酒店行业分析报告Word文档下载推荐.docx

1、图2：中国客房供需增速差持续减小 出租率趋势企稳，有望进入上升周期。政策影响见底之后，平均出租率出现了明显的回升趋势，2016 年11月平均出租率为 63.98%，同增1.7pct，最近12个月中，有8个月出租率出现同比增长。图 3：出租率同比变动情况呈向好趋势图4：2013年酒店行业规模增速见底图5：高星级酒店增速于2013年见底1.2. 出租率同比变动与GDP增速正相关 参考美国经验，酒店出租率同比变动与GDP增速正相关。酒店行业与宏观经济相关性密切，通过将1961-2013年美国GDP增速和酒店出租率同比变动做线性回归，我们发现酒店出租率同比变动几乎与 GDP 增速同周期变动。图6：美国

2、酒店出租率与GDP显著正相关1.3. 未来五年：旅游需求增速CAGR有望超过9% 国内游客是旅游业和酒店业的支柱。国务院提出 “十三五”旅游业发展的主要目标是：城乡居民出游人数年均增长10%左右，到2020年，旅游市场总规模达到67亿人次，旅游投资总额2万亿元，旅游业总收入达到7万亿元。旅游业对国民经济的综合贡献度达到12%，对餐饮、住宿、民航、铁路客运业的综合贡献率达到85%以上。表1：“十三五”期间旅游业发展主要指标 休闲度假形式将爆发，过夜游迎来黄金发展阶段。2000-2015 年我国旅行社组织的国内过夜游客人天数从6713万天增长至41545万天，年化复合增速15%，旅行社组织的国内过

3、夜游客人次数从2665万人次增长到13117万天，年化复合增速13%。2015年居民出游频率和天数都有所增长，人均出游频率平均达2.9次。据芒果网旅游数据分析显示，出游时间在3天以上的占比40.2%，同比增长10.3%，有超7成游客出游时间为3至5天的旅程。另据艾瑞咨询报告显示，2015年游客出游天数主要为4-6天，占比42%，超过4天的出游占比达到56%。相信未来2.5天假期的全面实施，游客出游天数和出游次数会有更大的提升。图7：旅游收入增速高于人均GDP和餐饮收入增速图8：2006-2015年人均旅游消费接近翻倍图9：2006-2015年全国旅游人次CAGR达12.5%图10：2006-2

4、015年全国旅游收入CAGR达20.8%图11：我国人均出游频次在不断提升图12：我国过夜游客趋势性上升 政策推动2.5天休假，周边游、度假游将迎来繁荣。2015年下半年国务院发布国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见，在“优化休假安排，激发旅游消费需求”中提到了，要依法优化调整夏季作息安排，为职工周五下午与周末结合外出休闲度假创造有利条件。在1月29日召开的2016年全国旅游工作会议上，国家旅游局表示，将推动地方和企事业单位在保证每周法定40 小时工作时间的前提下，创造条件让员工错峰休假、弹性休息，探索夏季“2.5天休假模式”。表2：我国周末休假制度逐渐演变 地方政府也在积极响应

5、落实2.5天休假政策，目前已有山西省晋中市和江西省吉安市2城市4月1日起正式实行2.5天休假模式。重庆、陕西、河北、江西、辽宁、福建、安徽、甘肃等8省正式出台意见，预计未来落实“2.5 天休假”模式的省市将不断增多，这一举措将释放旅游消费新需求，推动周边休闲游的持续发展，提高国内游客年旅游时间，促进过夜游的增多。表3：多省市出台政策鼓励周末2.5天休假1.4. 未来五年：新增供给CAGR不到3%，一线城市加速见底1.4.1. 新开酒店数量同比下降逾30% 2015年中国酒店市场需求量增速（4.6%）已经超过供给量增速（4.5%），供给过剩情况有望逐步消化。截至2016年2月，12个月内新开的酒

6、店数量为359家/-31.7%，新增客房供给量为5.8万间/-28.8%，新增供给收缩趋势明显。图13：2011-2015年现有供给增速持续放缓图14：近12个月内新开酒店和客房数量持续下降1.4.2. 未来5年新增供给收缩趋势明显 截至2016年2月，目前中国将在5年内开业的酒店筹建数量为1138家，占现有酒店供给的9.5%，年均复合增速为1.8%。将在5年内开业的酒店客房数量为32万间，占现有客房供给总量的15.9%，年均复合增速为3.0%。对比目前的客房供给增速（4.5%），未来5年新增供给总体显著减少。图15：未来新增酒店数量及建设情况图16：未来新增客房数量及建设情况1.4.3. 一

7、线城市空间有限，二三线城市提供主要增量 各地区增速存在显著差异，一线增量有限，二三线仍维持高增速：一线城市：北上广深未来5年新增供给占现有供给数量均低于10%，其中，北京新增客房数量仅为3.7%，上海最高，达到9.4%。二三线城市：未来5年新增客房数量占现有供给数量均高于10%，三亚和成都由于旅游需求的上涨，依然存在大量项目在建设当中。预计未来5年中国酒店客房新增供给32万间的数据、未来5年中国酒店客房供给平均增速为3%的。图17：中国主要城市未来5年新增客房供给情况（千间）1.5. 出租率回升是酒店投资周期启动重要标志 供给滞后原因导致出租率先于房价变动。出租率直接反应需求情况，而房价是由供

