酒店行业分析报告Word文档下载推荐.docx

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图2：

中国客房供需增速差持续减小

出租率趋势企稳，有望进入上升周期。

政策影响见底之后，平均出租率出现了明显的回升趋势，2016年11月平均出租率为63.98%，同增1.7pct，最近12个月中，有8个月出租率出现同比增长。

图3：

出租率同比变动情况呈向好趋势

图4：

2013年酒店行业规模增速见底

图5：

高星级酒店增速于2013年见底

1.2.出租率同比变动与GDP增速正相关

参考美国经验，酒店出租率同比变动与GDP增速正相关。

酒店行业与宏观经济相关性密切，通过将1961-2013年美国GDP增速和酒店出租率同比变动做线性回归，我们发现酒店出租率同比变动几乎与GDP增速同周期变动。

图6：

美国酒店出租率与GDP显著正相关

1.3.未来五年：

旅游需求增速CAGR有望超过9%

国内游客是旅游业和酒店业的支柱。

国务院提出“十三五”旅游业发展的主要目标是：

城乡居民出游人数年均增长10%左右，到2020年，旅游市场总规模达到67亿人次，旅游投资总额2万亿元，旅游业总收入达到7万亿元。

旅游业对国民经济的综合贡献度达到12%，对餐饮、住宿、民航、铁路客运业的综合贡献率达到85%以上。

表1：

“十三五”期间旅游业发展主要指标

休闲度假形式将爆发，过夜游迎来黄金发展阶段。

2000-2015年我国旅行社组织的国内过夜游客人天数从6713万天增长至41545万天，年化复合增速15%，旅行社组织的国内过夜游客人次数从2665万人次增长到13117万天，年化复合增速13%。

2015年居民出游频率和天数都有所增长，人均出游频率平均达2.9次。

据芒果网旅游数据分析显示，出游时间在3天以上的占比40.2%，同比增长10.3%，有超7成游客出游时间为3至5天的旅程。

另据艾瑞咨询报告显示，2015年游客出游天数主要为4-6天，占比42%，超过4天的出游占比达到56%。

相信未来2.5天假期的全面实施，游客出游天数和出游次数会有更大的提升。

图7：

旅游收入增速高于人均GDP和餐饮收入增速

图8：

2006-2015年人均旅游消费接近翻倍

图9：

2006-2015年全国旅游人次CAGR达12.5%

图10：

2006-2015年全国旅游收入CAGR达20.8%

图11：

我国人均出游频次在不断提升

图12：

我国过夜游客趋势性上升

政策推动2.5天休假，周边游、度假游将迎来繁荣。

2015年下半年国务院发布《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，在“优化休假安排，激发旅游消费需求”中提到了，要依法优化调整夏季作息安排，为职工周五下午与周末结合外出休闲度假创造有利条件。

在1月29日召开的2016年全国旅游工作会议上，国家旅游局表示，将推动地方和企事业单位在保证每周法定40小时工作时间的前提下，创造条件让员工错峰休假、弹性休息，探索夏季“2.5天休假模式”。

表2：

我国周末休假制度逐渐演变

地方政府也在积极响应落实2.5天休假政策，目前已有山西省晋中市和江西省吉安市2城市4月1日起正式实行2.5天休假模式。

重庆、陕西、河北、江西、辽宁、福建、安徽、甘肃等8省正式出台意见，预计未来落实“2.5天休假”模式的省市将不断增多，这一举措将释放旅游消费新需求，推动周边休闲游的持续发展，提高国内游客年旅游时间，促进过夜游的增多。

