强烈推荐某住宅小区可研报告文档格式.docx

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商品房销售。

（四）建设性质：

新建

（五）建设地点：

******新兴北路******号

（六）项目建设内容及规模：

拟建******住宅小区设有住宅楼、商业区、地下停车库等。

规划建设用地面积为27957.48m2，实际建设用地面积23380.25㎡，道路建设用地面积4577.23m2。

容积率为3.7，总建筑面积为105347.23m2，其中住宅建筑面积69742.15m2，商业及配套建筑面积16764.77m2，地下车库18427.99m2，架空层面积412.32m2。

项目共建设9栋住宅楼房和6个商业区，其中4栋为32层的高层住宅楼，4栋为18层的高层住宅楼，1栋为10层的小高层住宅楼，并建地下人防工程和停车库。

项目总投资15056.37万元。

二、设计依据

（一）有关法律法规

《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）

《中华人民共和国土地管理法》（2004.8）

《中华人民共和国环境保护法》（1989年）

《中华人民共和国环境影响评价法》（2002年）

《中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）》（2004年）

《中华人民共和国环境噪音污染防治法》（1996年）

《中华人民共和国水污染防治法（修订）》（2008年）

《建设项目环境保护管理条例》（1998年）

（二）有关规范、规程及标准

《民用建筑电气设计规范》（JGJl6-2008）

《广西居住建筑节能标准》

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划

（一）******自然概况

******位于******中部，素有“桂中”之称。

地理位置在东经108°

24′～110°

28′，北纬23°

16′～24°

29′之间。

市域东西横距202.1公里，南北纵距134.3公里，总面积1.34万平方公里，总人口252.74万，境内壮、汉、瑶等10多个民族和睦相处，少数民族人口占74.8％。

******是大西南出海通道重要枢纽，区位条件、交通条件、资源条件配合良好，有着较好的产业基础，将成为广西重要的以能源、特种冶金、建材等为主的重装备制造业基地。

******市的建立是桂中发展史上新的里程碑，是桂中改革新的起点，有着重要的现实意义和深远的历史意义。

合理划分桂中地区的行政区域，促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义。

******市政府驻******内，位于桂中平原，湘桂走廊尾部。

*****东西横距84km，南北纵距87.5km，土地面积为4364.2k㎡，人口96.14万人。

工业生产已形成规模经营，制糖、发电、冶炼、建材、造纸、煤炭开采已成为******主要工业支柱产业，主要企业有******冶炼厂、东塘集团迁江糖厂、桂中水泥厂、东江煤矿、八一铁合金厂等。

2002年地级*****市成立以后，******发展较快，城市布局趋于合理，逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇、迁江、小平阳、平阳镇等工业相对集中区。

******城区交通运输比较发达。

*****火车站有直达外省的上海、广州、武汉及区内南宁、柳州、桂林的旅客列车。

国道322（南柳线）县境路段长34km，南柳高速公路通过区域。

全市已形成以市区为中心，通向各限时、乡镇的公路网。

水路交通以红水河为主，枯水期可航行120t级驳船，成为******内煤矿外运的一大通道。

华侨投资区作为一个全新的城区，已纳入*****市总体规划，区域面积55平方公里；

总人口1.498万人，同世界上34个国家、地区有着广泛的亲缘关系，海外侨胞5456人。

按照规划，*****华侨投资区将建成商贸物流、金融保险、高新产业、旅游观光、科教文化、外向型工业为一体的现代化新城区，是*****市对外开放的窗口，项目附近区域没有大型的污染企业。

*****市主要历史文物为“麒麟山人”古遗址，位于*****桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞，于1958年公布为广西文物保护单位。

该古遗址距项目约15km。

本项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹。

随着地级市*****市的设立，在*****市党委和政府的管理统筹下，全市经济快速发展，各级领导干部、专业人才大量引进。

设市后大量引进的人才，对*****市的发展做出了应有的贡献，今后*****市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才。

居住，是职工基本的生活需求，为了稳定现有的队伍，进一步引进优秀人才，加速*****市的经济建设，建设本项目是非常必要的，同时也能改变*****市人民居住条件。

本项目正是在这样的背景下被提出来的。

本项目由广西*****市中兴房地产开发有限责任公司建设，销售采取面向社会销售方式实施。

该项目建成后，有效的解决*****市人们及周边县市人们的住房需求，对整个*****市的社会经济发展具有重要的意义。

从规划到建设都是为了满足*****市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要。

（二）产业政策分析

房地产产业政策是房地产发展的指导性政策，对区域的房地产业进行宏观调控：

房地产产业政策的运行包括政策制订、实施评价、反馈和调整5个阶段，必须尊循一定的的规律。

在分析房地产业和产业政策特征的基础上，探讨我区房地产产业的内容、特征、基本逻辑、基本要求和发展趋势。

近几年，我国房地产产业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品方向发展。

国务院也发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，支持房地产开发企业积极应对市场变化；

强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；

加强房地产市场监测等等，以促进房地产市场的健康发展。

******省房地产起步较晚，近几年投资处于稳定增长状态，同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。

虽然增速有所下降，但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升。

从商品住宅的投资类型结构看，商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡，投资增带波动较小。

居住面积的改善，再加上我区城镇化进程的加速—城市化年递增的比率大于1.1%，城镇人口的不断增加，以及每年GDP以高于10%的速度增长，这些因素必然会促使我区对房地产的需求持续增加。

