远郊商业大盘模式和经典案例分析PPT推荐.ppt

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主动郊区化下新市镇模式n案例一，万科良渚文化村n案例二，万科东丽湖nn案例一，中信山语湖n案例二，新鸿基玖珑湖n本报告是严格保密的。

模式一模式一被动郊区化下的郊区大盘模式被动郊区化下的郊区大盘模式模式二模式二模式三模式三主动郊区化下的新市镇模式主动郊区化下的新市镇模式主动郊区化下的复合地产模式主动郊区化下的复合地产模式模式一模式一本报告是严格保密的。

被动郊区化下的郊区大盘模式核心理念：

城市发展阶段进入郊区被动郊区化下的郊区大盘模式核心理念：

城市发展阶段进入郊区大盘时代，中高端人群缺乏的背景下，主抓刚需外溢的中低端客大盘时代，中高端人群缺乏的背景下，主抓刚需外溢的中低端客群群n城市发展阶段未到，中高端人群缺乏，所以主抓刚需外溢的中低端客群n主抓中低端刚主抓中低端刚需客群需客群n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发n基本生活配套基本生活配套快速回现快速回现城市发展阶城市发展阶段未到，中段未到，中高端人群缺高端人群缺乏背景下，乏背景下，通过通过“低成低成本、低总价、本、低总价、基本生活配基本生活配套套”主抓刚主抓刚需外溢的中需外溢的中低端客群。

低端客群。

n以低成本、低总价、主打中低端客群n低成本低总价低成本低总价模式一模式一本报告是严格保密的。

碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大量成功开发案例量成功开发案例n产品高性价比。

产品高性价比。

远离城市核心区低成本取地，挑选物美价廉建材严格控制成本，保证产品中上品质，合理定价。

n以快销取胜以快销取胜。

碧桂园曾多次缔造日销量第一的佳绩，保证现金流的充裕。

n抓核心客户。

抓核心客户。

碧桂园针对对距离不敏感的刚需客户，有针对性的投放广告。

n大社区齐配套。

大社区齐配套。

碧桂园为了规避地段的影响，多以拥有大社区的大盘出现，营造自给自足的氛围。

n广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园19921992年年2000200020012001年年n半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园2003200320052005年年n均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园n广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂园假日半岛，碧桂园凤凰城20022002年年n开发开发模式模式特点特点已开发项目已开发项目已开发项目已开发项目开发模式开发模式特点特点n控制成本取地期开发过程销售过程战略部署进入二二三线城市三线城市，降低取地成本。

2010年恒大平均土地成本519元/平方米标准化运营与集约化管理降低运营成本运营成本集中采购、统一配送，实现规模效益，降低了材料成本降低了材料成本工程集中招标降低了建设成降低了建设成本本定位营销，降低营销费用快速销售，降低销售中心各类生活成本n恒大速度-“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售磬、当年轰动、当年入住、当年受益”自1997年金碧花园日进亿元开始，恒大地产速度开发成为地产界的一个传奇n恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项目，形成可以复制到恒大模式。

n恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒大金碧天下几个系列为主打。

模式一模式一本报告是严格保密的。

项目属性：

到广州市区仅到广州市区仅3030分钟分钟，增城第一大社区，初期增城第一大社区，初期“低价快销低价快销”，别墅月均销售，别墅月均销售4040套左右，构筑套左右，构筑“白领也能住别墅白领也能住别墅”的梦想，吸引的梦想，吸引了大量广州客户以及新塘本地改善客户了大量广州客户以及新塘本地改善客户案例一：

碧桂园凤凰城项目位置项目位置广州增城市新塘镇（广园快速路新塘出口）项目规模项目规模占地面积10000亩，建筑面积5336000项目资源项目资源给山体自然资源、成熟社区配套设施项目定位项目定位给您一个五星级的家，森林、湖泊、新城市森林、湖泊、新城市88万元买万元买382平米的别墅，平米的别墅，50万元的联排别万元的联排别墅，洋房产品均价为墅，洋房产品均价为2800元，让很多人实现了元，让很多人实现了“50万买别墅万买别墅”的梦想。