表3：

多省市出台政策鼓励周末2.5天休假

1.4.未来五年：

新增供给CAGR不到3%，一线城市加速见底

1.4.1.新开酒店数量同比下降逾30%

2015年中国酒店市场需求量增速（4.6%）已经超过供给量增速（4.5%），供给过剩情况有望逐步消化。

截至2016年2月，12个月内新开的酒店数量为359家/-31.7%，新增客房供给量为5.8万间/-28.8%，新增供给收缩趋势明显。

图13：

2011-2015年现有供给增速持续放缓

图14：

近12个月内新开酒店和客房数量持续下降

1.4.2.未来5年新增供给收缩趋势明显

截至2016年2月，目前中国将在5年内开业的酒店筹建数量为1138家，占现有酒店供给的9.5%，年均复合增速为1.8%。

将在5年内开业的酒店客房数量为32万间，占现有客房供给总量的15.9%，年均复合增速为3.0%。

对比目前的客房供给增速（4.5%），未来5年新增供给总体显著减少。

图15：

未来新增酒店数量及建设情况

图16：

未来新增客房数量及建设情况

1.4.3.一线城市空间有限，二三线城市提供主要增量

各地区增速存在显著差异，一线增量有限，二三线仍维持高增速：

一线城市：

北上广深未来5年新增供给占现有供给数量均低于10%，其中，北京新增客房数量仅为3.7%，上海最高，达到9.4%。

二三线城市：

未来5年新增客房数量占现有供给数量均高于10%，三亚和成都由于旅游需求的上涨，依然存在大量项目在建设当中。

预计未来5年中国酒店客房新增供给32万间的数据、未来5年中国酒店客房供给平均增速为3%的。

图17：

中国主要城市未来5年新增客房供给情况（千间）

1.5.出租率回升是酒店投资周期启动重要标志

供给滞后原因导致出租率先于房价变动。

出租率直接反应需求情况，而房价是由供给和需求共同决定，因此出租率的变动优先于平均房价的上升和下降，成为判断酒店行业周期的领先指标。

图18：

出租率优先于平均房价反应酒店行业变化趋势

供需关系向好致出租率企稳，有望进入上升周期。

我们认为短期内由于供需关系向好，我国酒店行业平均出租率已经企稳，有望进入上升周期。

在出租率达到59%以上后，平均房价将随着出租率上升而呈现上升趋势，因此虽然平均房价仍在筑底，但将在未来2年内全面步入上升周期。

在平均房价和平均出租率两个指标的共同作用下，酒店行业收入即将迎来上升周期。

图19：

酒店“投资时钟”，中国酒店业即将迎来复苏

图20：

RevPAR同比变动筑底结束，将恢复增长

2.平均房价：

2017年或迎来全国范围拐点

2.1.现状：

一线城市房价回升或预示全国情况

全国星级酒店平均房价依然承压，但一线城市持续向好。

截至2016年11月，房价依然承压，平均房价为358元/间，同比下降4%，已经连续13个月出现同比下降。

而2015年北上深的房价分别达到564元/624元/575元，同比分别上升-0.2%/3.1%/3.8%。

由于经济更活跃，一线城市一般可看做全国房价的风向标。

图21：

平均房价连续13个月出现下降趋势

图22：

一线城市房价同比变动重新恢复增长

2.2.临界阀值近在眼前，出租率提高将带动房价回升

出租率与平均房价显著正相关。

当平均出租率达到59%以上时，与平均房价呈现显著的正相关关系（R²

=58.3%），但在平均出租率小于59%时，相关性不大（R²

=2.36%）。

因此。

2014年只有4个月平均出租率在59%以上，但2015年，平均出租率已经有7个月在59%以上。

预计年平均出租率达到61%以上时，房价会企稳回升。

2016年出租率有望超60%，平均房价将企稳回升。

根据我们前面对于未来5年客房供给的预测，我们得到，2016年星级酒店平均出租率为60.5%，2017年平均出租率为61.3%。

因此，我们预计房价将在2017年左右企稳回升。

图23：

出租率达到59%以上时与房价显著正相关

图24：

出租率小于59%时与房价无显著相关关系

图25：

各地区五星级酒店入住率

图26：

各地区四星级酒店入住率

图27：

各地区三星级酒店入住率

2.3.有限服务型酒店：

已进入上升周期，中档趋势优于经济型

有限服务型酒店平均房价进入上升周期，中档酒店房价增速高于经济型。

通过锦江有限服务型酒店数据我们发现：

近12个月中，有9个月平均房价同比增长，说明有限服务型酒店平均房价已近进入上升周期。

进一步比较中档与经济型酒店发现，中档酒店平均房价增速高于经济型。

图28：

锦江经济型酒店近12个月中9个月房价同增

图29：

中档酒店平均房价增速高于经济型酒店

3.中高端酒店爆发是部分酒店量价齐升表现

3.1.中档酒店将成为行业复苏的驱动力

中国社会经历物质消费时代，正在向精神消费时代转变。

消费升级是随社会演进而持续发生的过程而非阶段性的潮流。

以产业结构演进理论为依据，按照收入水平，我们将中国消费社会分为两个时代：

物质消费时代与精神消费时代。

图30：

中国社会已经经历物质消费时代，进入精神消费时代

消费者需要的是“高档品”而非“奢侈品”。

新时代消费者的需求特征是愿意为更好的体验支付溢价，而不是对“高价格”的执着。

奢侈品的本质是阶级区分的工具，消费者想通过炫耀性极强的产品，快速融入上层阶级。

而高档品是努力工作后给自己的奖励，随着教育、文化、经济发展水平的变化，消费者慢慢有了消费的能力和欲望，他们购买高品质商品是为了提高生活质量，得到某种生活方式的体验。

图31：

奢侈品市场增速持续下滑说明本轮消费升级并非单纯追求“高价格”

性价比是中档酒店的核心竞争力，相比高星级酒店更契合此次消费升级特征。

精神消费时代消费者需求变化具体到出行住宿领域表现为：

在“住得好点”的意愿驱动下，愿意为更高品质的住宿体验付出溢价，但并不追求高价格的奢华体验，性价比仍是关键指标。

中档酒店在提供优于经济型酒店的住宿环境、低于高星级酒店的价格，在性价比指标上领先经济型酒店和高星级酒店，因此更受本届消费者青睐。

表4：

中档酒店作为住宿领域的“高质量商品”契合此次消费升级趋势

3.2.中美酒店结构呈现显著差异，中高端酒店趋势性崛起

3.2.1.中美酒店结构呈现显著差异

根据STR的分类标准，美国酒店分为6个等级，分别为：

奢华酒店（LuxuryClass）

超高端酒店（UpperUpscaleClass）

高端酒店（UpscaleClass）

中档偏上酒店（UpperMidscaleClass）

中档酒店（MidscaleClass）

经济型酒店（Economy）

由于美国和中国对于酒店评级的方法略有不同，所以我们无法准确的对比中美两国不同等级酒店的占比。

因此，我们大致将美国从高到低6个等级的酒店分为对应中国五星级、四星级、三星级、二星级、一星级和经济型酒店。

图32：

酒店行业分类标准体系

参考美国市场，现阶段中国中档酒店市场占比过低。

我们定义美国LuxuryClass、UpperUpscaleClass和中国四星级以上的酒店为高端酒店，美国Upscale、UpperMidscale、MidscaleClass和中国三星以下星级酒店为中档酒店，其余为经济型酒店。

2015年中国经济型酒店占比偏高，行业成高中低1:

3:

6格局：

其中经济型占比