西安房地产开发项目可行性研究报告精品文档格式.docx
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据世界银行统计资料显示,人均GDP达到600-800美元时,住宅产业将进入高速增长阶段。
2000年我国人均GDP为830美元,2002年更是达到了870美元,住宅开发占房地产开发总量的90%以上。
因此,未来几年,随着GDP的进一步增长,以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
从购买力分析,城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元,比去年增长8.5%;
另外,城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元,比去年增长14.7%。
随着收入的增加和房改力度的加大,居民购房置业的意识也在增强。
从消费意向看,有25%的人准备今年买房。
在准备买房的居民中,有34%的人是为了解决基本居住问题,51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件,5%的人用于保值投资,10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。
这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力,也正是增加住房消费的良机。
另一方面,作为国家支柱产业的房地产业,为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。
宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来,住宅消费仍有巨大的潜在市场。
有关专家预测,我国房地产热潮可持续20年。
1.2西安市房地产现状
我市目前现有房地产开发企业600余家,但实际进行项目开发的只有100多家。
据悉,截至2002年9月末,全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元,比年初增加87.70亿元,增长4.93%。
其中企业存款余额为733.83亿元,比年初减少6.86亿元;
储蓄存款余额为877.88亿元,比年初增加75.79亿元。
据了解,今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米,完成投资180亿元,而这180亿元投资首先定位于中低收入居民,市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移,通过经济适用房建设的组织和管理,将这一定位转化为现实的市场行为。
同时加快推进住房分配货币化,全面落实住房补贴资金,更多的将补贴发放到购房职工手中,提高居民的购买力。
市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制,充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。
在存量房方面,对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型,如既可做写字楼、又能当住宅,既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子,开发商也都积极修改调整,滞销局面得到了一定扭转;
以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅,均采取了降价或变相降价的解套手段,但效果甚微;
而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势,除高新开发区外,其它区域写字间的销售状况仍然低迷,西安市写字间存量(含在建待售)保守估计不低于80万平方米,专家预言,至少需要5年的消化时间。
西安市各类酒店(含招待所、旅社)共计2000余家,旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。
由于西安市的旅游城市优势,经营相对较好,但淡季的竞争激烈。
1.3西安市房地产的总体发展趋势预测
党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。
根据“十六大”精神,西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。
其中,实现小康的一个重要指标是,到2020年人均住房面积达到20-25㎡。
按此计算,考虑人口增长因素,住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡,平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求,市场潜力巨大。
据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势:
⊙市场还将有2-3年的快速增长期。
这一时期,市场需求旺盛,开发商利润丰厚。
之后将进入10至20年的稳定增长期。
⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。
⊙宏观调控力度将会加强,市场将会发展得更为有序和规范。
⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场,消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。
⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高,资金密集度和技术密集度要求越来越高。
⊙开发企业出现两极分化,专业化、品牌化企业将主宰市场,弱者或被迫形成企业联盟,或被淘汰出局。
⊙房地产行业相对较高的利润空间,将使得越来越多的投资者进入这一行业,必将给现有开发企业形成巨大的冲击,并会影响整个房地产市场的格局。
同时也将影响房地产价格稳中趋降。
⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新,将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。
⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱,商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。
⊙多个大盘的推出,将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放,并将改变西安房地产市场格局,市场竞争也将空前激烈。
1990-2002年西安市房地产市场各项指标比较
指标1990年2001年2002年
