桂林市规划管理技术规定(修订)Word文档格式.doc

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4.2给水与排水 32

4.3电力、电讯、邮政 35

4.4环卫设施 36

4.5综合管线 38

5城市景观环境 41

5.1城市建筑景观 41

5.2城市道路两侧建筑景观 42

5.3户外广告、招牌、指示牌、公用电话等 42

6历史文化名城保护 43

6.1桂林市历史文化名城保护的规划原则 43

6.2桂林市文物保护单位的规划要求 44

6.3桂林市历史文化传统街区的规划要求 45

6.4桂林市历史文化名城的保护 46

6.5古树名木的保护 48

7附则 48

附录A术语 50

附录B计算方法 54

附录C居住建筑间距图示 56

附录D计算建筑面积的规定 59

附录E桂林市城市规划控制区分级示意图 63

附录F城市建设用地适建范围 64

附录G桂林市文物保护单位一览表 66

1总则

1.0.1为加强桂林市城市规划管理，规范全市城市规划编制，确保城市建设按规划有序进行，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《桂林市城市总体规划》及相关法律、法规规定及技术规范要求，结合本市实际情况，制定本技术规定。

1.0.2本规定适用于桂林市城市规划区范围内各项建设。

在城市规划区范围内编制城市规划，进行城市规划管理，均须执行本技术规定。

1.0.3本规定中的各项建设，应当按照经批准的详细规划执行；

尚无经批准详细规划的，应按城市总体规划和本技术规定执行。

2城市用地规划管理

2.1城市用地分类

2.1.1本规定中的城市用地，根据其主要用途和功能分区的基本原则，采用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：

（一）居住用地；

（二）公共设施用地；

（三）工业用地；

（四）仓储用地；

（五）对外交通用地；

（六）道路广场用地；

（七）市政公用设施用地；

（八）绿地；

（九）特殊用地；

（十）水域和其他用地。

各类用地分类的详细内容参考《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）。

2.1.2根据桂林市城市空间形态和建设现状，为加强规划建设管理，按照《桂林市城市总体规划》，采用分区控制办法，将桂林市市区划分为三级规划控制区，以不同的控制指标进行规划建设管理，具体划分如下（见附录E：

桂林市城市规划控制区分级示意图）：

2.1.2.1一级规划控制区：

市区内漓江以西，桂湖以东，鹦鹉山、铁封山以南，南门桥以北所围合地区；

漓江以东，七星岩、建干路以西，医学院、四中以南，龙隐桥以北所围合地区；

二、三级规划控制区中的所有景观山体、水体的建筑高度控制圈内的建设用地。

2.1.2.2二级规划控制区：

环城北路以南，湘桂铁路以东，东环路以西，斗鸡山一线以北地区。

2.1.2.3三级规划控制区：

上述一级控制区和二级控制区以外的城市规划区。

2.2建设用地的适建性规定

2.2.1各类建设用地的划分和使用性质，原则上应符合经批准的详细规划的规定。

尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据总体规划或相关规划以及本规定附表《各类建设用地适建范围表》的规定进行建设适建性划分。

2.2.2凡附表《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，由桂林市城市规划行政主管部门根据周围环境和基础设施的条件，具体核定适建范围。

需改变规划用地性质，超出附表《各类建设用地适建范围表》规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限报批，经批准后方可执行。

城市旧区改建的用地适建范围，由桂林市城市规划行政主管部门根据实际情况和规划要求适当调整，但须按规定程序和审批权限报批，经批准后方可执行。

2.3建筑容量控制

2.3.1建筑基地的建筑容量包括容积率、建筑密度。

建筑基地的建筑容量控制指标应按照表2.3.1执行。

表2.3.1建筑密度、容积率上限指标

建设类型

规划控制分区

备注

一级规划控制区

二级规划控制区

三级规划控制区

FAR

D%

居住建筑

低层住宅

--

0.8

35%

1.0

38%

含商住、酒店式公寓、办公住宅等包含住宅功能的混合建筑

多层、中高层住宅

1.5

30%

1.8

33%

2.0

高层住宅

2.8

22%

3.0

25%

办公建筑

多层

2.5

40%

含办公、商务等

高层

4.0

4.5

商业建筑

2.2

含商业服务、文化娱乐、旅馆等

3.5

工业建筑

低层

1.2

45%

普通仓库

50%

含物流中心

注：

1．FAR——容积率；

D%——建筑密度

2．一、二、三级规划控制区界定同本规定2.1.2条。

3．对未列入表中的科研机构、大中专院校、中小学、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托、交通建筑、公用市政建筑和特殊建筑等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过表中相应居住建筑的控制指标。

