鼎翰名苑项目营销策划案PPT文档格式.ppt

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平均增幅：

19%19%价格特点价格特点11价格特点价格特点22价格特点价格特点33价格特点价格特点44临近世园会，区域价值凸显，价格涨幅明显临近世园会，区域价值凸显，价格涨幅明显规模大盘入驻对区域项目品质及价格有拉升作用规模大盘入驻对区域项目品质及价格有拉升作用项目品质越低，销售周期越长，价格越不容易拉升项目品质越低，销售周期越长，价格越不容易拉升原生态地产稀缺，价格增幅逐步凸显原生态地产稀缺，价格增幅逐步凸显项目区位项目区位项目区位项目区位总结总结生态背景下，集经贸文化国际合作、国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居生态背景下，集经贸文化国际合作、国际商务、行政中心、生态旅游、高尚居住等为一体的现代新区；

住等为一体的现代新区；

新经开政务区强力辐射，二环与三环间强势人文资源加河景资源，高国际城市新经开政务区强力辐射，二环与三环间强势人文资源加河景资源，高国际城市形象产业地产开发形象产业地产开发“热地热地”；

政府重点规划区域，产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目，政府重点规划区域，产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目，销售价格增幅较快；

销售价格增幅较快；

项目产品项目产品现有规划分析现有规划分析项目临灞河景观区、西临高速入口，近距离世园会、国际港务区，周边涵盖丰富项目临灞河景观区、西临高速入口，近距离世园会、国际港务区，周边涵盖丰富的生态、湿地资源的生态、湿地资源桃花潭生态景区欧亚论坛永久会址欧亚贸易区浐灞中心商务区广运潭/2011世园会会址西安金融商务区雁鸣湖千亩湿地灞河湿地生态公园本案本案项目规划项目规划本案本案灞河湿地生态公园灞河湿地生态公园（约（约300米）米）西临高速西临高速（约（约100米）米）广运潭广运潭/世园会会址世园会会址（约（约1公里）公里）1#33F3#33F2#32F商业商业4F4#33F托幼托幼项目产品项目产品现有规划分析现有规划分析项目信息：

灞桥区纺渭路268号占地16.3亩，建面76100；

建筑密度36.8%，绿地率36.8%，容积率6.1；

4栋高层（32、33层），4层商业+幼儿园，共计668户，车位335个（地上25个，地下310个）；

工程挖坑；

项目规划项目规划小社区、高容积率、自带部分社区配套小社区、高容积率、自带部分社区配套工程开始挖坑工程开始挖坑项目产品项目产品现有规划分析现有规划分析139.84三室三室135.25三室三室A/B户型：

户型：

135-140三室；

较为方正，带半圆形阳台，不易利用；

个别户型黑卫，面积偏大C/D/D1/F/G/J/K户型：

92-105两室；

多弧形阳台，不易利用，个别户型黑卫设计；

整体面积偏大，不紧凑H/E户型：

55-69一室一厅一厨一卫，功能齐全；

黑卫明厨；

卧室带阳台，居住舒适；

91.87三室三室95.78三室三室105.69三室三室101.52三室三室98.09三室三室100.87三室三室99.87三室三室55三室三室69三室三室项目产品项目产品现有规划分析现有规划分析1#33F3#33F2#32F商业商业4F4#33F托幼托幼两室两室一室一室三室三室一室一室两室两室三室三室556992105135139户型配比两室为主力，兼有一室、三室户型配比两室为主力，兼有一室、三室面积偏大，追求居住舒适性面积偏大，追求居住舒适性项目产品项目产品周边项目分布周边项目分布浐灞1号中新浐灞半岛灞柳良居世园茗城普华浅水湾高科绿水东城东城新一家金海湾地铁首府本案以区域周边项目为参考项目，选取普华以区域周边项目为参考项目，选取普华浅水湾、浅水湾、中新浐灞半岛、浐灞中新浐灞半岛、浐灞1号、东城新一家、高科号、东城新一家、高科绿水东城、地铁首府、世园茗城等项目。

