龙湖成本管理与房地产开发成本控制讲稿(zhou)PPT文档格式.ppt

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高级工程师；

一级建造师；

原重庆龙湖地产发展高级工程师；

原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；

重庆市造价协会第二届理事有限公司总经济师；

重庆市造价协会第二届理事会常务理事。

会常务理事。

关键词：

成本管理，成本控制。

房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制内容内容龙湖的成本管理龙湖的成本管理房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制内容内容龙湖的成本管理龙湖的成本管理l以项目为管理对象l项目的完全直接成本l间接成本分摊龙湖成本管理的范围龙湖成本管理的范围龙湖成本管理的范围龙湖成本管理的范围龙湖成本责任部门龙湖成本责任部门龙湖成本管理的职能龙湖成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部龙湖目标成本测算和分解龙湖目标成本测算和分解为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本准确预测编制目标成本的作用准确预测编制目标成本的作用l提前锁定投资l合理确定销售价格l预测投资效益特别在房屋预售阶段，准确测算成本，预售价格确定以后，控制好成本才能保证利润的实现。

目标成本管理的阶段目标成本管理的阶段土土地地投投资资论论证证阶阶段段目目标标成成本本（土土地地版版）项项目目启启动动阶阶段段目目标标成成本本（启启动动版版）方方案案设设计计阶阶段段目目标标成成本本（方方案案版版）初初步步设设计计阶阶段段目目标标成成本本（执执行行版版）工工程程实实施施阶阶段段目目标标成成本本（调调整整版版）竣竣工工阶阶段段项项目目竣竣工工成成本本土地投资论证阶段土地投资论证阶段责任部门责任部门工作成果工作成果发展部发展部项目定位项目定位提供周边配套提供周边配套提供土地信息提供土地信息地区总经理地区总经理研发部研发部造价采购部造价采购部主持、确定主持、确定项目预案项目预案目标成本测算目标成本测算通过通过满足满足拿地拿地成本成本要求要求未通过未通过总经理理重重新新给定定成成本本限限值审定审定存档存档项目启动阶段项目启动阶段项项目目团团队队确确定定产产品品定定位位和和销销售售价价格格、销销售售进进度度研研发发部部根根据据规规划划条条件件和和市市场场定定位位进进行行预预案案的的调调整整或或重重新新考考虑虑方方案案（产产品品业业态态、标标准准）造造价价采采购购部部项项目目目目标标成成本本测测算算计计划划财财务务部部根根据据售售价价、销销售售进进度度、成成本本测测算算、进进行行财财务务指指标标计计算算方案设计阶段方案设计阶段研研发发部部提提供供方方案案设设计计图图提提供供方方案案技技术术指指标标提提供供产产品品建建造造标标准准造造价价采采购购部部目目标标成成本本测测算算提提出出方方案案优优化化建建议议互动互动计计划划财财务务部部财财务务指指标标计计算算初步设计阶段初步设计阶段工工程程部部提提供供现现场场布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水电电以以及及甲甲方方临临设设设设置置方方案案初初步步施施工工方方案案及及土土石石方方平平衡衡对对比比提提供供初初步步设设计计图图提提供供产产品品建建造造标标准准基基础础方方案案对对比比造造价价采采购购部部目目标标成成本本分分解解进进行行成成本本敏敏感感性性分分析析编编制制合合约约规规划划研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标计计算算合约规划的目的：

