江苏省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：对测算结果进行校核试题Word文档格式.docx

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B．直接融资

C．基金融资

D．债券融资

4、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人

B．估价报告预期使用者

C．管理部门

D．中立

5、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．建设贷款

B．土地开发贷款

C．土地购置贷款

D．土地储备贷款

6、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

7、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。

A．7.59万元

B．7.28万元

C．13.59万元

D．6.05万元

8、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升

B．均衡价格下降

C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

9、一个国家以当年价格（或不变价格）计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国内生产净值

D．国民收入

10、估价目的本质上是由__提出并决定的。

A．估价人员

B．委托人

C．地方政府

D．国家相关法规

11、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。

第一阶段

第二阶段

第三阶段

第四阶段

借款合同

12、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。

中位数

众数

平均数

分位数

13、2006年w国本国所有单位、个人国內生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元，w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元，外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。

试计算2006年w国的国内生产总值GDP为亿元。

1000

1100

1200

2000

执行层的组织协调

14、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A．房地产开发贷款

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．权益融资

15、下列关于热水供应系统，说法不正确的是。

热水供应系统按竖向分区

热水供应系统按横向分区

若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水

热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间

执行层的组织协调

16、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．0.5

B．1.5

C．2

D．3

17、与报酬率性质不同的名词有__。

A．利息率

B．折现率

C．内部收益率

D．资本化率

18、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。

A．概算指标

B．概算定额

C．预算定额

D．施工定额

19、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

40

42

48

50

20、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

21、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。

5377.78

6277.78

6722.22

7847.22

22、重新评估一般应由__进行评估。

A．交易双方

B．房地产交易活动监督机构

C．房地产管理部门

D．交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构

23、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。

A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为

B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型

C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系

D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制

24、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

548.19

558.15

567.39

675.40

25、2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。

甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。

被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。

该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。

该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。

该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。

王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。

（2007年试题）问题：

王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元。

100

140

1540

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。

项目投资资本金可以用货币出资

项目投资资本金也可以用实物出资

项目投资资本金不可用土地使用权作价出资

项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外

2、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为__。

A．±

10%

B．±

20%

C．±

30%

D．±

40%

3、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格

4、目前，A省W村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。

下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人

B．该耕地的土地补偿费最少为6万元

C．该耕地的土地补偿费最高为10万元

D．征收该耕地需要报A省人民政府审批

5、物业服务成本的构成一般包括__。

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等，②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用，③物业管理区域清洁卫生费用，④办公费用，⑤物业管理区域秩序维护费用，⑥物业管理区的绿化养护费，⑦物业管理企业的酬金，⑧物业管理企业固定资产折旧费，⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨

6、随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是。

消费者愿意支付较高的价格

企业处于领导地位

消费者以年轻人为主

商品住宅多为豪宅

以投资性购买为主

7、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。

（2007年试题）

内部收益率反映了项目的动态盈利能力

内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率

当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

内部收益率越高，投资风险就越小

8、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以__。

A．无偿收回土地使用权

B．有偿收回土地使用权

C．无偿出租土地使用权

D．无偿出让土地使用权

9、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。

在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是__万元。

A．0～50

B．50～75

C．50～100

D．100～150

10、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括__。

A．建筑安装工程费

B．土地使用权出让金

C．拆迁补偿费

D．公共配套设施建设费

E．城市基础设施建设费

11、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A．是一种专业意见

B．估计价格或价值

C．实行有偿服务

D．承担法律责任

E．估价作业日期长

12、下列关于测量学，表述正确的是。

点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”

我国采用东海平均海水面作为高程基准

海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面

与水准面相切的平面称为水平面

测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

13、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。

征收或者征用都是为了公共利益需要

征收或者征用都要依法给予补偿

征收是国家行为，征用是企业行为

征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

征收是强制性的，征用是非强制性的

14、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

建筑师

工程师

造价工程师

估价师及物业代理

借款合同