土地储备策及相关程序20110110PPT文档格式.ppt

土地储备策及相关程序20110110PPT文档格式.ppt

《土地储备策及相关程序20110110PPT文档格式.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地储备策及相关程序20110110PPT文档格式.ppt（88页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定挂挂牌牌：

发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地招标、拍卖、挂牌土地招标、拍卖、挂牌20022002年年55月月99日，日，国土资源部招标拍卖挂牌国有土地使用权规定（11号令）要求，所有所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地从地从20022002年年77月月11号起都要实施号起都要实施“招拍挂招拍挂”的出让的出让方式方式;

前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

协议出让与招拍挂出让的分水岭协议出让与招拍挂出让的分水岭20042004年年33月，月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求废除所有的特例和开的口子，一定要实行“招拍挂”的方式。

因为这个文件执行的时间是2004年8月31号。

所以这个日期也成了房地产一个专有的、很著名的名词，叫“8.31大限”。

831大限大限2006年，国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）明确要求：

“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。

工业用地必须采用招拍挂方式出让工业用地必须采用招拍挂方式出让2006年7月，国土资源部首次明确了六类纳入“招标拍卖挂牌”的出让国有土地范围，同时，招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范于8月1日起施行。

五类情形纳入协议出让五类情形纳入协议出让

（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地；

（2）供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（3）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；

（4）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；

（5）出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；

（6）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。

必须进行招标拍卖挂牌的用地必须进行招标拍卖挂牌的用地

（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；

（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

特别需要明确的是，该规范建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。

由于采用招拍挂供地，必须是熟地供由于采用招拍挂供地，必须是熟地供地，因而一级土地开发和二级房屋开发被地，因而一级土地开发和二级房屋开发被强制性的进行隔离，于是有了强制性的进行隔离，于是有了土地储备开土地储备开发的概念发的概念第二部分第二部分土地储备开发的概念土地储备开发的概念土地储备开发是指按照规划和储备开发计划，土地储备开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土地开发行为。

也就是说将“生地”变为“熟地”。

（详见示意图）一、土地储备开发的概念一、土地储备开发的概念指政府委托指政府委托土地机储备构土地机储备构（国有公司、招（国有公司、招标企业）标企业）依据依据土地利用总体规划土地利用总体规划城市总体规划城市总体规划年度土地供应计划年度土地供应计划土地利用年度计划土地利用年度计划对确定的宗地对确定的宗地存量国有土地存量国有土地拟征用土地拟征用土地拟农转用土地拟农转用土地统一办理统一办理征地征地农转用农转用拆迁拆迁市政基础设施的建设行为市政基础设施的建设行为达到达到熟地供应熟地供应年度土地储备开发计划年度土地储备开发计划示意图示意图近年来，随着我市土地储备开发工作进一步发展，在上述纲领性政策的基础上衍生出了“三定三限”、“储备机构为主体委托乡政府具体实施”、“市、区两级储备机构联合储备”等创新的开发模式以及“代拆”、“成本分摊”等一系列的新问题。

二、土地储备开发具备条件二、土地储备开发具备条件1、土地开发主体资格、土地开发主体资格有房地产开发资质有房地产开发资质资金充足资金充足财务状况财务状况.融资能力融资能力依法有效存续的企业依法有效存续的企业2、待开发土地符合规划、计划条件；

