需求状况及商业市场发展状况调查报告终稿Word文档下载推荐.doc

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三、运城市房地产发展状况总结：

46

第四部分运城市商业地产发展状况分析 48

一、运城市商业发展状况综述 49

二、运城市专业市场典型商业项目介绍 50

三、运城市商业及商业地产发展状况总结：

55

第五部分区域市场分析 57

一、区域环境简介 58

二、区域楼市分析 58

第六部分项目地块SWOT分析 62

一、地块环境调研 63

二、地块SWOT分析 65

第七部分目标消费者购买特征分析 69

一、目标群体特征分析 70

二、目标消费者需求状况分析 73

三、目标客户心理价位分析 76

第七部分项目定位分析 78

一、项目定位及不同住宅项目所应具备的地产因子 79

二、主力客户群定位 81

三、户型比定位 81

四、项目定位在规划思想中的体现 83

第一部分运城市宏观经济发展状况

一、2000-2006年社会经济发展总体情况分析

　　国民经济高位平稳运行，综合经济实力逐步增强。

据初步核算，全年全市生产总值将达到556.8亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%。

其中，第一产业增加值58.1亿元，增长7.2%；

第二产业增加值318.2亿元，增长17.6%；

第三产业增加值180.5亿元，增长11.7%。

三次产业占生产总值的比重分别为10.4：

57.1：

32.5，对经济增长的贡献率分别为5.6%、68.4%、26.0%。

在第三产业中，交通运输和仓储邮政业增加值为37.6亿元，增长14.4%；

批发和零售业增加值32.9亿元，增长14.4%；

房地产业增加值16.1亿元，增长12.5%。

全市人均生产总值11135元，按现行汇率计算，折合1400美元。

生产总值总量占全省比重为11.7%，在全省经济总量排名中仅次于太原市、临汾市，居第三位。

三次产业比例由2005年的11.4：

56.4：

32.2调整为10.4：

32.5。

与上年相比，第一产业比重下降1个百分点，第二产业比重提高0.7个百分点，第三产业比重提高了0.3个百分点。

市场物价总水平保持平稳。

全市居民消费价格总水平比上年上涨2.7%。

其中：

城市上涨2.4%，农村上涨3.2%。

商品零售价格指数上涨0.8%。

工业品出厂价格指数上涨2.2%。

农业生产资料价格指数上涨0.3%。

原材料、燃料、动力购进价格指数上涨1.7%。

2006年全市居民消费价格分类指数　　上年价格=100

指标

全市

城市

农村

居民消费价格总指数

102.7

102.4

103.2

食品

103.8

103.9

103.7

粮食

102.6

105.3

97.7

烟酒及用品

106.4

103.1

110.4

衣着

105.1

102.2

家庭设备用品及维修服务

102.8

医疗保健和个人用品

100.4

108.2

交通和通信

102.0

100.8

103.4

娱乐教育文化用品及服务

99.2

99.3

99.1

居住

101.3

100.1

　　国民经济和社会发展中存在的主要问题是：

经济结构不合理和经济增长方式粗放等深层次矛盾依然存在，多元产业共同支撑经济增长的格局尚未形成；

节能降耗减排任务依然艰巨；

区域经济发展不平衡；

城乡居民收入偏低。

二、2000-2006年建筑业发展状况分析

建筑业保持健康发展。

2006年末，全市具有资质等级的建筑企业102个，完成总产值40.2亿元，增长5.9%。

实现增加值23.6亿元，增长18.3%。

利润5526万元，增长23.4%；

全年房屋建筑施工面积271.0万平方米，比上年下降11.4%。

三、2000-2006年固定资产投资状况分析

　　固定资产投资保持快速增长。

全年全社会固定资产投资完成222.4亿元，增长38.6%。

城镇固定资产投资195.2亿元，增长42.6%；

房地产投资20.2亿元，增长24.3%；

农村固定资产投资7.0亿元，下降4.0%。

城镇投资结构得到优化。

农业、能源、住宿餐饮业、水利、环境和公共设施管理等行业投资得到加强。

全市城镇和房地产投资完成215.4亿元，其中国有投资57.5亿元，增长2.4%；

非国有投资157.9亿元，增长62.9%。

按产业分：

第一产业1.3亿元，比上年增长108.3%；

第二产业142.9亿元，增长54.8%；

第三产业71.2亿元，增长18.3%。

在第二产业投资中，工业完成投资142.7亿元，增长54.6%，占99.9%。

制造业88.0亿元，占工业投资61.6%；

电力、燃气及水的生产供应业47.6亿元，占工业投资33.3%。

在第三产业投资中，房地产业投资20.2亿元，增长24.3%；

交通运输、水利、环境和公共设施管理等基础设施投资29.5亿元，增长3.1%。

2006年全市商品住宅投资15.6亿元，增长37.3%。

商品房竣工面积89万平方米，增长5.5%，商品房平均销售价格1444元/平方米，增长2.0%。

固定资产投资成效显著。

全年全市固定资产投资建成投产项目176个，项目建成投产率为43.2%；

新增固定资产150.9亿元，固定资产交付使用率为70.1%。

新增主要生产能力有：