4．表中规定的容积率、建筑密度均为上限，适用于单一类型的建设用地。

对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，根据不同类型分别执行。

对难以分类执行的建设用地或多功能综合楼基底，应按综合容积率控制指标执行，综合容积率=计算容积率建筑总面积／建设用地总面积。

5．工业建筑及仓库建筑用地的建筑容量控制还应按土地管理部门有关文件控制下限，以提高土地利用率。

2.3.2建筑用地最小面积不应低于表2.3.2的规定。

表2.3.2建筑用地最小面积指标

建设项目

住宅建筑

非住宅建筑

低层居住建筑

多层、中高层居住建筑（含商住综合楼）

高层居住建筑

低层、多层建筑

建筑高度≤50米

建筑高度

＞50米

建筑基地面积（平方米）

500

1000

2000

3000

2.3.3建筑用地未达到表2.3.2所列最小面积的建设、开发项目，不得单独建设，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划实施的，在满足相关技术规范要求的前提下，可由城市规划行政主管部门核准建设：

2.3.3.1相邻用地已经完成建设或为既有道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

2.3.3.2因市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

2.3.3.3临时建筑。

2.3.4建设用地面积大于或等于5000平方米的地块开发建设，须编制详细规划，经批准后实施；

未编制详细规划的，不予审批。

成片开发区域的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；

在不超过建筑容量控制的前提下，成片开发的各类建筑基地的建筑容量控制指标可根据表2.3.1的规定适当调整。

2.3.5建设用地面积小于5000平方米居住建筑用地和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按批准详细规划执行。

尚无经批准的详细规划的，其建筑密度控制指标应按表2.3.1的规定执行，容积率控制指标可由城市规划行政主管部门根据实际情况，按表2.3.1规定的指标调整确定。

2.3.6建筑基地为社会公众提供开放空间的,在满足消防、卫生、交通及建筑高度控制等有关规定和本办法有关规定的前提下，可按表2.3.6的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20%。

表2.3.6开放空间可增加的建筑面积指标

核定容积率

每提供1平方米有效面积的开放空间,

允许增加的建筑面积（平方米）

小于2

大于、等于2，小于4

大于、等于4，小于6

1．核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按表2.3.1和本章的有关规定确定。

2．开放空间的条件和计算方法见附录B。

3．核定建筑面积=建筑基地面积×

核定建筑容积率

2.3.7城市规划一级控制区禁止建筑扩建、加层。

其他区域建筑基地范围内的建筑容量指标达到或超过规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行建筑扩建、加层；

原有建筑基地的建筑容量虽未超过其规定值，但因其扩建、加层造成用地总平布局及空间结构有较大改变的也不得建设。

3建筑管理

3.1建筑间距

3.1.1建筑间距应符合日照、消防、抗震、管线埋设、文物保护、安全的技术规定，并综合考虑采光、通风、朝向、环保节能、视觉卫生等方面的要求，同时执行本规定，规划方案在送审时应提供日照分析报告。

3.1.2根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距应符合下列规定：

3.1.2.1依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）与《住宅建筑规范》（GB50368－2005），结合桂林所属的气候区划（Ⅲ区），桂林市住宅区日照标准不得低于大寒日日照2小时；

旧区改建时确实难以达到规定标准的，新建住宅区日照标准可酌情降低；

老年人住宅不应低于冬至日日照2小时标准。

3.1.2.2多层住宅建筑之间正面外墙最小间距一律不得低于13米，住宅外墙出挑阳台时，其正面阳台最小间距不得低于10米。

低层居住建筑（不超过3层）的正面外墙最小间距不得低于10米，且应满足日照要求。

3.1.2.3有规则平面的居住建筑，按建筑最突出的外围线和周围的建筑关系计算建筑间距。

3.1.2.4相邻低、多层（中高层）及高层居住建筑中，北侧建筑底层为用于停车、休闲活动和绿化等非居住用途的架空层或建筑底层有其他非居住用房（含商店）时，间距计算时可扣除此架空层或非居住用房（含商店）高度。

当相邻居住建筑室外基地标高不一致时，其相互间距计算应统筹考虑室外高差对住宅日照的增减影响。

3.1.2.5对原有居住建筑进行改建、扩建或增加任何设施时，不应使相邻建筑原有日照标准降低。

3.1.2.6低、多层（包括中高层）居住建筑相互之间的间距，受遮挡居住建筑的居室日照的有效时间应符合本规定第3.1.2.1条和第3.1.2.2条规定，并满足下列规定（参见附录C：

居住建筑间距图示）：

1．低、多层（包括中高层）居住建筑平行布置时的间距要求：

（1）朝向为南北向的［指正南北和南偏东（西）45度以内（含45度），下同］，其间距在规划一级控制区内不小于南侧建筑高度的0.96倍，在规划二、三级控制区内不小于南侧建筑高度的1.04倍。

（2）朝向为东西向的［指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度）