、待开发土地符合规划、计划条件；

3、土地储备开发制度建立，资金监控体系完善；

、土地储备开发制度建立，资金监控体系完善；

4、社会资本长效吸纳机制、风险担保机制建立完善。

、社会资本长效吸纳机制、风险担保机制建立完善。

三、土地储备开发项目开发主体三、土地储备开发项目开发主体1、由土地储备机构承担。

实施单位：

可以是土地储备机构；

或由主体直接委托的国企或乡镇人民政府；

也可通过招标方式选择开发企业负责具体实施。

2、直接授权区县地产公司或者国有全资、控股公司企业作为主体并实施土地储备开发。

3、通过招标方式选定开发主体并负责实施。

4、“458”项目目前一般采用第一种方式确定开发主体，以直接委托乡镇人民政府或国企作为具体实施单位。

四、土地储备开发的工作内容四、土地储备开发的工作内容n从土地储备开发的内涵来看，储备开发的主要工作内容是：

通过收购、征地等途径将土地性质转变为国有建设用地，完成地上物拆迁，市政建设，达到入市交易的“五通一平”或者“七通一平”的建设条件。

n简单说是“三步曲”：

征地、拆迁、市政基础设施建设。

五、土地开发成本构成五、土地开发成本构成n1、征地拆迁补偿费及有关税费；

n2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

n3、市政基础设施建设有关费用；

n4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

n5、贷款利息；

n6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及同级财政和土地主管部门核准的其他支出。

六、土地储备开发的特点及核心问题六、土地储备开发的特点及核心问题n政府主导，企业参与，盈亏平衡。

n规模大，利润低，周期长。

n风险大，融资难。

n土地储备开发中的核心问题是征地和拆迁问题，也是两个难点问题。

只有在开发过程中协调好这两个事宜，才能使土地储备开发工作顺利进行。

第三部分第三部分土地储备开发流程土地储备开发流程总体流程总体流程工作流程土地储备开发计划联席会审议办理规划条件办理授权批复立项核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）签订征地协议办理征地批复办理征地结案办理拆迁许可证组织实施拆迁办理拆迁结案编制市政方案组织市政建设完成市政验收土地储备开发验收土地供应明确具体范围明确开发主体征地拆迁市政前期手续工作流程联席会审议办理规划条件办理授权批复立项核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）明确具体范围明确开发主体一、前期手续一、前期手续联席会联席会初审初审:

市国市国土局土局对方对方案进案进行技行技术审术审核核（5）（5）专家专家评审评审:

方案方案报专报专家会家会进行进行审议审议（20）（20）市市国国土土局局审审议议（5（5）申申报报人：

人：

市、市、区区储储备备中中心心市市国国土土局局统统一一登登记记备备案案（1

（1）联席会联席会对土地对土地储备开储备开发项目发项目预审预审（25）（25）项目项目受理受理在在这这个个流流程程中中，初初审审阶阶段段及及专专家家评评审审后后均均涉涉及及对对实实施施方方案案部部分分内内容容作作修修改改，将将在在一一定定程程度度上上延延长长工工作作时时间间；

但但如如正正好好能能赶赶上上专专家家会会和和联联席席会会，工工作作时时间间也也将将有有可可能能缩短。

一般为缩短。

一般为33个月左右。

个月左右。

如如采采用用直直接接授授权权方方式式，则则无无专专家家评评审审过过程程，将将在在一一定程度上缩小时间。

定程度上缩小时间。

分阶段流程：

土地储备开发实施方案审批分阶段流程：

土地储备开发实施方案审批（约约33个月个月）联席会联席会对土地对土地储备开储备开发项目发项目终审终审（市长（市长会）会）（25）（25）1、一级开发申请书；

2、控制性详细规划批复或同等效力的规划条件批准文件；

3、经专家会审核的一级开发实施方案；

4、经专家会审议通过的实施方案审批表；

5、土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界；

6、区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见；

7、地块权属文件；

8、涉及国有土地的，提供上级主管单位关于一级开发的意见；

9、联席会电子演示文稿（PPT）。

一级开发项目申请上联席会提交材料清单一级开发项目申请上联席会提交材料清单工作流程联席会审议办理规划条件办理授权批复立项核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）明确具体范围明确开发主体一、前期手续一、前期手续规划条件规划条件2009.10改为规划条件，原为规划意见书规划条件提交材料清单规划条件提交材料清单n1.土地储备机构填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他事项申报表。

n2.土地储备机构出具加盖单位印章和法人签字或印章的建设项目法人授权委托书。

n3.申报主体资格确认文件：

n

（1）市国土主管部门授权文件明确的承担土地储备任务的单位授权批准文件；

n

（2）区县政府授权文件明确的作为土地储备项目的主体单位授权批准文件；

n4.土地储备机构关于进行土地储备供应的说明。

n5.用铅笔标绘拟供用地范围的地形图1份。

n办理时限：

20个工作日。

工作流程联席会审议办理规划条件办理授权批复立项核准（市发改委）用地预审（国土分局）交通评价（市交通委）规划许可证（市规划委）明确具体范围明确开发主体招投标直接授权一、前期手续一、前期手续土地储备开发授权土地储备开发授权分阶段流程：

土地储备开发招标工作流程分阶段流程：

土地储备开发招标工作流程（约（约55个月，不通过招标确定主体可省略）个月，不通过招标确定主体可省略）招标招标项目：

项目：

取得取得联席联席会会会会议纪议纪要要（15）（15）市储备市储备中心向中心向市局报市局报批招标批招标方案方案（5）（5）储备机储备机构组织构组织招标招标（25）（25）市储市储备中备中心报心报市局市局评标评标结果结果请示请示（5）（5）区储区储备机备机构编构编制招制招标方标方案案（10）（10）（10）（10）市储市储备中备中心审心审核招核招标方标方案案（15（15）市局核市局核发授权发授权批复批复（15）（15）该项工作可前置该项工作可前置上述流程中，除招标公告期不得少于30日历天外，其他的均为弹性工作时间，从已实施的项目来看