绿水东城、地铁首府、世园茗城等项目。

御锦城项目产品项目产品周边项目分析周边项目分析项目名称项目名称项目体量项目体量建筑形态建筑形态价格价格面积区间面积区间浐灞半岛浐灞半岛占地3854亩310万建面高层、小高层花园洋房高层均价7500元/别墅均价2.1万37-200普华普华浅水湾浅水湾占地约480亩，64万建面洋房、小高层、高层均价6000元/87-170御锦城御锦城占地2000余亩，300万建面点、板高层小高层均价6500元/85-210浐灞浐灞1号号占地200亩，60万建面点、板高层均价6500元/90-140东城新一家东城新一家占地160亩，40万建面点、板高层预计4500元/79-124开发特点三开发特点三市场产品形式丰富，户型面积跨度较大，置业目的多样化，慕生态之名而来开发特点二开发特点二开发商多利用天然生态景观资源，打造高端住宅项目，呈开发体量相对较大的综合开发态势开发特点四开发特点四2007年开始发展，随政府投资力度加大，房价涨幅较快，目前该区域房地产市场已接近成熟开发特点一开发特点一政府规划区域，品牌开发商云集（中新、绿地、振业）等，继高新、曲江后的热点开发区域；

政府重点规划区域，房价跟随区域发展增幅较快，市场产品重点依托生政府重点规划区域，房价跟随区域发展增幅较快，市场产品重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅项目态、人文、商贸资源打造高端住宅项目项目产品项目产品周边项目分析周边项目分析项目名称项目名称项目体量项目体量建筑形态建筑形态价格价格面积区间面积区间高科绿水东城高科绿水东城占地254亩，80万建面高层、小高层花园洋房95-128世园茗城世园茗城占地60亩，14.5万建面多层高层3600元/50-149地铁首府地铁首府2万建面小高层高层4000元/80-100金海湾金海湾23万建面高层81127灞柳良居灞柳良居14万建面多层小高层3200元/96129开发特点三开发特点三证件不全、配套不完善、建筑形态单一、小规模开发的小产权项目充斥市场，无生态、无品质、物业形态单一、小规模开发、小产权、以满足居住为无生态、无品质、物业形态单一、小规模开发、小产权、以满足居住为目的的项目占领区域低端市场，目的的项目占领区域低端市场，开发特点二开发特点二低价格、无名开发商开发的80-120的两居、三居占领非正规商品房的主导地位开发特点四开发特点四政府重点引导开发的边缘化区域，以安置房、城改房、经适房占领区域房价洼地开发特点一开发特点一无生态、无品质可卖的小规模开发，以低价吸引以满足居住需求为目的区域低端客户；

商品房商品房非正规商品房非正规商品房普华浅水湾普华浅水湾御锦城御锦城浐灞半岛浐灞半岛浐灞浐灞11号号东城新一家东城新一家绿水东城绿水东城金海湾金海湾地铁首府地铁首府世园茗城世园茗城灞柳良居灞柳良居一室一室506060-6565-70二室二室70-7575-8080858590909595100100105105-110110-115三室三室105-110110115115-120120-125125-130130-135135140140145145150150155四室四室135140140145145150150155155160项目产品项目产品周边项目分析周边项目分析项目产品项目产品周边项目总结周边项目总结区域项目重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅社区，以世园会、河景、区域项目重点依托生态、人文、商贸资源打造高端住宅社区，以世园会、河景、湿地做宣传噱头；

湿地做宣传噱头；

产品、价格两极分化，从大规模高端社区、商品房、经适房、正规城改房到非产品、价格两极分化，从大规模高端社区、商品房、经适房、正规城改房到非正规集体房产品多样，品质、价格递减；

正规集体房产品多样，品质、价格递减；

高端生态盘打造大面积舒适豪宅，其他产品户型较为紧凑，非正规集体房多大高端生态盘打造大面积舒适豪宅，其他产品户型较为紧凑，非正规集体房多大面积低单价特点；

面积低单价特点；

项目产品项目产品项目项目SWOT分析分析优势：

优势：

近距离河景、湿地景观资源，环境优美；

周边路况良好，距离高速路、快速干道近，门口既有公交车，交通便利；

社区自有部分配套（商业、幼儿园）；

劣势：

小体量，高容积率；

周边生活配套不足，区域生活环境待完善，人流量少；

地块一面临路，且经过车辆多为大型货车，噪音影响；

威胁：

周边项目的竞争，东城新一家3栋高层市场投放期也选择在2011年，产品相比更加紧凑实用；

区域大盘云集，产品线丰富，占有很大优势；

机会：

2011年4月世园会召开，对浐灞区域大力宣传，提升区域关注力度，人流量加大潜在客群增多；

政府大力发展区域，每年不低于15亿的财力支持；

北经开区新政务区强势辐射；

借力世园会，宣传借力世园会，宣传项目自有资源（景项目自有资源（景观、交通、配套等）观、交通、配套