物业管理施工组织设计.docx

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目录

第一章报价函及商务标 7

第一节报价函 7

第二节法定代表人授权委托书 8

第三节营业执照副本 8

第四节基本账户开户许可证 错误！

未定义书签。

第五节拟从事本项目技术人员一览表（附证书） 9

第六节投标人获得资质或奖项证书 10

第七节2014至今年度财务报表（含资产负债表及利润表，提供会计师事务所出具的《审计报

告》） 11

第八节投标人概况表 12

第九节近三年从事项目情况一览表 13

第十节投标人认为有必要说明的其他资料 14

第二章技术文件 15

一、总体概述 16

1.项目概况：

16

2.管理整体设想和策划 16

2.1、“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念 16

2.2、导入ISO9000质量保证体系 16

2.3、建立素质优良的员工队伍 17

2.4、创建绿色花园式社区 17

2.5、创造艺术社区、丰富社区文化生活 17

2.6、通过网络方式增加与业主的沟通 17

2.7、有效的沟通渠道 18

2.8、安全防范 18

3、信息反馈及处理机制 19

3.1、信息反馈机制 19

3.2、信息反馈处理机制 20

4、前期物业管理服务质量标准（根据星级）三星级 21

4.1、硬件设施要求 21

4.2、综合管理服务 21

5、房屋管理与维修养护服务 22

5.1房屋管理 22

5.2维修养护 22

5.3装饰装修管理 23

5.4共用设施设备维修养护、运行管理服务 24

5.5安全防范设施 26

5.6防雷接地系统 26

5.7景观配套附属设施设备 27

6协助公共秩序维护服务 27

7、公共区域保洁及服务 28

8、绿化服务 30

二、服务模式和架构 30

1、小区物业管理人员配备标准及管理 31

2、员工招聘标准与管理制度 32

2.1、人员招聘 32

2.2、人员管理 32

3、员工培训计划与管理制度 37

3.1、人员培训 37

三、管理规章制度 56

1、项目管理机构运作方法与管理制度 56

2、部门职责 57

3、岗位职责 60

4、管理制度汇编 65

（一）财务管理制度 65

（二）收费管理制度 67

（三）质量保证制度 68

（四）岗位考核制度 68

（五）档案管理制度 70

（六）公章管理制度 71

（七）公司会议制度 71

（八）着装管理制度 72

（九）考勤及请假制度 73

（十）、主管巡视检查制度 75

（十一）、监控中心管理制度 76

（十二）、办公用品管理制度 76

（十三）卫生管理制度 77

（十四）门位值班制度 78

（十五）、公秩交接班制度 78

（十六）、公秩巡逻制度 79

（十七）、小区消防管理制度 80

（十八）、小区交通车辆行驶停放管理规定 80

（十九）、停车场车辆停放管理规定 81

（二十）、地下车库道路交通车辆停放管理规定 82

（二十一）、非机动车辆停放须知 83

（二十二）二次供水管理制度 83

（二十三）、电梯设备管理制度 84

（二十四）、小区节水管理制度 85

（二十五）、儿童乐园安全须知 86

（二十六）、健身器材使用安全须知 87

（二十七）、电梯突发事件应急预案 87

（二十八）、二次供水安全应急预案 88

（二十九）、消防安全应急预案 89

5、便民服务实施方案 90

5.1社区精神文明建设活动规划 90

5.2无偿便民服务项目、有偿便民服务项目及收费标准 92

6、物业服务质量承诺及措施（三星级物业服务标准） 95

6.1质量标准要求 95

（一）综合管理服务 95

（二）房屋管理与维修养护服务 96

（三）共用设备设施运行、维修、保养服务 98

（四）协助公共秩序维护服务 101

（五）、保洁服务 103

（六）绿化服务 105

6.2物业管理方案中质量保证体系及措施 105

6.3物业管理服务标准与技术要求 109

共用部位、共用设施设备的维护和管理 109

保安 110

消防系统 110

整体管理项目服务目标及考核标准 110

公共区域保洁服务工作流程及质量标准 112

安防服务部工作流程及质量标准 113

水电维护管理工作流程及质量标准 114

7、设施设备维修养护计划和运行管理服及配备务方案 116

7.1业主或使用人自用部位提供维修服务的方案 116

7.2物业管理区域内共用设施设备的维修措施 116

一、物业共用部位维修维护服务方案 116

二、物业共用部位保养与维修制度 117

三、职责 117

四、设施设备配备方案 117

7.3业主、使用人装饰、装修物业的管理措施 121

7.4程序 122

7.5物业管理区域内环境卫生服务方案 129

四、物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述 147

1、小区绿化维护、保养方案 158

一、针对小区项目提出的管理整体设想及策划 158

三、拟采取的工作计划和物质装备、设备情况 159

四、管理规章制度和档案的建立与管理 160

2、物业安全管理和各项应急措施 167

一、煤气管道泄漏应急预案 167

二、泡水、水侵处理应急预案 167

三、停水应急预案 168

四、停电应急预案 168

五、治安事件应急预案 169

六、发生滋事的应急预案 170

七、发生交通事故的处理 170

八、发生火警时的应急措施 171