合约规划的目的：

l将各费项成本分解成未来可执行的合同l随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同工程实施阶段工程实施阶段工工程程部部现现场场签签证证、技技术术核核定定的的现现场场控控制制、工工程程质质量量和和进进度度的的管管控控、编编制制进进度度计计划划提提供供施施工工图图设设计计变变更更的的控控制制、专专项项工工程程的的优优化化造造价价采采购购部部签签证证变变更更的的费费用用审审核核、专专项项工工程程的的成成本本分分析析、动动态态成成本本的的跟跟踪踪和和回回顾顾、成成本本调调整整研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务指指标标的的动动态态跟跟进进资资金金计计划划审审核核互动互动动态成本的组成动态成本的组成动态成本动态成本=已结算合同成本已结算合同成本+未结算合同成本未结算合同成本+非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本动态成本动态成本待发生成本待发生成本待发生费用待发生费用未签约合同估价未签约合同估价已发生成本已发生成本非合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本已结算合同成本已结算合同成本未结算合同成本未结算合同成本合同金额合同金额结算调整结算调整（含含签证变更签证变更）合同金额合同金额预估结算调整预估结算调整（含含预估签证变更预估签证变更）工程竣工阶段工程竣工阶段工工程程部部审审核核工工程程竣竣工工资资料料对对合合同同相相关关条条款款进进行行评评估估对对供供应应商商进进行行相相关关履履约约评评估估设设计计总总结结造造价价采采购购部部与与供供应应商商进进行行竣竣工工结结算算（含含材材料料供供应应结结算算）编编制制竣竣工工成成本本并并与与目目标标本本（执执行行版版）比比较较研研发发部部计计划划财财务务部部财财务务决决算算核核算算最最终终的的财财务务指指标标龙湖景观装饰工程成本管理龙湖景观装饰工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程成本构成景观工程成本构成l场地整治费l苗木栽植费l苗木保活养护管理费l景观效果调整增加费l苗木价龙湖景观绿化指标参考龙湖景观绿化指标参考内容控制比例软景：

硬景808585:

1520灌木：

草坪51010:

959090景观单方造价景景观工程成本管理措施l景观工程分不同设计阶段成本控制l乔木或贵重苗木部分由甲供l景观效果过程控制控制移栽等造成的损失l建立苗木基地或自己的苗圃积累苗木资源l严格管理现场收方结算龙湖控制景观的方法乔木、灌木种在那里楼宇楼宇行道树行道树道路道路灌木灌木乔木乔木公共部分装饰工程成本管理公共部分装饰工程成本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料公共装饰工程成本管理措施公共装饰工程成本管理措施l装饰工程分不同设计阶段成本控制l主要装饰面层材料部分由甲供l装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失l严格管理现场收方结算材料设备采购管理原则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。

2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。

3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。

甲方供应材料设备的目的甲方供应材料设备的目的l集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本l可以有效控制主要材料设备的质量龙湖体验区样板房成本管理龙湖体验区样板房成本管理l样板房的成本范围样板房成本包括：

样板房建造费、样板房装饰工程费、样板房家具及样板房小品摆设l影响样板房成本的主要因素影响样板房成本的主要因素1）、样板房装饰风格定位2）、样板房装饰材料标准3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价l控制样板房成本的措施控制样板房成本的措施1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位4）、耐用品回收和周转使用龙湖体验区样板景观成本管理龙湖体验区样板景观成本管理l样板区景观成本的范围样板区景观成本的范围样板区景观成本包括：

样板景观乔木、灌木、草坪、小品、水体、便道、挡墙、护栏等，同时还包括配套的休息用家具。

l影响样板区景观成本的因素影响样板区景观成本的因素1）、样板区景观设计定位2）、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何达到效果和成本的统一3）、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置4）、样板区景观水体不按常规设置，高于项目配置平均标准5）、样板区景观小品不按常规设置，高于项目配置平均标准l控制样板区景观成本的措施控制样板区景观成本的措施1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内2）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果3）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等房地产开发的成本控制房地产开发的成本控制内容内容龙湖的成本管理龙湖的成本管理房地产主要成本费项构成房地产主要成本费项构成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本项目制成本管理组织形式项目制成本管理组织形式营销部营销部成本管理部成本管理部工程管理部工程管理部设计研发部设计研发部计划财务部计划财务部公司总经理公司总经理研发专员研发专员项目负责人项目负责人项目研发经理项目研发经理项目工程经理项目工程经理项目成本经理项目成本经理项目营销经理项目营销经理项目财务经理项目财务经理专业工程师专业工程师成本专员成本专员营销顾问营销顾问财务专员财务专员房地产开发的投资控制房地产开发的投资控制竣竣竣竣工工工工验验验验收收收收试试试试运运运运行行行行采采采采购购购购施施施施工工工工设设设设计计计计勘勘勘勘察察察察可可可可行行行行性性性性研研研研究究究究项项项项目目目目建建建建议议议议书书书书房地产建