发电机组容量65.6万千瓦，11万伏及以上输电线路195公里。

年产粗钢100万吨，生铁50万吨，焦炭146万吨，水泥85万吨，农用化肥7万吨，合成氨18万吨；

新增校舍11.3万平方米，学生席位9900个；

新增有效灌溉面积1.95万亩，棉纺锭2万锭；

改建公路264公里，新建高速公路65公里，城市道路扩建延长52.59公里。

四、2000-2006年国内贸易发展状况分析

消费品市场保持稳步增长势头。

全年全市实现社会消费品零售总额180.1亿元，增长13.9%。

市的消费品零售额93.7亿元，增长13.5%，县的消费品零售额51.9亿元，增长14.3%，县以下消费品零售额34.5亿元，增长14.2%。

在零售总额中，批发零售贸易业实现零售额135.4亿元，增长16.5%，餐饮业实现零售额26.7亿元，增长13.7%。

限额以上贸易企业销售继续增长，规模效应显现。

全年全市限额以上贸易企业实现零售额33.6亿元，比上年增长24.0%。

限额以上贸易企业零售额在全社会消费品零售总额中所占比重为18.7%，比上年提高1.6个百分点。

五、2000-2006年金融业发展状况分析

金融运行健康平稳。

年末全市金融机构本外币存款余额527.7亿元，比年初增加90.1亿元。

年末人民币各项存款余额526.6亿元，比年初增长20.7%。

企业存款73.6亿元，比年初增长36.0%；

财政存款14.0亿元，比年初增长55.9%；

城乡储蓄存款385.4亿元，比年初增长16.0%。

人民币各项贷款适度增长。

年末金融机构本外币贷款余额416.7亿元，比年初增加38.8亿元。

人民币各项贷款余额415.8亿元，比年初增长10.1%，其中：

短期贷款268.3亿元，比年初增长14.0%；

中长期贷款119.7亿元，比年初增长5.3%。

在短期贷款中：

工业贷款71.6亿元，比年初增长16.5%；

农业贷款81.5亿元，比年初增长10.7%；

商业贷款59.0亿元，比年初增长1.7%；

乡镇企业贷款18.7亿元，比年初增长19.2%。

全市全年金融机构累计现金收入1733.4亿元，累计现金支出1753.6亿元，收支相抵净投放货币20.2亿元，比上年多投放3.9亿元，增长24.2%。

六、城市建设与环境保护状况分析

中心城市建设步伐加快。

运城新区、空港新区、盐湖新区等十大城建工程全年启动。

姚暹渠改造已经完成。

运城新区铺安街一期、空港新区南区主干道和排水管网工程已经完工，二郎庙片区改造进展顺利。

2006年全市完成基础设施建设投资9.8亿元，新增绿地170万平方米，建城区绿化覆盖率达到22.6%。

中心城市市政基础设施建设完成投资3.12亿元，园林绿化新增公共绿地90.6万平方米，人均公共绿地达到6.2平方米，城市绿化覆盖率达到25.5%，城西污水处理厂建成投产，城市污水处理率达到63%，完成关井压采92眼，全市安康居住工程完成建筑面积60.1万平方米，经济适用房（二期）完成建筑面积6万平方米。

开发区建设稳步发展。

2006年末，运城、华信、风陵渡三个省级经济技术开发区共实现科工贸总收入121.2亿元，同比增长21.4%。

完成生产总值24.8亿元，同比增长20.6%，实现财税收入2.6亿元，同比增长8.3%。

进出口总额达到5581.3万美元，增长0.5%。

利用外资达到1295万美元。

环境质量有所改善。

市区空气质量二级以上天数达到224天，比上年增加13天。

全市污染物排放总量35.6万吨，比上年下降7.7%。

万元地区生产总值污染物排放量下降24.6%。

二氧化硫、化学需氧量（COD）分别比上年下降7.1%和10.3%。

汾河、涑水河流入黄河断面主要污染物化学需氧量（COD）和氨氮（NH3-N）综合污染指数比上年分别下降6.6%、35.3%。

七、2000-2006年人口及收入状况分析

人口继续保持低速增长。

全市2006年末总人口501.7万人，比上年年末增长0.64%。

男性255.4万人，占50.9%，女性246.3万人，占49.1%。

人口出生率为11.81‰，比上年降低0.28个千分点。

人口死亡率为5.40‰，比上年下降0.23个千分点。

人口自然增长率为6.41‰，比上年降低0.05个千分点。

2006年末，全市城镇人口163.1万人，乡村人口338.6万人，城镇化率达到32.51%，比上年提高1.45个百分点。

男女性别比为103.67（女性为100），比上年提高0.24，性别比继续保持在合理的范围之内。

全市城镇居民人均可支配收入8416元，比上年增长12.1%；

其中，占人口20%的低收入者为4391.3元，比上年增长19.3%；

城镇居民人均消费性支出5614元，比上年增长8.7%（中心城市盐湖区城镇居民人均可支配收入9550.2元，比上年增长10.6%，其中，占人口20%的低收入者为4439.2元，比上年增长14.6%；

城镇居民人均消费性支出6618.6元，比上年增长16.4%）。

全市农民人均纯收入3049.8元，比上年增长8.7%，其中，占人口20%的低收入者为1360.8元，比上年增长12.4%。

农民人均生活消费支出2282.7元，增长22.0%。

全市城镇居民人均住房使用面积达到26.3平方米（中心城市盐湖区城镇居民人均住房使用面积达到26.7平方米），农村居民人均住房使用面积达到27.9平方米。

城镇居民家庭恩格尔系数为31.6%（中心城市盐湖区城镇居民家庭恩格尔系数为30.2%），农村居民家庭恩格尔系数33.7%