体系；

了解：

我国土地价格管理发展历程。

三、章节框架

1．地价管理的概念

2．地价管理的目的

3．地价管理的措施

4．地价管理制度的主要内容

5．城镇基准地价与标定地价

6．城市地价动态监测

7．土地估价行业行政管理

8．基于政府管理的地价体系

9．我国土地价格管理发展历程

内容辅导

一、地价管理的概念

城市土地市场价格管理简称地价管理，包括以下三个方面的工作：

对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平；

对土地价格评估工作进行管理；

对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理。

地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易双方和国家等各方面的合法权益，根据一定时期内国家经济政策和土地市场状况等，制定的地价管理制度，以及为落实这些制度而采取的以土地价格调控为核心的各种调控、引导和管理措施。

二、地价管理的目的（掌握）

地价管理是城市土地市场管理的核心内容，其主要目的就是通过对土地价格进行调控和引导，使土地价格保持在合理、稳定的水平上，既有利于国民经济的发展，又有利于土地市场繁荣。

其目的主要包括以下几个方面：

1．通过地价管理，促进土地的合理利用

通过实施地价管理政策，发挥土地最大潜力，避免土地利用的不合理，使土地价格合理化，发挥最大的经济效益。

2．通过地价管理，防止国有土地收益流失

通过地价管理，可以有效防止目前各地普遍存在的国有土地收益的流失，逐步建立起规范、合法的土地使用制度，维护土地所有者和使用者的合法权益。

3．通过地价管理，规范土地交易行为

在土地交易活动中，有的交易当事人可能采取虚报、瞒报地价的非法手段，逃避税收。

为此，需要政府和有关部门通过制订和完善地价管理政策，特别是推行土地成交价格申报制度，可以防止规避税收、有效规范土地估价等中介行为，建立规范的土地市场秩序。

4．通过地价管理，规范土地估价行为

通过制定地价管理政策，尤其是全面建立基准地价和标定地价定期公布制度、土地价格评估制度、土地成交价格申报制度、地价监测制度等项制度，可统一土地估价原则和方法，规范土地估价行为和土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价水平，提高土地估价成果的精度和透明度，建立规范有序的土地估价市场。

5．通过地价管理，减少土地投机

土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。

人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给。

土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。

通过地价管理，调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、平稳发展，并可以有效防止单位和个人对土地的无效占用，囤积土地获取暴利，造成土地闲置，形成不平等竞争，扰乱土地市场秩序。

6．通过地价管理，防止地价暴涨

地价的暴涨，必将影响各地区的经济发展，出现土地投机行为，造成土地大量囤积和资产的浪费，给生产和生活等领域带来不利影响。

因此，需要通过地价管理，通过制订相关的地价管理政策和制度，使土地价格在一定时期内保持稳定，防止地价暴涨，保持土地市场稳定和繁荣。

因此，从宏观上看，地价管理是国民经济健康发展的保证；

从中观上看，地价管理是土地市场管理的核心；

从微观上看，地价管理直接关系到土地产权交易双方的切身利益。

例题1：

土地供给决定土地的价格，土地价格影响土地需求关系。

（2002年土地管理基础试题）

答案：

×

解析：

例题2：

通过地价管理，可起到（）等作用。

（2000年土地管理基础试题）

A．防止地价暴涨　B．防止土地过度投机

C．规范交易行为D．加大土地供给量

ABC

地价管理的目的在于：

1、通过地价管理，防止地价暴涨。

2、通过地价管理，防止土地投机。

3、通过地价管理，促进土地的合理利用。

4、通过地价管理，规范交易双方的行为。

5、通过地价管理，规范土地估价的方法，提高土地估价精度。

6、通过地价管理，防止国有土地收益流失。

三、地价管理的措施（掌握）

地价管理的措施主要包括以下几方面：

1．提供地价信息

地价管理就要及时收集、分析和公布地价信息，引导土地市场健康发展。

为维护土地市场交易双方的利益，有关部门及时收集和公布地价信息，为社会各界提供参考。

2．制订地价标准

制定基准地价和标定地价并实行定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。

通过制定基准地价和标定地价，为土地交易提供价格参考，为规范地价评估和土地交易行为提供指导。

3．宏观调控地价水平

对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止土地投机，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理，保障国有土地资产保值增值，稳定土地市场经济秩序。

4．监管土地估价行业

推进土地评估行业自律管理，促进土地评估行业和土地市场的健康发展。

土地行政主管部门变事前审批为事后监管，进一步加大监督检查力度。

建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。

土地是一种公共资源，其价格水平必须受到政府管制，不得随意涨价或者降价，因此政府实行土地价格备案制度。

（）（2007年《土地管理基础与法规》试题）

调控地价水平是地价管理的重点之一，政府可以通过一系列行政、经济、技术和法律措施对土地交易设置价格限制。

对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。

土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。

（2006年《土地管理基础与法规》试题）

√

土地市场宏观调控，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段（主要包括产业政策、财政信贷政策和税收政策）和行政手段（主要包括规划和计划），对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的

四、地价管理的内容（掌握）

（一）土地等别、土地级别、基准地价、标定地价的确定、更新和公布制度

2001年12月13日，国家质量监督检验检疫总局出台了《城镇土地分等定级规程》（GB18507-2001），并于2002年7月1日正式实施。

正确反映城镇土地质量的差异，是合理利用城镇土地的基础。

城镇土地定级是根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合评定，并使评定结果级别化。

城镇土地定级的目的是为全面掌握土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，以及为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划提供依据。

城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

土地等反映全国或省、地级行政区域内城镇之间土地利用效益的地域差异。

土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。

《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

具体办法由国务院规定。

”基准地价和标定地价是城市政府管理地价的基本参照地价，也是房地产投资者进行投资决策的主要依据。

为了确保城市基准地价的科学性，国家土地管理部门还要求省会城市及计划单列市的基准地价成果要上报国土资源部进行审核与平衡。

（二）土地价格评估制度

自20世纪80年代后期，原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。

现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地出让、土地转让、企业股份制改造、土地抵押、房产买卖等，农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。

通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供了依据。

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

《城镇土地估价规程》强调，“土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；

促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理、促进正常交易；

为全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据”。

土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，此外，路线价法也是土地价格评估中常用的方法之一。

《城市房地产管理法》规定：

“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

例题：

房地产价格评估，应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。

（1998年土地管理基础试题）

A．基准地价B．标定地价C．房屋重置价D．出让底价

（三）出让国有土地使用权最低限价制度

《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地。

其作用在于：

（1）防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失；

（2）提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督；

（3）便于土地使用者确定合理的投资方向。

《协议出让建设用地使用权规定》第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；

有基准地价的地区；

协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。

第十一条规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，禁止非法压低地价招商。

省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。

协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。

违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任