保障性住房建设项目可行性研究报告Word格式.docx

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五、投资估算与资金筹措18

5.1投资估算18

5.2资金筹措21

六、人员培训及技术来源23

6.1人员培训23

6.2技术来源24

七、项目实施进度计划25

7.1项目进度25

7.2进度安排25

八、效益分析26

8.1经济效益分析26

8.2社会效益分析27

九、环境影响分析29

9.1项目生产过程产生的污染物对环境的影响29

9.2环境保护与综合治理措施29

9.3环境影响评价30

十、结论与建议31

10.1结论31

10.2问题与建议31

附表

附图

附件

第一章　总　论

1.1概述

1.1.1项目名称：

第**期保障性住房建设项目

1.1.2项目承办单位及法人

项目承办和实施单位：

*****开发有限公司

法人代表：

*****

1.1.3项目实施地点

1.1.4项目建设期限

2008年10月～2011年12月

1.2项目承办单位概况

*****开发有限公司是**********

1.3可行性研究报告编制依据及工作内容

1.3.1编制依据

1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）》

2、《关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知》省建设厅、省发改委（浙建房[2007]109号）

3、《近期建设规划》

4、《2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划》

5、《城市总体规划》（1996-2020）

6、《城北区控制性详细规划》

7、项目建议书及批复

8、《项目选址意见书》

9、项目方案设计成果

10、现行有关的法律、法规，建设规范、标准

1.3.2工作内容

以第四期保障性住房建设项目为研究对象，在论证项目建设背景及必要性的基础上，对建设规模、建设方案、建设投资及效益等进行分析研究和论证。

1.4项目研究成果

1.4.1项目建设地点

项目用地位于城北区域，锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。

总用地面积约77.4亩。

1.4.2主要建设内容及规模

（1）人口规模：

居住区规划总户数1072户，按每户3.5人计，居住区内可容纳3752人居住。

（2）建筑规模：

总用地面积

51598.1m2（合77.4亩）

备　　注

总建筑面积

112324m2

地上建筑面积

90454m2

其

中

住宅

80751m2

1072套

商铺

9703m2

会馆

含物管、经营用房等配套890m2

地下建筑面积

21870m2

建筑密度

28%

容积率

1.75

绿化率

30%

1.4.3配套工程技术方案

1.4.3.1供电

本项目电源由锦城变电所引来高压专线供给，由两路10KV高压电源由地下供电线路引入至小区lOKV/0.4KV变电所。

小区采用环网供电。

1.4.3.2给排水

本区块给水由临安自来水公司供应，从市政道路以DN200管径引入本区块沿四周道路成环状布置。

采用分流制排水系统，具体分为雨水和生活废水系统。

雨水排水室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网。

室内生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。

1.4.3.3电信、宽带

本项目委托电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络、数字电视系统。

1.4.3.4智能化

为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保安巡更等方面的综合信息管理。

1.4.4投资规模和资金措施方案

项目总投资为24541万元，其中建设投资22823万元，建设期利息1718万元。

商请银行贷款15900万元，企业自筹解决8641万元。

1.4.5主要技术经济指标

表1-5主要技术经济指标汇总表

序号

项目名称

单位

数量

备注

1

建设规模

1.1

平方米

51598.1

合77.4亩

1.2

112324

2

项目总投资

2.1

建设投资

万元

24541

2.2

建设期利息

1718

3

营业收入

26795

4

营业税金及附加

1501

正常年

5

利润总额

82

6

税后利润

61

7

借款偿还期

年

4.81

从借款开始年算起

1.4.6项目实施计划

本项目分二期实施，建设期2008年10月～2011年12月，主要分4个阶段实施。

1.5结论

本项目开发的是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本项目选址合理，规划建设方案合理、配套建设齐全，充分考虑了城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。

经济效益方面贯彻了以保本微利的原则。

项目的开发过程，按照文明施工，最大程度地减少对环境的破坏原则；

项目建成后，将改变脏乱差的环境现状，对促进城市化进程，美好市容，改善环境带来较大的影响。

本项目的建成，为当地提供了1000多套的保障性住房，切实解决了一部分中低收入家庭的住房问题，为政府人才引进、招商引资搭建了平台。

项目的建设，可以迅速带动上下游的相关行业发展，为社会提供一定量的就业机会。

对于拉动内需，维护当地房地产市场健康稳定发展，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定意义重大，社会效益显著。

