金石地产合肥200503市场调查报告Word格式文档下载.doc

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1．颐园世家

①地理位置

地处习友路与怀宁路交汇处，与宋都的西湖花苑遥相对望地理位置相对于宋都来说较好一些。

②开发商

安徽信谊集团信得置业有限公司。

③销售代理

深圳张达利设计公司/地产专案组。

④产品介绍

此楼盘投资1.9亿元，开工面积12.4万平方米，共有20幢住宅，总户数为1100户，开发的产品全是小高层，一般以9+1、11+1的为主，沿街的一般为16+1的，主力户型面积为115、130平方米，目前在售的是4、5、6、7、8、五栋。

主力房型为三室两厅两卫。

房屋层高3米，外墙采用面砖，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，屋顶采用的是平顶带平台的类型，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车位为560个，整个小区采用电子巡更系统单元采用可视对讲，综合看来，产品处于中上等水平。

现已售30%左右，高一点的楼层和面积较大的卖的不理想。

⑤推广方式

广告投放主要分布在报广和户外广告牌。

售楼处面积较大，布置比较豪华。

开盘时间为2004年7月，一期推出260套。

开盘开盘价格为2600元/平方米，采取VIP卡优惠10000元，阳光金卡优惠8000元的推广方式。

截止到2005年2月销售均价为3500元/平方米。

⑥卖点分析

1）地处政务区，未来发展及升值空间大。

2）项目东南方向，一条马路之隔即为正在兴建的奥体中心，更具有很大的升值空间。

3）境外景观设计公司（加拿大润枫国际）。

⑦劣势及不足

1）运动卖点在销售中显得牵强，虚无支撑。

2）产品先进性在政务区显得不强，如车位配比过低，约1：

0.5。

3）目前该项目交通不便利，周边配套尚不完善。

3）从整个案场的主管到销售员专业性较差，销讲随意，销售能力一般，管理也较为混乱。

4）其户型较差，房型不规整，功能区面积不合理，使用性较差。

另外户型整体面积偏大，总价高。

5）从开盘到现在涨价太快，半年涨了600元/平方米，因为周边的配套还没有跟上，项目缺少基本的支点，从销售来看比其他的项目明显要慢得多。

近期颐园世家已经封盘，并且工期也停了下来，只发了两期半版的报广。

主要是由于此项目的入市过于匆忙，在前期没有客户积累的情况下进入市场，且此项目至今没有一个明确的主题，对市场的需求没有充分调查，入市的产品根本得不到市场的认可，再加上其入市时没有一个可以诠释项目的展示中心，使得此项目成为市场上的无效供应。

此点尤其需要注意，本案作为一个大盘应该要充分考虑市场需求，去引导市场，入市不宜过于匆忙。

项目近期与合肥本地的怡景工作室签订了整合推广的合同，目前已经进入全新包装阶段，预计在半个月左右时间将会以全新面貌进入市场，我司将持续高度关注。

2．国际花都35188883512888

①地理位置

地处东流路与潜山路交汇处，地理位置相对于宋都距市中心较近。

上海绿地集团合肥置业有限公司。

由开发商自销。

此楼盘总建面积将达70万平米，为合肥第二大项目。

将分5期开发，一期于2003年12月开盘，开发约13万平米，二期也约13万平米，户数为900多户，开发的产品多层与小高层。

屋顶采用的是平顶带平台的类型，主力户型为80、120平方米，房型为二室二厅一卫与三室两厅两卫。

户型特点房屋开间大，进深短（10.5m）主力户型双卧朝南，户型方正，采光及通透性好，全明设计。

外墙采用面砖，窗户采用的是彩铝，玻璃采用的是双层中空玻璃，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭，小区车位配比为3：