同期，广州市区高层的梦想。

同期，广州市区高层住宅均价为住宅均价为4500元元2002年年5月月1日，仅一天销售额达到日，仅一天销售额达到7.5亿亿，开创地产界神话，成功实现了开创地产界神话，成功实现了“低价快速低价快速”销售榜第二名、同处广园东的中海康城销售销售榜第二名、同处广园东的中海康城销售额没有超过额没有超过2亿亿模式一模式一本报告是严格保密的。

配套属性：

奉行配套属性：

奉行“配套先行配套先行,一次成型一次成型”的开发理念，一期建的开发理念，一期建设就兴建大量公建设施，成就齐全配套的大型社区设就兴建大量公建设施，成就齐全配套的大型社区道路交通系统道路交通系统商业配套系统商业配套系统教育设施系统教育设施系统医疗保健系统医疗保健系统文化配套系统文化配套系统商务配套系统商务配套系统交通中心，会所，商业交通中心，会所，商业东门商业街东门商业街凤凰城中英文学校凤凰城中英文学校增城荔枝文化村增城荔枝文化村凤凰城大酒店凤凰城大酒店独立交通中心，地铁5号线，业主巴，客运中心增城荔枝文化村建设东门商业街，集合各种业态，整合知名商业品牌于一体。

开办凤凰城幼儿园、小学、中学，前瞻性地开创了全国领先的教育连锁体系。

社区医院、健身中心创造性地将五星级标准酒店引入社区，增加了社区的含金量。

广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；

打造广州北第一打造广州北第一居所，突破区域第二居所板块固有传统；

均价仅居所，突破区域第二居所板块固有传统；

均价仅40004000元，一个月劲销元，一个月劲销22002200套；

形成约套；

形成约4-64-6万万居住人口居住人口规模的大型生态型城市社区规模的大型生态型城市社区自然风光自然风光背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有长达7.4公里沿湖岸线万科地产在南中国最大规模的项目；

广州万科首个超大规模、远郊项目；

广州传统的第二居所板块、调控的重灾区；

未来将建成配套齐全、设施完善的“第一居所”未来将形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区项目位置项目位置清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高速龙塘出口右转3公里）项目情况项目情况规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为130万，其中，一期占地11.6万平米，建筑面积38万平米，容积率2.0案例二：

北部万科城模式一模式一本报告是严格保密的。

配套功能：

重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休配套功能：

重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休闲等生活配套，成就闲等生活配套，成就“第一居所第一居所”便捷交通便捷交通广清轻轨、社区交通中心、公交车广清轻轨、社区交通中心、公交车休闲娱乐休闲娱乐临湖会所、精品酒店、山体和亲水公园临湖会所、精品酒店、山体和亲水公园医疗教育医疗教育幼儿园、小学、医院幼儿园、小学、医院教育：

教育：

正积极与清远政府接洽引入清远公立幼儿园、小学；

医疗：

计划与清远市人民医院合作，建设社区医疗中心计划与清远市人民医院合作，建设社区医疗中心广清轻轨将于2014年建成通车l已经引入经项目到清远的27路、210路公交车；