人均居住面积6.1m210.37m210.9m2
房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元
房地产开发省市两级共200家市注册企业600余家700余家
企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营
商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2
个人购房所占比例不足10%93%95%
以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判,特别是写字楼物业的开发形势不容乐观,对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。
第二章项目规划概况
2.1基本情况
项目名称:
西宝花园-通宇大厦
建设基址:
西安市碑林区振兴路中段
土地性质:
居住用地。
(本策划案按商品房开发用地为策划依据)
占地面积:
6371.4㎡(9.56亩)
总建筑面积:
36264㎡(方案1)39864㎡(方案2)
住宅面积:
7200㎡(方案1)10800(方案2)
综合楼面积:
21776㎡(不含地下室)层高:
22层
写字间面积:
12096㎡层高:
3-14层共12层
酒店套房面积:
8064㎡层高:
15-22层共8层
附楼面积:
960㎡层高:
4层
写字间酒店配套功能面积:
2175㎡
公建面积:
1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室)
地下停车场面积:
4320㎡(地下停车场的设计依据在第四章详述)
总户数:
406(方案1)430(方案2)
容积率:
5.97(方案1)6.53(方案2)
绿地率:
30%
2.2规划建筑物:
框剪结构
方案1
序号工程名称建筑面积(㎡)层数备注
1综合楼2177622写字间酒店(不含地下部分)及部分配套功能
2住宅720012不含地下部分
3地下停车场43201地下一层
4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能
5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计36264
方案2
2住宅1080018不含地下部分
合计39864
本届主要对本项目的微观环境做调研分析。
3.1项目地块价值分析
3.1.1概况
本项目地块属于城南板块,位于城南板块和城内板块的接合部,交通便利。
作为写字间、酒店、高层住宅,区域开发成熟,住宅与写字楼人气仅次于西南板块(西高新)。
面临振兴路城市支线道路,闹中取静,适合于个性内敛的企事业单位和人群。
但作为写字间、酒店,弱化了商业价值,可以说是利弊参半。
3.1.2商务用房价值与竞争状况
从中观环境看,目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化,竞争压力巨大;
从微观环境看,此区域距离城区、南郊、西高新较近,交通便利,周边社区配套成熟,区域内同类物业销售经营状况良好,如果能够实现产品差异化,必然具有竞争优势;
从宏观环境看,电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响,短期内尚不会形成压力。
周边写字楼调查表
项目名称地址层数总面积(㎡)售价(元/㎡)租价(元/㎡)售租率备注
海联大厦振兴路北口西9500055005050%地下车位租金300元/月
精英大厦振兴路中段830005590%
泛美大厦南稍门什字294000050003595%租价不含各种服务费
伟业佳大厦南关正街213650055005590%车位租金100元/月
调研分析:
此区域写字楼入住率良好,需求旺盛;
售价普遍在5000-5500元/㎡,租价(均价)为50-55元/㎡×
月。
西安市部分三星级酒店调查表
酒店名称标准间折扣价(元/㎡×
天)套房数地址
陇海大酒店220308解放路
建苑大厦260177五味什字
钟鼓楼大酒店268130社会路
延炼大厦268192南二环
东方大酒店298286小寨西路
城市酒店208138南大街
鸿业大酒店198258含光北路
民航大厦230劳动南路
金海大厦210莲湖路
文商酒店218骡马市
解放饭店160363火车站
万达圣和酒店150友谊东路
民生大酒店258143南大街
房地大厦188东五路
钟楼饭店340321钟楼
从上表可见,大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间,客房数差距较大,主要是建筑规模因素限制;
全年平均住房率大致在40%-60%。
经了解,酒店经营风险较大,客房数少了,经营成本摊销大,客房数多了,空置率风险较大,因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间,基准价格为200元/㎡×
天。
本方案经济核算的住房率基数为50%。
本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上,而从调研的情况看,经营情况较好的三星级酒店,如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应;
民航大厦以商办为主,优势在于旅游资源和旅游管理经验;
陇海大酒店除了良好的地理位置外,更重要的是经营管理水平较好,以会议接待为主。
另一方面,酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响,收入有限,不可能有太大的突破。
但相应的配套服务功能,如餐饮娱乐,由于利润率较高,较高的上座率对利润的影响较大,成为大多数酒店追求的目标重点。
因此我们建议,本项目经营以会议接待为主,商务出租和旅游散客为辅,以提高入住率为目标,特别是以配套服务功能的经营管理为重点。
酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源,建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。
3.1.3住宅价值与竞争状况
此区域周边同类在售住宅楼盘较少,可比性不强,以高层高档楼盘和普通多层住宅为主,两者之间有一个明显的价格空档(高档楼盘价格在4500元/㎡以上,名为住宅,实为商住;
低端普通住宅为2500-2600元/㎡)。
这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。
从以上调研分析可见,本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。
写字楼需求较旺,住宅建议采用差异化策略,即切入高端与普通住宅之间的中端市场。
4.1综合楼
4.1.1写字间
目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈,建议采用新技术、新材料,打