盐城市商业市场分析.doc
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总序
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第一部分盐城经济情况概述6
第一节 盐城市城市概况6
一、自然地理6
二、行政区划6
三、对外发展7
四、结论7
第二节 盐城市宏观经济概况8
一、国民生产总值高速增长8
二、增长迅速的城市储蓄总况11
三、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好12
四、工业生产快速发展，经济效益稳步提高13
五、当地城镇居民年人均可支配收入不断提高15
六、盐城市未来城市经济发展预测15
七、概况总结16
第三节盐城市城市主体规划18
一、规划范围及规划期限18
二、发展条件分析与发展目标18
三、市域城镇体系规划20
四、城市性质与规模21
五、城市总体布局22
七、结论26
第四节盐城市城市商业主体规划27
一、城市商业发展环境27
二、发展目标28
三、发展重点32
四、重点行业空间布局38
五、结论48
第五节盐城市房地产市场回顾和未来展望49
一、盐城市近几年房地产发展回顾49
二、盐城市今后房地产发展展望60
第六节盐城市经济发展综合结论61
第二部分区域房地产市场调研分析62
第一节商业市场整体概况和趋势分析62
一、商业市场整体概况62
二、城区消费品市场现状与趋势分析63
三、商业发展目标及趋势分析66
第二节、项目区域分析68
一、区域描述68
二、区域规划68
三、区域配套规划69
四、结论74
第三节盐城市商业区域分析75
一、盐城市商圈概述75
二、盐城市主要商业街概况81
三、小结85
第四节盐城市中心城区商业街分析86
一、盐城市商业街概述86
二、区域内主要商业街概述87
三、调研数据汇总表91
第五节区域内商业市场细分分析116
一、区域内商业现状（大型商业类项目）116
二、盐城商业市场研究结论120
第一部分盐城经济情况概述
第一节 盐城市城市概况
一、自然地理
盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北盐城经济区”的重要成员。
辖2市5县2区，面积1.5万平方公里，人口815万，是江苏省面积第一、人口第二的大市。
盐城交通便捷，基本形成高速公路、铁路、航空、海运四位一体的立体化交通网络。
民航开通了至北京、广州、温州及韩国首尔的国际航班，是江苏省第二个开通国际航线的城市；新长铁路已开通至全国铁路客货运；大丰港为国家一类港口；高速公路四通八达，苏通大桥开通后盐城将融入盐城2小时经济圈。
二、行政区划
2003年，盐城城区更名为亭湖区；撤销盐都县，设立盐城市盐都区。
以原盐都县潘黄、大纵湖、北龙港、楼王、学富、义丰、尚庄、葛武、北蒋、秦南、龙冈、郭猛、大冈13个镇的行政区域为盐都区的行政区域，区人民政府驻潘黄镇。
亭湖区辖原盐城市城区以及原盐都县的步凤、伍佑、便仓3个镇，区人民政府驻人民中路。
2007年，江苏省政府批复，同意将盐城市亭湖区张庄街道办事处划归盐都区管辖.