l规划建设社区交通中心，未来将开通到达广州各商业旺区的社区穿梭巴士；

已签约引进广州华润万家生活超市；

规划建设沿湖商业街；

规划打造美食一条街，未来将引入多种风味品牌美食店；

商业餐饮商业餐饮华润万家、商业街、美食街华润万家、商业街、美食街模式一模式一本报告是严格保密的。

客户分析：

核心客户群体为老广州人，五大中心城区为核心客户来源区域；

项客户分析：

项目为高性价比产品，客户主要是刚需客户，其对本项目的价格和品牌认可度高目为高性价比产品，客户主要是刚需客户，其对本项目的价格和品牌认可度高客户的区域来源：

客户的区域来源：

90%90%以上为广州人，以上为广州人，五大中心城区合计占比高达五大中心城区合计占比高达79%79%；

客户对万科品牌与价格的认可度分别为；

客户对万科品牌与价格的认可度分别为9191、94%94%。

成交客户中，主要为成交客户中，主要为首次置业首次置业群体，高达群体，高达6262；

而客户的置业目的中，；

而客户的置业目的中，自住型自住型的客户为主要群体，占比的客户为主要群体，占比7373。

由此可知，本项。

由此可知，本项目很大程度上拉动了目很大程度上拉动了刚需客户刚需客户的需求，的需求，性价比高性价比高。

但是，这种模式溢价空间有限，不利于项目价值实现但是，这种模式溢价空间有限，不利于项目价值实现广州广州沈阳沈阳重庆重庆沈阳世博板块区域别墅均价10000元/平，碧桂园双拼别墅价格5300元/平，联排别墅4300元/平。

重庆长寿片区：

高层均价3000元/平，别墅均价100002000万元/平。

长寿碧桂园：

高层洋房住宅均价2500元/平、联排别墅均价4300元/平、双拼别墅均价5800元/平。

-12.9%-66.7%-12.9%-66.7%广州凤凰城洋房价格仅为市中心洋房价格的2/3。

-47%-57%-47%-57%高层价格别墅价格-16.7%-66.3%-16.7%-66.3%凤凰城碧桂园华南碧桂园市区或同区域住宅售价碧桂园降价幅度降价幅度1000053004300300025001500050504250碧桂园模式：

低于市场平台价格水平碧桂园模式：

低于市场平台价格水平10%10%甚至甚至60%60%，项目价值低端化，溢价空间有限，项目价值低端化，溢价空间有限425028003700模式一模式一本报告是严格保密的。

同时，同时，广州城郊别墅供应货量大，从区域趋同性和总价关联性看，广州城郊别墅供应货量大，从区域趋同性和总价关联性看，将陷入价格的红海竞争将陷入价格的红海竞争n广州周边性价比别墅供给量大，竞争异常激烈；

n广州部分区域区位比项目离市区较近，交通便捷；

n被动郊区化低价倾销模式将陷入价格的红海竞争。

萝岗板块萝岗板块萝岗板块萝岗板块金沙洲板块金沙洲板块金沙洲板块金沙洲板块番禺板块番禺板块番禺板块番禺板块花都板块花都板块花都板块花都板块从化板块从化板块从化板块从化板块广园东广园东广园东广园东&

增城板块增城板块增城板块增城板块翡翠蓝湾、万科红翡翠蓝湾、万科红翡翠蓝湾、万科红翡翠蓝湾、万科红郡、招商金山谷郡、招商金山谷郡、招商金山谷郡、招商金山谷、城南故事城南故事城南故事城南故事富力泉天下、珠江富力泉天下、珠江富力泉天下、珠江富力泉天下、珠江国际城国际城国际城国际城、东方夏湾、东方夏湾、东方夏湾、东方夏湾拿、逸泉山庄拿、逸泉山庄拿、逸泉山庄拿、逸泉山庄万科兰乔圣菲、御湖万科兰乔圣菲、御湖万科兰乔圣菲、御湖万科兰乔圣菲、御湖天下天下天下天下、玖珑湖、玖珑湖、玖珑湖、玖珑湖、中国、中国、中国、中国美林湖、元邦山清水美林湖、元邦山清水美林湖、元邦山清水美林湖、元邦山清水秀秀秀秀中信香樟墅、恒大山中信香樟墅、恒大山中信香樟墅、恒大山中信香樟墅、恒大山水城、比桂圆凤凰城水城、比桂圆凤凰城水城、比桂圆凤凰城水城、比桂圆凤凰城侨建御溪谷、力源愉侨建御溪谷、力源愉侨建御溪谷、力源愉侨建御溪谷、力源愉苑苑苑苑中海金沙熙岸中海金沙熙岸中海金沙熙岸中海金沙熙岸龙光香悦山龙光香悦山龙光香悦山龙光香悦山模式一模式一本报告是严格保密的。

本项目目前的发展模式即是被动郊区化郊区大盘模式，世联认为本项目目前的发展模式即是被动郊区化郊区大盘模式，世联认为走被动郊区化的大