8、给和需求共同决定，因此出租率的变动优先于平均房价的上升和下降，成为判断酒店行业周期的领先指标。图18：出租率优先于平均房价反应酒店行业变化趋势 供需关系向好致出租率企稳，有望进入上升周期。我们认为短期内由于供需关系向好，我国酒店行业平均出租率已经企稳，有望进入上升周期。在出租率达到59%以上后，平均房价将随着出租率上升而呈现上升趋势，因此虽然平均房价仍在筑底，但将在未来2年内全面步入上升周期。在平均房价和平均出租率两个指标的共同作用下，酒店行业收入即将迎来上升周期。图19：酒店“投资时钟”，中国酒店业即将迎来复苏图20：RevPAR同比变动筑底结束，将恢复增长2. 平均房价：2017年或迎来全

9、国范围拐点2.1. 现状：一线城市房价回升或预示全国情况 全国星级酒店平均房价依然承压，但一线城市持续向好。截至2016年11月，房价依然承压，平均房价为358元/间，同比下降4%，已经连续13个月出现同比下降。而2015年北上深的房价分别达到564元/624元/575 元，同比分别上升-0.2%/3.1%/3.8%。由于经济更活跃，一线城市一般可看做全国房价的风向标。图21：平均房价连续13个月出现下降趋势图22：一线城市房价同比变动重新恢复增长2.2. 临界阀值近在眼前，出租率提高将带动房价回升 出租率与平均房价显著正相关。当平均出租率达到 59%以上时，与平均房价呈现显著的正相关关系（R

10、 = 58.3%），但在平均出租率小于59%时，相关性不大（R = 2.36%）。因此。2014年只有4个月平均出租率在59%以上，但2015年，平均出租率已经有7个月在59%以上。预计年平均出租率达到61%以上时，房价会企稳回升。 2016年出租率有望超60%，平均房价将企稳回升。根据我们前面对于未来 5年客房供给的预测，我们得到，2016年星级酒店平均出租率为60.5%，2017年平均出租率为61.3%。因此，我们预计房价将在2017年左右企稳回升。图23：出租率达到59%以上时与房价显著正相关图24：出租率小于59%时与房价无显著相关关系图25：各地区五星级酒店入住率图26：各地区四星级

11、酒店入住率图27：各地区三星级酒店入住率2.3. 有限服务型酒店：已进入上升周期，中档趋势优于经济型 有限服务型酒店平均房价进入上升周期，中档酒店房价增速高于经济型。通过锦江有限服务型酒店数据我们发现：近12个月中，有9个月平均房价同比增长，说明有限服务型酒店平均房价已近进入上升周期。进一步比较中档与经济型酒店发现，中档酒店平均房价增速高于经济型。图28：锦江经济型酒店近12个月中9个月房价同增图29：中档酒店平均房价增速高于经济型酒店3. 中高端酒店爆发是部分酒店量价齐升表现3.1. 中档酒店将成为行业复苏的驱动力 中国社会经历物质消费时代，正在向精神消费时代转变。消费升级是随社会演进而持续

12、发生的过程而非阶段性的潮流。以产业结构演进理论为依据，按照收入水平，我们将中国消费社会分为两个时代：物质消费时代与精神消费时代。图30：中国社会已经经历物质消费时代，进入精神消费时代 消费者需要的是“高档品”而非“奢侈品”。新时代消费者的需求特征是愿意为更好的体验支付溢价，而不是对“高价格”的执着。奢侈品的本质是阶级区分的工具，消费者想通过炫耀性极强的产品，快速融入上层阶级。而高档品是努力工作后给自己的奖励，随着教育、文化、经济发展水平的变化，消费者慢慢有了消费的能力和欲望，他们购买高品质商品是为了提高生活质量，得到某种生活方式的体验。图 31：奢侈品市场增速持续下滑说明本轮消费升级并非单纯追

13、求“高价格”性价比是中档酒店的核心竞争力，相比高星级酒店更契合此次消费升级特征。精神消费时代消费者需求变化具体到出行住宿领域表现为：在“住得好点”的意愿驱动下，愿意为更高品质的住宿体验付出溢价，但并不追求高价格的奢华体验，性价比仍是关键指标。中档酒店在提供优于经济型酒店的住宿环境、低于高星级酒店的价格，在性价比指标上领先经济型酒店和高星级酒店，因此更受本届消费者青睐。表 4：中档酒店作为住宿领域的“高质量商品”契合此次消费升级趋势3.2. 中美酒店结构呈现显著差异，中高端酒店趋势性崛起3.2.1. 中美酒店结构呈现显著差异 根据STR 的分类标准，美国酒店分为6个等级，分别为： 奢华酒店（Lu

14、xury Class）超高端酒店（Upper Upscale Class）高端酒店（Upscale Class）中档偏上酒店（Upper Midscale Class）中档酒店（Midscale Class）经济型酒店（Economy）由于美国和中国对于酒店评级的方法略有不同，所以我们无法准确的对比中美两国不同等级酒店的占比。因此，我们大致将美国从高到低 6个等级的酒店分为对应中国五星级、四星级、三星级、二星级、一星级和经济型酒店。图32：酒店行业分类标准体系 参考美国市场，现阶段中国中档酒店市场占比过低。我们定义美国Luxury Class、Upper Upscale Class和中国四星级以上的酒店为高端酒店，美国Upscale、Upper Midscale、Midscale Class和中国三星以下星级酒店为中档酒店，其余为经济型酒店。2015 年中国经济型酒店占比偏高，行业成高中低1:3:6格局：其中经济型占比