3、社区精神文明建设活动计划及制度 175

3.1文明创建主题活动规划 175

第一章报价函及商务标

第一节报价函

：

经研究，我方决定参加项目编号为 的政府采购项目。

为此，我方承诺如下：

1、我方提交的投标文件，正本一份，副本五份。

2、如果我方的投标文件被接受，我方将履行招标文件中规定的每一项要求，并按我方投标文件中的承诺按期、保质、保量提供服务。

3、我方理解，最低报价不是中标的唯一条件和保证。

4、我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。

5、我方同意按招标文件规定交纳投标保证金等相关费用，遵守贵机构有关招标的各项规定。

6、我方的投标文件自报价之日起有效期为90日历天。

7、与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：

投标人代表姓名、职务（印刷体）：

投标人单位全称（公章）

法定代表人或授权代理人签字：

地 址：

邮政编码：

电 话：

传 真：

年 月 日

第二节法定代表人授权委托书

：

（投标人名称）法定代表人授权我公司（职务或职称）（姓名）为我单位本次报价授权代理人，全权处理此次（项目编号：

JXCGWT（2017）-GK-0056）招标活动的一切事宜。

特此授权。

（附法定代表人、授权代理人身份证明复印件）单位名称（公章）：

法定代表人签字：

授权代理人签字：

年 月 日

第三节营业执照副本

第四节基本账户开户许可证

第五节拟从事本项目技术人员一览表（附证书）

拟投入项目人员一览表

年姓名 性别 龄

拟在本

项目任

职

学

历

专

业

职

称

注册或上 从事本专业工

岗证号 作经历

第六节投标人获得资质或奖项证书

第七节2014至今年度财务报表（含资产负债表及利润表，提供会计师事务所出具的《审计报告》）

第八节投标人概况表

投标人

营业执照

注册地址

注册资金

注册时间

法定代表人

资质等级

企业性质

批准单位

总人数：

经营方式

有职称的管理人员：

其中：

高工：

职工人数

工程师：

助工：

技术员：

主要业绩

组织机构框图

（包括机构、领导成员、主要技术人员数量等情况）

主要技术

名称

型号规格 数量

产地

制造年份

装备及检

测工器具

投标人企业概况表

注：

本表不够填写可另附表格。

第九节近三年从事项目情况一览表

投标人名称：

（公章） 法定代表人或授权代理人签字：

项目名称

建设单位

项目规模

项目联系人

联系电话

年月日

第十节投标人认为有必要说明的其他资料

第二章技术文件

1、符合国家及省、市有关物业管理政策法规的规定，对本项目物业服务整体设想与策划提出独到的、具有可行性的见解；管理和服务的目标；

2、组织有效的组织机构；管理、服务人员配备合理，对应招标文件对物业服务的要求；员工培训计划及目标；

3、管理规章制度包括：

企业内部管理规章制度包括：

岗位职责、管理运作制度

（员工行规范、接待、投诉受理、维修、回访、满意度调查等）、管理服务人员考核制度及标准等；公共管理制度包括：

公示制度落实、档案管理、装饰装修、项目秩序维护、门卫和人员出入管理制度等。

要求符合规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备；

4、以项目为依托，列明便民服务项目，制定增收节支措施。

5、物业服务质量承诺及措施对应招标文件的要。

6、物业维修养护计划和实施、智能化系统维护管理。

7、社区精神文明建设活动计划及制度、场地安排。

8、投标人认为有必要说明的其他资料

一、总体概述

1.项目概况：

1.采购项目名称：

金乡县春秋社区物业管理服务项目

2.采购项目编号：

JXCGWT（2017）-GK-0056

3.项目情况：

本工程为金乡县春秋社区物业管理服务项目，共分为三个片区，其中春秋社区北区位于春秋路东侧金珠路南侧，面积56865m2；春秋社区南区位于春秋路东侧光明路南侧，面积37581m2；春秋社区西区位于春秋路西侧金珠路南侧，面积 35123m2。

其中，多层29栋；小高层4

栋；共计1317户。

4.作业质量：

达到济宁市普通住宅前期物业服务三星级标准。

5.服务期限：

三年（业主委员会成立后，按有关政策执行）

2.管理整体设想和策划

2.1、“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念

项目的前期定位也就决定了后期的物业管理方式及内容的定位，我们认为业主从见到物业人员那天起就应该感受到的是两个字：

诚信。

让诚信注入亲情，让亲情融入我们物业服务的各个环节，让一个微笑、一棵树木、一个电话都融会在一种亲情式的服务当中。

物业管理公司在管理细节上将采用一流的服务方式,实行全天候、全方位、全过程的贴身侍俸，充分体现业主的尊贵。

2.2、导入ISO9000质量保证体系

小区物业管理介入及实施过程中，导入ISO9000质量管理体系，使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”创造了可能，使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。

2.3、建立素质优良的员工队伍

在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训的机会，来提高员工的自身素质。

2.4、创建绿色花园式社区