物业管理的法律知识PPT文件格式下载.ppt

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出现了社会办、企事业办、房管所转制办、街道办、开发公司办等状况。

由于物业管理市场还未建立起来，各个物业管理公司各行其是，自立一套。

所以需要尽快建立各项法律法规，建立完善的物业管理市场。

3现代房地产物业管理远程教育一、物业管理立法的重要性一、物业管理立法的重要性w3、物业管理的行为需要有法可依、物业管理的行为需要有法可依w由于物业管理是市场经济的新型服务行业，一些旧法律、法规已不适用，新法规还没建立好。

因此发生在物业管理公司与业主之间围绕着物业管理与服务而产生的矛盾较难解决。

例如，质量标准问题，收费标准问题等等。

4现代房地产物业管理远程教育一、物业管理立法的重要性一、物业管理立法的重要性w4、只有通过立法、只有通过立法,才能强化开发商的物业管理责任才能强化开发商的物业管理责任w物业管理并不是孤立于房地产之外的一个行业，恰恰相反，它与房地产开发的各个环节有着紧密的联系。

而房地产商往往只注意开发利润，对未来物业管理的开展考虑的少，投入的少，所以只有通过立法强化房地产开发商对物业管理的责任，保证今后物业管理顺利地开展。

5现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w1、物业管理法律关系概念物业管理法律关系概念w法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊的社会关系法律上的权利和义务的关系。

w物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整人们在物业管理社会关系和社会行为过程中形成的法律上的权利、义务关系。

6现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w2、物业管理法律关系的特征物业管理法律关系的特征w物业管理法律关系的自身特征主要有：

w

（1）物业管理法律关系性质的多重性w物业区分所有关系和物业管理业务内容的复杂性决定了物业管理法律关系的复杂性和复合性，使其在性质上体现出多重性特征。

7现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w物业管理法律关系既包括横向的平等主体之间在物业委托管理和特约服务过程中发生的物权、债权等民事法律关系，又有纵向的法律地位不平等主体之间（即：

国家行政职能机关同业主、业主团体、物业使用人、物业管理公司、物业开发建设单位建设之间所发生的行政管理关系、经济法律关系）。

8现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w

（2）物业管理法律关系基本主体的特定性w物业管理法律关系的基本主体是享有物业所有权的业主及其团体和合法取得物业管理权的物业管理企业。

他们之间是平等的民事主体的关系，他们是通过物业管理委托合同建立有偿的管理服务关系。

9现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w（3）物业管理法律关系中业主居于主导地位。

w根据“产权理论”业主基于物业的财产权而享有自治权。

物业管理企业的聘用和辞退应由业主依法抉择，重大住宅小区物业管理措施出台、变更和废止也由业主民主决策。

受托开展物业管理服务的企业应依其业主及其业主团体（业主委员会）合意的合同和物业管理规约从事自己受托事务活动，接受业主的民主监督。

w当然业主主导权的行使或者说业主自治权的行使不得违反物业管理法规及有关法律和行政法规的约束性规定，不得滥用其自治权。

10现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w（4）物业管理法律关系的客体有特殊性w物业管理法律关系的客体是物业和基于物业派生出来的服务。

w物业虽属物的范畴，但不同于传统法律规定的房地产之物。

现代意义上的物业更突出围括的空间和环境，保护业主（使用人）共有共用空间权利和共享环境权是现代物业管理法规的重点任务之一。

11现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w（5）物业管理法律关系的国家干预程度比较大w物业的价值、物业周界的人居环境对业主、对城市风貌、城市管理都有很大的影响。

物业占用土地所用权属于国家，土地用途受国家管制。

物业建设与配套与城市管理紧密相连，因此国家为保护购房者（业主）利益，为促进人居环境的改善，为强化城市管理，以及城市可持续发展，必然要通过法规政策对物业管理市场、对物业管理企业资质管理、对物业管理一些运作环节及行为进行必要的干预性调控。

12现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w例如例如物业管理招标投标应遵循公平、公开、公正原则；

w业主委员会实行登记确认制度；

w政府物业管理主管理部门还对选举产生业主委员会，对业主公约、委托物业管理服务合同实行备案公示制度等等；

13现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w3、物业管理法律关系的构成、物业管理法律关系的构成w物业管理法律关系主要由法律主体、内容、客体三要素构成。

w

（1）物业管理法律关系的主体w物业管理法律关系的主体就是法律所规定的物业法律关系的参与者，具体说物业管理者、物业所有者或使用者、政府业务主管部门及相关单位、个人等。