1，整个小区采用红外二十四小时监控和单元采用可视对讲，产品处于中上等水平。

一期于2004年底交房，05年下半年二期交付。

广告投放主要分布在报纸广告，电视广告和户外广告牌。

项目分五期，每期都以一种国际花名命名。

目前售楼处所在位置为地处东流路与潜山路交汇处楼盘现场，面积约300㎡，装修简约。

一期多层小高层03年12月6日开盘，4个月时间全部卖完。

二期开盘时间为2004年6月中旬，均价约3200元，目前均价为3600元。

一组团推出200多套，开盘前采取内部放号的的形式首批150号在放号当天放完，每号10000元。

到十月份为止基本售完，只余少量的顶楼大面积户型,购买可以有5000元的优惠。

2005年1月16日推出的三期天香苑分三个组团，其中A组团的小高层共推出200套，基本售完，主力户型为三房两厅，价格区间：

3300～4300元/㎡，仅剩170㎡户型约3、4套。

天香苑B组团将于3月5日对外放号销售，均价为3700元/㎡，目前B组团已基本销售完毕，C组团将会推出4幢11+1的小高层，面积为90-130㎡。

1）西面紧邻市政府的办公大楼，未来发展及升值空间大。

2）政务区未来商业配套较为集中在此楼盘附近。

3）属于离市中心较近的政务区楼盘，客户的接受能力较强。

4）一期即将交房小区的效果可以直接看见，能起到增强客户的购房心理作用。

5）项目较大配套完善，有主题公园景观，绿化率达到了40%。

6）户型配比比较符合当地市场需求，以80-120的为主。

7）售楼处销售设施较先进，利用三维动画可直接从电脑中看房选房。

8）境外景观设计公司，加拿大KFS建筑设计公司。

1）楼盘卖点在销讲中提炼不精，解说不详细。

2）产品先进性在政务区显得不强，如车位配比过低，约3：

1。

4）售价较高，为目前政务区最贵楼盘。

且价格受到周围楼盘如生活地带、绿怡汇林等楼盘相对低价的冲击。

5）一期交房后，产品质量不如宣传中的精致，且绿化效果极为粗糙，与其发展商实力不相符。

3、金色池塘

地处蜀山区樊洼路与蜀鑫路交汇处，距离合肥植物园较近

安徽合肥英泰地产

开发公司自销

④产品类型

此楼盘总建面积35万平米，分期开发。

产品为多层与花园洋房，其中花园洋房为模仿万科退层户型。

一期花园洋房基本为照抄万科户型，二期在户型上做了一些更改，但一、二期花园洋房均为两层复式户型。

三期规划尚未确定。

多层屋顶采用的是平顶带平台或阁楼的类型，主力户型为80、100、120平方米，房型为二室二厅一卫、三室二厅一卫与三室两厅两卫。

户型多为南北两端式，开间较大，126㎡的户型即有三个开间朝南。

外墙采用涂料，底层部分架空，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，供水为直供水，供电量为40A，可提供暖气与热水，阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭，小区车位配比为多层3：

1，花园洋房3：

2，二期花园洋房一跃二户型带自家车库，且为赠送。

整个小区采用入门IC卡，电子门禁，单元采用可视对讲，物管费用多层0.6元，小高层1元，综合看来产品在当地处于较高水平。

在市中心繁华地段设有醒目广告牌。

目前售楼处为楼盘会所，面积较大，装修豪华。

销售人员着装统一，服务态度好，比较认真，业务素质较好。

一期开盘时间为2003年7月，推出20余幢，500多套多层住宅，3幢，计36套花园洋房。

多层分为带供暖与不供暖两种，均价分别为2400与2600元，花园洋房均价3500元，最贵景观户型达4800元。

现一期已全部卖完。

二期现拿出2幢多层（均价2750），5幢花园洋房（均价4000元，最高达到了5800元）现多层售基本售完。

二期开盘之前曾采取放号申购形式，二期第一组团150套房源有190位客户拿号，整个销售形式十分良好。

目前销售价格已经涨到3000—3500元/平方米。

1）地处蜀山区，周边环境较好，未来发展及升值空间大。

2）花园洋房房型先进，在合肥乃至安徽都为稀缺产品。

3）小区景观好，大面积水景设计在当地较为突出。

4）境外景观设计公司（瑞典西林）

5）内部商业气氛较好，有商业内街，咖啡馆

6）有样板房，样板区，样板景观带。

在合肥较为少见。

7）物管公司为深圳金地公司，销售阶段已前期介入，物业形象很好，着装、服务都与万科物业相仿。

1）周边配套较差。

2）虽然水体面积很大，但水质浑浊。

3）花园洋房全部为大面积户型，总价太高。

近期金色池塘在推出了三幢小高层，并在2005年3月19日进行放号，当天交2000元意向金即可获赠2000元的优惠，并有抽奖活动，中奖可获得1000、1500、2000元不等的优惠。

此次推出的为环绕会所而建的三幢一梯两户的小高层，并且每幢楼只有一个单元，均价的在3500元/㎡，面积在90-140㎡。

但是其二期的花园洋房由于价格过高和面积过大，至今还没有销售完毕，并且现场销售员会主动的引导客户购买花园洋房。

经过一期和二期销售率鲜明的对比，在三期金色池塘将主推小面积户型，在三期中70-100㎡的户型将成为其占有市场的有力筹码。

现场售楼处增加了一个建材展示区域，向客户展示其交付标准中的铝合金窗框及其隐形纱窗的安装，使得客户有了很直观的认识，建议本案在今后的现场展示中心也要考虑此项区域。

其一期已经交付入住，从小区整体的外立面效果和景观来看，与其花园洋房的概念相距甚远。

其外立面处理较为粗糙，下水管裸露；

且空调机位设计极其不合理，部分直挂外墙上，部分有空调机位但是管线拖的较长，极其影响外立面；

飘窗内栅栏和阳台栏杆的选材不管是从美观还是从质量上看都是比较差；

绿化效果与其“花园洋房”的相去甚远。

综合来看，此开发商不论从开发实力和开发经验上看都是比较弱，欠缺开发理念。

4、绿城·

桂花园二期

地处高新技术开发区扬振宁大道

安徽绿城房地产开发有限公司

由开发商自销

此楼盘总建41万平方米，一期总户数为500多户，已全部售完。

开发的产品多层与点式多层及小高层，多层一般以五层的为主，小高层为11层，屋顶采用的是坡顶类型，主力户型基本为大户型设计，平均面积150㎡以上，为三室两厅两卫，双卧朝南，户型方正，通风较好，明卫，明厨。

外墙采用大理三石贴面与涂料，窗户采用的是彩铝，玻璃大部分采用的是双层中空玻璃，供水为直供与变频加压供水，供电量为40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台不给封闭，小区车位配比为3：

2，整个小区采用红外二十四小时监控、电子巡更和单元采用可视对讲，物管费用为多层0.8元，小高层1.08元，产品处于较高水平。

目前售楼处所在位置为楼盘内部的会所当中，面积较大。

销售队伍形象不错，服务着装统一，但业务素质一般，服务态度也一般。

开盘时间为2004年3月与5月中旬二次开盘，售价为3600元起，点式多层价格到4000以上，目前销售形势较好，一期仅余4套跃层。

二期的均价整体在4100左右。

1）地处高新技术开发区，距离大蜀山较近，周边环境较好，未来发展及升值空间大。