房地产估价理论与方法模拟题二版文档格式.docx

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一是签证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价

一是咨询性估价或参考性估价，二是签证性估价或法律性估价

4、对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（）。

产权调换差价=用于产权调换房屋价值－被征收房屋价值

产权调换差价=被征收房屋价值－用于产权调换房屋价值

产权调换差价=被征收房屋价值－用于产权调换房屋的重置成本

产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本－被征收房屋价值

解析:

5、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。

若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

5000

12574

12650

13911

5000+3000×

85%/0.5%[1－1/（1＋0.5）3]=12574（元）。

6、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

估价机构

估价师

估价报告使用者

估价委托人的估价需要

D

7、为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（）。

视为无租约限制的房地产来估价

视为有租约限制的房地产来估价

考虑房屋承租者的意见

视其租约租金与市场租金的差异大小而定

A

8、在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。

估价原则

估价时点

估价目的

估价对象

9、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

相应配套的基础设施

土地的形状

组合完成的功能

立体空间

10、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

拥有的房地产权利

受房地产权利以外因素的限制情况

受其他房地产权利的限制的情况

额外的收益或好处

11、房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。

土地总量有限

规划限制

房地产不可移动

价值量大

12、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（　）等设施或条件以及场地平整。

给水、排水、电力、通信

给水、排水、燃气、热力

排水、电力、通信、燃气

排水、电力、通信、热力

13、需求规律是指需求量与价格（）的关系。

正相关

负相关

零相关

无法确定

14、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

挂牌底价

正常市场价格

竞买人可承受的最高价

最可能的成交价

15、下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。

在用价值为市场价值

投资价值属于非市场价值

市场价值的前提之一是继续使用

同一估价对象可能有不同类型的价值

16、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。

重置成本＋土地使用权价值

重置成本＋土地使用权价值＋重置期间的经济损失

有可能遭受火灾损毁的建筑物价值＋可能的连带损失

建筑安装工程费＋建造期间的经济损失

17、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，贷款成数为0．7。

则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。

370

385

420

550

抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款=600－50=550万元抵押贷款额度=抵押价值×

贷款成数=550×

0.7=385万元。

18、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：

容积率3，建筑密度30%。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行、经济合理的是（）。

建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡

建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡

建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡

建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡

建筑密度＝建筑基底总面积/建筑用地面积,建筑基底总面积＝30%×

2000＝600㎡,容积率＝总建筑面积/建筑用地面积,总建筑面积＝3×

2000＝6000㎡.

19、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡。

（年末收取），出租运营费用为每年50元/㎡。

假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡。

，则该房地产的期房价格为（）元/㎡。

3300

3324

3335

3573

20、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（）。

空间直线距离

交通路线距离

交通时间距离

经济距离

对于空间直线距离，在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。

21、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）。

降低房地产开发贷款利率

增加土地有效供给

降低契税

提高购房贷款利率

22、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于（　）。

社会因素

环境因素

人口因素

行政因素

23、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。

这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。

技术上的可能

经济上的可行

价值最大化

法律上许可

24、在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的的说法错误的是（）。

在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

25、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

维持现状

更新改造

改变用途

重新开发

26、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。

75．00

75．60

83．60

86．00

86－8－3×

0．8＝75．60（万元）。

27、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。

若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（）万元。

83．51

85．26

85．36

87．16

92/（95-4/2+4）×

90＝85．36（万元）。

28、某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。

11．41

11．49

12．41

12．49

V＝A/（Y－g）{1－[（1＋Y）/（1＋g）]15}＝1（1＋8%）/（8%－5%）{1－[（1+5%）/（1+8%）15]}＝12.41（万元）。

29、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（　）万元。

245

275

315

345

500－50－40－65=345万元

30、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4．1m。

土地剩余使用期限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3．6m，建筑物重建价格为2000元/㎡。

假定层高每增加0．1m，建造费用每平方米相应增加10元．由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2．5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（　）万元。

（建筑物报酬率为10%）

11．80

16．07

23．57

31．07

功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：

无效成本和超额持有成本，其中，无效成本＝5×

1500×

10＝7．5（万元），超额持有成本＝（2．5/10%）/［1－1/（1＋10%）30］＝23．57（万元），则折旧额＝31．07万元。

（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）.

31、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。

开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

开发用地取得途径应为估价时点、估价对象所占区域类似土地的主要取得途径

开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

32、某宗面积为6000平方米的房地产开发用地，楼面地价为800元／㎡，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（　）万元。

494．4

1396．8

1440

1483．2

土地取得成本为：

800×

3×

6000×

（1＋3%）＝1483．2（万元）。

33、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（　）。

土地取得成本+建设成本

土地取得成本+建设成本+管理费用

土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用

开发完成后的房地产价值

34、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（　）用直线折旧法计算出的成新率。

等于

大于

小于

无法判断

35、运用假设开发法中的现金流量折现法