14现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w

（2）物业法律关系的内容w物业法律关系的内容是指物业法律关系的主体之间依据法律、合同而享有的权利和所承担的义务。

w物业管理权利是指物业管理公司或物业的所有者、使用者依照法律规范或物业管理合同所规定的主体所享有的、做出某种行为的可能性。

15现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w如：

可以表现为享有权利的人有权自己做出一定的行为。

例如：

物业所有人或使用人可以合法使用物业及其附属的公共配套设备设施。

w又如，可以表现为享有权利的人有权要求他人做出或不做一些行为。

物业所有人或使用人要求物业管理企业不得在休息时间视差房屋、维修房屋；

同样物业管理企业有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员合理入户巡查等。

16现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w物业管理义务是指物业管理公司或物业所有者、使用者依照法律法规或合同约定的主体所必须承担的某种行为的必要性或责任。

w如，按时缴纳物业管理费；

又如，纠正违章搭建并赔偿已造成的损失等17现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w（3）物业法律关系的客体w物业法律关系的客体是指物业法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象，即物（物业含房屋及其他附属设备、公共配套设施）和行为。

18现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w4、物业管理公司与业主委员会的法律地位物业管理公司与业主委员会的法律地位w1）物业管理公司的法律地位w物业管理公司的法律地位表现为以下几个方面：

w

（1）物业管理公司是合法的企业法人w根据我国法律规定，企业法人要有独立的财产、有办公的地点、有自己的名称、并有明确的经营宗旨以及有相应的管理机构和人员，能以自己的名义享有民事权利、承担民事责任和经济法律责任等。

19现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w

（2）物业管理公司属于第三产业的服务性企业w物业管理企业通过自己的管理人员的辛勤服务把物业管理好，把业主（使用人）服务好，是寓管理、服务、经营为一体的服务性企业，属于第三产业。

w（3）物业管理是一个特殊的服务性行业w物业管理不仅仅是一个企业的商品行为，它是现代化城市建设和管理的重要组成部分，它反应了一个城市的文明程度。

它牵涉到千家万户老百姓的切身利益，所以它是一个特殊的服务性行业。

20现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w2）业主委员会的法律地位w业主委员会是业主自治管理的体现和结果。

根据产权理论及物权法，业主委员会在物业管理中可以履行以下职责：

w

（1）召集和主持业主大会；

w

（2）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案，并报业主大会通过；

w（3）选聘或解聘物业管理企业；

21现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w（4）审定物业管理企业的年度工作计划；

w（5）听取业主（使用人）的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务措施；

w（6）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

w（7）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

22现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w3）确立新型物业管理法律关系w根据我国物业管理现实情况和条件，新型物业管理法律关系主要有：

w

（1）业主与物业管理公司之间的民事法律关系w这种法律关系是以民法中的委托制、雇佣制为核心的，业主委员会是委托人，物业管理公司是受托人，两者依据委托制、雇佣制的法律原则缔结关系，设定双方的权利、义务。

23现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w

（2）物业管理公司与政府有关部门的行业管理法律关系w这种法律关系是政府有关部门对相关行业的企业实施宏观管理的关系，也就是政府主管部门依据有关法律法规按分工负责的原则，对物业管理公司进行宏观管理。

24现代房地产物业管理远程教育二、物业管理的法律关系二、物业管理的法律关系w（3）业主、业主大会与业主委员会的民事法律关系w业主是物业的产权人、使用人，是物业管理企业直接服务的对象、受益人。

w业主大会是由所有业主组成，是业主的最高权力、决策机构。

w业主委员会由选举产生的业主代表组成，是业主大会常设的执行机构。

w业主、业主大会与业主委员会三者是一种社团性质的民事法律关系，应该参考社团法的一些原则行事。

25现代房地产物业管理远程教育三、物业管理法律规范形式与责任三、物业管理法律规范形式与责任w1、物业管理公共契约物业管理公共契约w1）基本概念w物业管理的公共契约是指一定物业管理区域内，由管理部门主持，全体业主（使用人）同物业管理公司共同签订的，明确物业管理人与业主（使用人）之间的权力、义务关系的合同。

26现代房地产物业管理远程教育三、物业管理法律规范形式与责任三、物业管理法律规范形式与责任w2）公约（契约）性质w公约（契约）性质是指公民之间或公民与法人之间共同约定，相互制约，共同遵守的行为准则。

27现代房地产物业管理远程教育三、物业管理法律规范形式与责任三、物业管理法律规范形式与责任w3）推行公共契约的四点好处：

w

（1）具有对物业管理法律规范的补充作用；

w

（2）在管理过程中可以减少大量的矛盾冲突；

w（3）体现了公平原则；

w（4）通过自我约束机制，可达到公民自我文明教育目的；

28现代房地产物业管理远程教育三、物业管理法律规范形式与责任三、物业管理法律规范形式与责任w2、物业管理的法律责任物业管理的法律责任w物业管理的法律责任是指由于违反物业管理法律法规行为而应当承受的法律后果。

w违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然后果。

任何人具备了违法行为的构成要件，就要受到相应的法律制裁。

29现代房地产物业管理远程教育三、物业管理法律规范形式与责任三、物业管理法