（三）*****市房地产市场分析及预测

1、*****市房地产的发展及现状

*****市是2002成立的新的地级市，房地产开发起步较晚，商品房小区配套设施不够完善，小区建设的环境品质不如人意，住宅商品房建设标准不高，在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光，通风和建筑的美学效果，未能真正体现以人为本的理念。

但随着中国·

东盟自由贸易区的建立和“强市富民”方针的实施，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，极大地推动*****市房地产的蓬勃发展，2009年*****市房地产业健康发展，完成增加值9.07亿元，比上年增长16.2%，商品房竣工面积43.77万平方米，增长18.3%，商品房销售面积51.56万平方米，增长31.4%，商品房销售额7.31亿元，增长21.7%。

目前，*****市房地产市场运行具有如下特点：

（1）房地产发展迅猛，投资额逐年递增，占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。

（2）商品房供需两旺，空置率低。

2002年以来，*****市商品房竣工面积和销售面积不断攀升，商品房销售仍是以预售房形式强售。

2009年，*****市商品房年空置面积较低，空置2.85%，远低于10%～15%的国际警戒线，房地产市场泡沫成分较少。

（3）*****住宅销售价格呈逐年上升趋势，价格走势稳中有升。

（4）近年来，随着*****市房地产业的飞速发展，楼宇外形设计、颜色搭配和园区绿化设计等细部特征，已逐渐在*****市房地产市场上得到关注，随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟，市民对生活质量的要求也越来越高，这也迫使开发商必须不断提高产品品质，以适应消费者由居住型和舒适型发展。

2、*****市的市场需求预测

*****市作为新兴的地级市，在市委、市政府领导及*****市人民的努力拼搏下，*****市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，人口不断增长，给*****市的房地产带来了前所未有的机遇，大部分消费群体都希望拥有属于自己的住房，不仅如此，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，，经济实用的户型结构，价格适中的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。

开发舒适、美观，具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔市场前景。

（1）新建商品房供求结构情况

2009年，*****市的房地产开发投资保持快速增长，商品房销售面积大幅增长，销售价格上扬较快，全市商品销售面积51.56万平方米，每平方米综合销售价格2650元，同比增长45.7%，究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期，2008年同期基数小，房地产投资增幅大。

（2）新建商品住宅购买对象情况

随着*****市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快，*****市市区的居住和投资环境不断改善，特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资，外地居民购房的比重逐年上升。

从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。

3、*****市商品房价格的趋势

2001年以来，*****市商品房开发与上年相比，销售面积逐渐增长，房价稳中有升，交易价格曲线持续走高。

5、*****市房地产发展的有利条件

城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间，*****市现有人口250.15万人，其中城区人口约28万人。

成立地级市以来，外地涌入*****市经商的人口不断增加，随着城乡居民可支配收入的提高，人们的居住观开始由“有房住”向“住得宽，环境好”的方向发展。

从总体上看，*****市房地产市场的发展逐渐趋于理性并已开始进入最佳发展期。

2011年，*****市房地产市场将会延续上年的发展势态。

第三章建设用地分析

一、场址选择

该地块位于*****市新兴北路246号，用地四周建筑几乎均为建筑质量低劣的天地房民宅，环境不佳。

但此地段由于老汽车站的存在，人口密集。

用地南侧的新兴北路为城市主要干道，交通便捷。

东侧为柳来路延伸区域，现状为土路，但随着城市道路的改造完善，交通便捷程度将进一步提升。

项目北侧紧邻草鞋沟，拥有230米滨水带，滨水绿化面积超过8100平方米，可先做滨水景观设计，共同成为“草鞋沟景观整治”的重要组成部分。

随着景观环境的改造，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升。

二、项目建设条件

（一）地形、地貌、地质

*****市位于广西中部，北纬23°

19′-26°

04′，东经108°

24′-110°

28′，北面环抱广西工业重镇柳州市，东北与湘西南交界，西北与黔东南接壤，东临桂林市、梧州市，西毗河池地区，南与南宁地区、贵港市相连，居于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，是建设大西南出海通道不可缺的有机整体。

*****市城区在*****境内，*****境内以石山峰林过渡到平原为主，北、西部多为岩溶峰林洼地，南部为峰林谷地，东部为孤峰平原及红水河沿岸阶地，是典型的岩溶溶蚀地貌。

大部分地区地势在海拔200m以下，一般丘陵海拔在100m左右，河谷阶地海拔在70～100米。

（二）气候

*****市属南亚热带季风气候区，北回归线从南缘经过，具有典型的亚热带季风气候特征。

其气候特点是气候温暖，雨量充沛，太阳辐射强、日照充足，雨热同季、干湿季节分明、无