房地产开发项目经济效益评价优质PPT.ppt

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土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用、其他费用、开发期间税费以及不可预见费等。

2、房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求、房地产开发项目投资与成本费用估算依据与要求房地产开发项目总投资土地费用土地费用前期工程费用前期工程费用基础设施建设费用基础设施建设费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用开发间接费用开发间接费用开发费用开发费用开发期税费开发期税费其他费用其他费用不可预见费用等不可预见费用等开发建设投资经营资金固定资产及其他资产开发产品成本开发经开发经营成本营成本5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算5.1.15.1.1房地产开发项目投资与成本费用估算房地产开发项目投资与成本费用估算3、房地产开发项目投资与成本费用估算、房地产开发项目投资与成本费用估算序序号号工程或费用名称工程或费用名称工程量工程量估算造价估算造价计算依据或标准计算依据或标准单位数量单价金额一、土地费用1、土地出让金2、土地征用拆迁费3、土地转让费4、土地投资折价二、前期工程费用1、水文、地质勘测费设计概算的0.5%左右2、市场调研及可行性研究费总投资的1%至3%3、规划设计费建安工程费的3%左右4、“三通一平”费序序号号工程或费用名称工程或费用名称工程量工程量估算造价估算造价计算依据或标准计算依据或标准三、基础设施建设费四、建筑安装工程费五、公共设施配套建设费六、开发间接费用七、管理费用2.5%*直接投资（前五项之和）八、销售费用销售收入的4%至6%九、财务费用十、开发期间税费十一、其他费用十二、不可预见费前十项之和的3%至7%总计续续前前5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算5.1.25.1.2房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算、房地产开发项目收入估算房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入+租金收入+土地转让收入（以上统称租售收入）+配套设施销售收入+自营收入。

（1）租售收入）租售收入租售收入租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。

租售收等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。

租售收入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大。

房地产项目租售方入的大小受到房地产项目租售方案的影响很大。

房地产项目租售方案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售案包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等。

收入及收款方式等。

其中，销售收入销售房屋面积销售收入销售房屋面积房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）房屋销售单价（含土地、商品房和配套设施）出租收入出租房屋建筑面积出租收入出租房屋建筑面积房屋租金单价（含土地和商品房）房屋租金单价（含土地和商品房）开发出售型：

销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金销售净收入销售收入项目总开发成本租售税金开发出租型：

出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本出租净收入出租收入运营成本经营税金项目总开发成本开发自营型：

经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本经营净收入商业经营收入商业经营成本和利润项目总开发成本提示：

总开发价值项目总销售收入销售税费；

销售净收入总开发价值项目总开发成本。

5.1.25.1.2房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算、房地产开发项目收入估算

（2）自营收入）自营收入自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。

在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。

自营收入营业额营业成本自营中的商业经营风险回报自营收入营业额营业成本自营中的商业经营风险回报（3）配套设施销售收入）配套设施销售收入5.1.25.1.2房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算1、房地产开发项目收入估算、房地产开发项目收入估算一些所有权属于开发公司的配套设施（如合同中规定属于开发商的停车位、会所等），开发商可以通过出售的方式获得相应的销售收入。

5.1.25.1.2房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算2、房地产开发项目租售收税金估算、房地产开发项目租售收税金估算

（1）营业税及其附加）营业税及其附加房地产转让过程涉及到的营业税、城市建设维护费和教育费及附加合称为营业税及其附加。

（“两税一费”）营业税（营业税（55）城市建设维税城市建设维税教育费及附加（教育费及附加（22、33两项为营业税的两项为营业税的10%10%）

（2）城镇土地使用税）城镇土地使用税（3）房产税）房产税5.1.25.1.2房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算2、房地产开发项目租售收税金估算、房地产开发项目租售收税金估算（4）土地增值税）土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

的行为。

土地增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，税款越多。

5.1.25.1.2房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算（4）土地增值税）土地增值税表表5522土地增值税税率及速算扣除率表土地增值税税率及速算扣除率表增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额比例比例税率税率速算扣除率速算扣除率土地增值额50%30%050%土地增值额100%40%5%100%土地增值额200%50%15%土地增值额200%60%35%土地增值税的计算土地增值税的计算扣除项目A.取得土地使用权所支付的金额；

取得土地使用权所支付的金额；

B.开开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施（以以下下简简称称房房增增开开发发）的成本；

的成本；

C.开发土地和新建房及配套设施的费用；

开发土地和新建房及配套设施的费用；

D.D.旧旧房房及及建建筑筑物物的的评评估估价价格格。

评评估估价价格格须须经经当当地地税税务务机机关关确认。

确认。

E.E.与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金（营营业业税税、城城市市维维护护建建设设税税、印花税、教育费附加）印花税、教育费附加）F.F.对对从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人可可按按本本条条AA、BB项项规规定定计计算算的金额之和，加计的扣除。

的金额之和，加计的扣除。

速算法速算法A.增值额未超过扣除项目金额的，增值额未超过扣除项目金额的，土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额B.增值额超过扣除项目金额，未超过的，增值额超过扣除项目金额，未超过的，土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额C.增值额超过扣除项目金额，未超过的增值额超过扣除项目金额，未超过的土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额D.增值额超过扣除项目金额的，增值额超过扣除项目金额的，土地增值税税额增值额土地增值税税额增值额扣除项目金额扣除项目金额35公式中的，为速算扣除系数。

公式中的，为速算扣除系数。

【例】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。

（4）应应纳纳税税额额150050%50%30%30%（15015015015050%50%）40%40%52.552.5万万元元【解】方法一：

（1）土地增值额300150150万元

（2）增值额与扣除项目之比为：

150万元/150万元=100%（3）税率分别为30%和40%应纳土地增值税15040%1505%52.5万元方法二：

速算法方法二：

速算法提示：

从提示：

从2006年年1月月1日起，建筑面积超过日起，建筑面积超过140平米的商品房，平米的商品房，按照按照0.5的预征率征收。

的预征率征收。

序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22122232425扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）20%3增值额

（1）-

（2）4增值率（3）

（2）5适用增值税率增值额50%以下部分：

30%增值额超过50%至100%部分：

40%增值额超过100%至200%部分：

50%增值额超过200%部分：

60%6增值税应纳税额=土地增值额适用税率表表5-35-3土地增值税计算表土地增值税计算表5.1.25.1.2房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算例例5511某房地产开发项目销售收入30000万元；

投资成本15000万元，其中：

土地费用3000万元，开发成本10000万元，开发费用（销售费用、管理费用与财务费用合计）为2000万元；

营业税金及附加1600万元。

试计算该项目的土地增值税。

方法一：

方法二：

土地增值税土地增值税=1920050%30%+（10800-1920050%）40%=2880+480=3360万元。

万元。

土地增值税土地增值税=增值额增值额税率税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除率速算扣除率=1080040%-192005%=3360万元。

5.1.25.1.2房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算5.15.1房地产开发项目财务评价的基础数据估算房地产开发项目财务评价的基础数据估算（5）企业