因此，本项目的开发，符合保障性用房开发保本微利的原则，是可行的，也是完全必要的。

第二章项目背景及建设规模

2.1项目提出背景

建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收入和最低收入家庭的住房问题，既是构建社会主义和谐社会的要求，是构建大社保体系的重要组成部分，也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。

坚持以人为本，全面落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，规范运作机制，创新运行载体，着力完善各项住房保障政策，逐步扩大住房保障面，基本形成了以普通经济适用房、定向经济适用房、经济解困房、廉租住房、住房公积金、住房保障资金等为主要内容的多类型、多层次城镇住房保障体系，较好地满足了不同居民的住房需求，住房保障体系建设取得了初步成效。

今年以来，国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，经济增长放缓趋势明显，经济社会发展经受了多方面严峻考验。

10月17日国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时，明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房等扩大内需的一系列政策。

这些政策措施，既有利于促进经济增长，又有利于推动结

构调整，避免重复建设；

既有利于拉动当前增长，又有利于增强经济发展后劲；

既能有效扩大投资，又能积极拉动消费。

组织实施第四期保障性住房建设项目，是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）》，省建设厅、省发改委《关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知》（浙建房[2007]109号）精神，是根据《近期建设规划》、《2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划》的要求，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措，是应对当前更为严峻的国内外经济形势，贯彻落实党中央、国务院关于当前要实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策，进一步采取强有力措施，扩大国内需求，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。

2.2市场分析

2.2.1宏观环境分析

座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上，是一座拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化，生态资源丰富的城市。

近年来，全市经济、政治、文化和社会建设不断取得新的成绩。

2005年，人均GDP突破3000美元；

2006年临安人均GDP达到3700美元；

2007年全年实现生产总值197.3亿元，同比增长17.1%，人均GDP达到4931美元，财政总收入18.7亿元，同比增长27.2%，其中地方财政收入9.8亿元，同比增长21.8%。

2008年1-9月，财政总收入19.26亿元，同比增长32%，其中地方财政收入10.16亿元，同比增长32.7%。

进入21世纪，临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现出来，临安房产渐渐步入了繁荣。

至目前，临安已建成各类商品房300多万平方米，其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的70%左右，占房屋竣工面积的65%左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化，从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅、小高层住宅等种类齐全，生态品质楼市的雏形已现。

1、规划区内住房现状

依据住房抽样调查，至2007年年底，城镇居民人均住房面积（建筑面积）已达到37平方米，农村居民人均住房面积（建筑面积）已达到70平方米，城市整体住房条件较好。

2、规划期内住房需求

的住宅需求由以下五部分构成：

城市新增人口的居住需求、城市居民改善居住条件和二次置业的需求、青山工业园区外引发展配套及周边外来务工人员的需求、城市旧城改造及拆迁安置的需求以及房产投资的需求（包括外来投资性购房者）。

2006-2020年住宅建设需求预测表

年份

市区人口

（万人）

居住水平

（平方米/人）

住宅需求净增量

（万平方米）

拆迁需求

补充量

投资

需求量

新建住宅

总量

2005

16.22

38

存量616.4

/

2006—2010

18

42

139.6

30

72.7

242.3

2011—2020

25

45

369

60

429

注：

该预测来源于《房地产发展规划（2006-2020）》

依据住房现状和需求预测，预计不包括暂住人口的年住宅建筑面积需求量约为40～45万平方米，与近年现状商品房竣工面积基本相符。

其中，政府将安排保障性住房建设每年约为10万平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约为30～35万平方米。

2.2.2本市保障性住房建设发展分析

2.2.2.1本市保障性住房建设现状

自1999年开发建设经济适用住房以来，坚持标准适度、功能齐全、经济适用、节能省地的原则，先后开发建设（含将于2008年底竣工24万平方米）了：

“临安人家”、“吴越人家”、“昌化人家”、“苕溪人家”四个经济适用住房小区，总建筑面积近40万平方米，较好地解决了2000余户城镇中低收入居民家庭的住房难问题。

2.2.2.2本市保障性住房市场分析

按照“城镇保障性住房建设总量占全市住宅建设总量的20%以上”的总体要求，2008—2010年，预计我市城镇低收入家庭保障性住房（主要包括经济适用房、经济解困房、廉租住房）需求量为建筑面积20.7万平方米。