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19911993.6这是中国房地产业迅猛发展的时期，尽管时间比较短。

随着房地产市场的进一步发展，房地产开发、交易渐趋活跃。

特别是在92年春季，邓小平的南巡讲话，似在中国大地上刮了一股强台风，把中国经济发展的步伐向前推进了一大步，从而也迎来了房地产业发展的高潮。

这一时期的主要特征表现为：

（1）房地产开发公司数量猛增。

一些沿海城市的各部委办局几乎都成立了房地产开发公司，房地产投资、开发面积成倍增加。

1992年全国房地产开发投资比上年增长93.5%，开发土地面积增长175%。

1993年上半年，房地产发展更是进入高峰期。

全年全国完成投资增长124.9%,新增开发企业6000多家,全国房地产企业达到19000多家。

（2）房地产市场是一个卖方市场。

开发商只要拿到地，盖出的房子就不愁卖不出去。

有些地方甚至出现排队买房的现象。

或者是图纸刚设计出来，房子就销售一空。

在不少城市大量炒家介入房地产市场，炒地、炒房风甚行，如海南、广东、广西的北海等地，房地产市场十分狂热，房地产泡沫也是十分严重。

3调整阶段：

1993.7199993年下半年中央政府的宏观调控，给狂热的房地产市场打了一支“退烧针”，由于抽紧银根，市场景气度下降，使得大量依赖于银行贷款的房地产开发企业陷入困境，开发商面临前所未有的压力。

楼盘大量空置、积压，并出现了不少烂尾楼盘，大量资金被套老，房地产成了“房地惨”，房地产业开始进入到一个调整、消化吸收的理性发展时期。

4繁荣阶段：

2000至今随着1998年中共中央、国务院关于在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化政策效应的逐步释放，城市改造与城市化进程的快速推进，城市经营性用地的出让方式由协议改为拍卖、挂牌和招标，以及中国经济的快速发展，中国房地产业又迎来了新一轮发展高潮。

从2000年到2006年，房地产投资逐年递增，增幅基本在20%30%之间。

这一时期的主要特征是：

（1）产生了一批有影响的全国性房地产公司。

如万科、中海、招商地产、大连万达、阳光100、合生创展等。

一些大的房地产开发企业开始重视品牌建设。

（2）房地产市场是个卖方市场，房地产价格飞涨。

在这段时间里，一些经济较为发达的城市房价翻了好几番（3）住宅消费以个人为主。

（4）经过前一时期的洗礼，市场营销观念已自觉成为大多数房地产开发企业开发经营的指导思想，全程营销概念在实践中得到了更好的诠释，产品创新成为更多房地产开发企业的一种追求，产品开发水平比前一阶段有了大幅度的提高；

更有一些房地产开发企业以社会市场营销观念作为其经营哲学，如招商地产。

（5）关系营销、网络营销、服务营销等成了房地产开发企业营销实践中克敌制胜的重要利器。

中国中国20年房价走势年房价走势房价走势图房价走势图房地产价格构成房地产价格构成一、房地产价格通常由一、房地产价格通常由77大项大项构成：

构成：

土地取得成本土地取得成本管理费用管理费用投资利息投资利息开发成本开发成本销售费用销售费用销售税费销售税费开发利润开发利润二、开发成本二、开发成本开开发发成成本本是是在在取取得得开开发发用用地地后后进进行行土土地地开开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。

发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。

在实际中主要包括下列几项在实际中主要包括下列几项：

11、勘察设计和前期工程费、勘察设计和前期工程费22、基础设施建设费、基础设施建设费33、建筑安装工程费、建筑安装工程费44、公共配套设施建设费、公共配套设施建设费55、开发过程中的税费、开发过程中的税费三、管理费用三、管理费用管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。

包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。

四、投资利息四、投资利息不不论论是是使使用用向向金金融融机机构构借借贷贷的的资资金金，或或者者利利用用自自有资金，均需计算其利息额。

有资金，均需计算其利息额。

五、销售费用五、销售费用销售费用是销售开发完成后的房地产所需的费用。

销售费用是销售开发完成后的房地产所需的费用。

六、销售税费六、销售税费销销售售税税费费是是销销售售开开发发完完成成后后的的房房地地产产应应由由开发商（卖方）交纳的税费。

可分为两类：

开发商（卖方）交纳的税费。

11、销售税金及附加、销售税金及附加22、其他销售税费、其他销售税费七、开发利润七、开发利润现现实实中中的的开开发发利利润润是是一一种种结结果果，是是由由销销售售收收入入（售售价价）减去各种成本、费用和税金后的余额。

减去各种成本、费用和税金后的余额。

估算开发利润应掌握以下几点：

11、开开发发利利润润是是所所得得税税前前的的，即即开开发发利利润润=开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值-土土地地取取得得成成本本-开开发发成成本本-管管理理费费用用-投投资利息资利息-销售费用销售费用-销售税费销售税费22、开开发发利利润润是是在在正正常常条条件件下下开开发发商商所所能能获获得得的的平平均均利利润润，而而不不是是个个别别开开发发商商最最终终获获得得的的实实际际利利润润，也也不不是是个别开发商所期望的利润。

个别开发商所期望的利润。

33、开开发发利利润润是是按按一一定定基基数数乘乘以以同同一一市市场场上上类类似似房房地地产产开发项目所要求的相应平均利润来计算。

开发项目所要求的相应平均利润来计算。

直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值新开发的土地新开发的土地新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）步骤：

步骤：

搞清房地产价格构成搞清房地产价格构成估算各构成部分的金额估算各构成部分的金额将各构成部分的金额累加将各构成部分的金额累加新开发的土地价格新开发的土地价格=取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+土土地开发成本地开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润发达国家和我国人均可支配收入的情况中国发达国家和我国的房价对比房价的高低最根本上讲是由供求关系来决定，而不同的国家有不同的国情，有的国家人多地少，有的国家地广人稀，但不管是哪个国家，在人口密度越高的地方，房价越高，人口密度越低的地方，房价就低。

中国的房价比发达国家高，除了以上之外，更多是的中国国人的炒房与国家政策使中国房价远远超过了发达了国家。

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