三、对外发展
盐城正处于工业化、城市化加速期，也是进一步提升盐城市在江苏经济发展格局中地位的关键时期。
2008召开的市第五次党代会对盐城市今后的发展进行了认真的谋划，提出了“全面奔小康、建设新盐城”的新目标。
今后五年，盐城市上下将紧紧围绕这个新目标，大力实施新型工业化、农业产业化、城市化、经济国际化、市场化战略，不断拓展增长空间，增强发展动力，争创竞争优势，通过五年的努力，盐城市总体上全面建成小康社会。
到2009年，盐城市综合经济实力已经登上了一个新的台阶，GDP突破1700亿元，人均突破3500美元以上；财政收入两年翻一番，突破250亿元，其中一般预算收入超过100亿元；经济结构不断优化，三次产业比重达到17.2：
48.5：
34.3；全社会固定资产投资总量超1100亿，成为全省第7家超千亿的省辖市；规模以上工业增加值三年翻一番，总量达到600亿元，形成江苏重要的汽车、纺织、清洁能源等制造业基地；盐城市人民过上更加殷实的小康生活，市民居民人均可支配收入与农民人均纯收入分别达到16000元和7500元以上。
四、结论
因此，在未来城市发展中，盐城市将依托自身城市各类资源优势，成为江苏省一个重点发展的多元化连接性城市综合体。
第二节 盐城市宏观经济概况
一、国民生产总值高速增长
1、历年盐城市GDP总量和人均GDP变化
（资料来源：
盐城市统计局，数据分析：
盐城潜龙）
盐城历年GDP总量分析
从上述图、表中可以看出自2003年-2005年之间，盐城市GDP总值呈平稳增长趋势，平均每年递增12%以上的态势进行发展；而从2006年开始至2007年期间，每年则以年增长15%以上的增长速度在进行发展；到2009年年底，盐城市年GDP增长速度则是达到了20%以上的增长速度，飞速发展的GDP表明盐城市目前经济增长已经开始迈入快速且稳定的增长态势之中。
盐城历年人均GDP水平分析
从上述图、表中可以看出自2003年-2005年之间，盐城市人均GDP呈平稳增长趋势，平均每年递增12%以上的的态势进行发展；而从2005年开始至2007年期间，每年人均GDP则以年增长15%以上的增长速度在进行发展，到2009年年底，盐城市年人均GDP增长速度则是达到了20%以上的增长速度，飞速发展的人均GDP表明盐城市目前经济增长已经开始迈入快速且稳定的增长态势之中。
2、历年产业链分布情况和变化
（资料来源：
盐城市统计局，数据分析：
盐城潜龙）
盐城市历年三大产业链条分布情况分析
从上述图表中可以看出自2003年-2009年期间，盐城市三大产业链条之中第一产业生产增加值明显低于第二和第三产业链条，而第二产业则明显高于其他产业；
从2003年起至2009年期间盐城市三大产业链条中单个产业总值总体均保持不断调整之态势，然而三大产业链增长较为平稳，始终保持在一个较为稳定的局势上，而第二产业和第三产业通过2003年至2009年这7年期间的不断调整，始终是第二产业高于第三产业，这表明第三产业在盐城市当地整体发展较为缓慢，同时第一产业通过不断调整之中，明显出现逐年递减的态势，这表明盐城市将把产业发展的重点集中在第二产业和第三产业之上，尤其是第二产业。
值得注意的是近年来盐城市三大产业增长较为明显最快的是第二产业，这在2006年和2009年的发展数据中可以明显看出；这表明当地政府目前近期主要发展的是第二产业，而对于第一产业和第二产业的重视程度则有一定减缓。
3、盐城市近几年人口变化
（资料来源：
盐城市统计局，数据分析：
盐城潜龙）
盐城历年人口增长水平分析
从历年盐城市人口增长情况来看，从2003年开始至2005年之间，年度人口增长始终保持在一个平稳而缓慢的状况（每年保持在千人以下的增长速度），而从2006-2009年的人口增长情况来看，有较为明显的人口增长速度，每年递增人口达到2万人以上的增长；由此可见，目前盐城市整体城市发展的进程开始进入一个稳定的发展速度，因此对于人口输入及增长形成了一个明显的历程。
盐城历年城镇人口增长水平分析
从历年盐城市城镇人口增长情况来看，从2003年开始至2007年之间，年度城镇人口增长达到了5-6万人左右；从2008年开始，年度城镇人口增长较之之前两年则有了较为明显的增长，达到了年增长10万人以上的增长水准；由上述数据可以看出，由于城市化、城镇化发展在盐城市已经开始全面的的发展，因此对于人才型人口倒入的趋势已逐渐形成，这也是形成目前盐城市城镇人口增长较为明显的主要成因之一。
通过不断吸纳和导入而增长的城市人口，盐城市城市
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