三亚红塘湾报告终稿PPT格式课件下载.pptx
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【矛盾四矛盾四】产品转型，指标困扰。
产品转型，指标困扰。
【矛盾五矛盾五】全国客户，从何下手？
全国客户，从何下手？
【矛盾六矛盾六】白纸一张，焉知非福？
白纸一张，焉知非福？
【矛矛盾七盾七】分期开发，整体把控。
分期开发，整体把控。
第二章第二章帷幄中，胜千里帷幄中，胜千里一问：
这里有市场吗？
一问：
海南：
一个从一个从20092009年开始迅速为全国瞩目的名字。
年开始迅速为全国瞩目的名字。
琼州海峡跨海琼州海峡跨海通道通道架起架起海南经济腾飞海南经济腾飞的桥的桥梁梁高速铁路高速铁路让让海南城市之间联海南城市之间联系更加紧密系更加紧密国际旅游岛国际旅游岛20092009正式宣布海南建设国正式宣布海南建设国际旅游岛上升为国家际旅游岛上升为国家战略，海南经济开始战略，海南经济开始飞速发展飞速发展我国旅游业改革创新我国旅游业改革创新的试验区的试验区世界一流的海岛休闲度假世界一流的海岛休闲度假旅游目的地旅游目的地全国生态文明建设示范区全国生态文明建设示范区国际经济合作和文化交流国际经济合作和文化交流的重要平台的重要平台南海资源开发和服务基地南海资源开发和服务基地国家热带现代农业基地国家热带现代农业基地“国际的海南岛国际的海南岛”GDP:
GDP:
从从0909年的年的16471647亿元到亿元到1313年的年的31463146亿元；
亿元；
固定资产投资：
从固定资产投资：
从0909年的年的10031003亿元到亿元到1313年的年的27252725亿元；
房地产开发投资：
从房地产开发投资：
从0909年的年的288288亿元到亿元到1313年的年的11971197亿元。
亿元。
（单位：
亿元）2006200720082009201020112012201305001000150020002500300035000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%1052.431229.61459.231646.62052.122515.292855.263146.4612.50%14.50%9.80%11.70%15.80%12%9.10%10%2006-20132006-2013年年GDPGDP总值及增长速度总值及增长速度GDP总值同比增长看看发发展，海南房地产市场展，海南房地产市场（单位：
套）2011201220130100002000030000400005000060000700008000090000446465500379219近三年海南商品住宅成交套数20112012201301002003004005006007008008500900095001000010500110001150040454872510168961611251近三年海南商品住宅成交面积及均价（单位：
万）（单位：
元/）海南房地产开发销售近三年逐年递增，海南房地产开发销售近三年逐年递增，销售均价平稳有上升。
销售均价平稳有上升。
看发展，三看发展，三亚房地产亚房地产市场市场世界一流度假胜地世界一流度假胜地国际游艇码头国际游艇码头201120122013050001000015000200001043910635163352011-2013年商品房成交套数2011201220130204060801001201401601802100021500220002250023000235002400099.03103.26153.582190823461222532011-2013年商品房成交面积及均价（单位：
套）（单位：
元/）三亚房地产销售近三年逐年递增，销售均三亚房地产销售近三年逐年递增，销售均价平稳有上升。
价平稳有上升。
按照海南和三亚的发展，以按照海南和三亚的发展，以及市场数据的增及市场数据的增长形势来长形势来看，看，回答是肯定的。
回答是肯定的。
一答一答：
有市场。
：
二问：
市场乐不乐观？
细看近期区域市场数据细看近期区域市场数据2012-2014年一季度三亚商品房成交情况对比2012一季度2013一季度2014一季度同比2012同比2013成交套数（套）38787790542040%-30%成交面积（万平）35.5771.2849.2138%-31%成交均价（元/平）2281323979243357%1%成交总金额（万元）8113931709237119750848%-30%按照最新成交数据看：
近三年一季度成交价格按照最新成交数据看：
近三年一季度成交价格依然坚挺，成交数量大幅缩水，相较于依然坚挺，成交数量大幅缩水，相较于20132013年年下降下降30%30%。
三亚一季度销售金额排行榜排名项目名称区县销售金额（万元）成交面积（平）成交套数（套）1半山半岛大东海181340459003522鲁能三亚湾凤凰64620264902603半岛云邸大东海4819011644614三亚凤凰水城河东42790206202595新佳高尔夫河东42170177102356和泓假日阳光吉阳31230170402247鸿坤-山海墅河东29590132401728万科森林度假公园田独25030124401679碧海蓝天三亚湾213501241015810半岛蓝湾大东海2100011560116总计1813404590035220142014一季度三亚项目销售排行榜：
半山半岛一枝一季度三亚项目销售排行榜：
半山半岛一枝独秀，前十的销售总额占全市销售额的独秀，前十的销售总额占全市销售额的40%40%，三亚，三亚竞争十分激烈。
竞争十分激烈。
p三亚拥有的二手存量房达三亚拥有的二手存量房达130130万平方米。
万平方米。
p三亚在售项目共三亚在售项目共214214个，在售新房估算约有个，在售新房估算约有360360万万平方米供应面积。
平方米供应面积。
p在售项目今年在售项目今年1-41-4月月份价格基本无变份价格基本无变动。
动。
按照三亚市近三年平均去库存的能力：
p近三年平均一年去化近三年平均一年去化120120万平方米，整体呈现供万平方米，整体呈现供大于求的局面；
大于求的局面；
p价格平稳，无涨价和降价趋势。
价格平稳，无涨价和降价趋势。
从：
三亚近期成交下滑；
在售楼盘数量；
商品房供大于求；
价格依然坚挺等方面价格依然坚挺等方面来看，答案已揭晓。
来看，答案已揭晓。
二答二答：
不乐：
不乐观。
观。
三问三问：
市场：
市场,如何来运作？
如何来运作？
了了解解我们不是第一个开发三亚湾区的人我们不是第一个开发三亚湾区的人崖州湾崖州湾三亚湾三亚湾鹿回头、鹿回头、大东海大东海海棠湾海棠湾亚龙湾亚龙湾本案本案如何确定湾区和红塘湾的对比度：
如何确定湾区和红塘湾的对比度：
p区位；
区位；
p开发程度；
开发程度；
p项目的开发节奏和入市时间；
项目的开发节奏和入市时间；
p产品类型。
产品类型。
清水湾清水湾按照四项对比按照四项对比：
第一梯队：
崖州湾第一梯队：
崖州湾（区位都属于三亚西，开发程度略大于红塘湾）（区位都属于三亚西，开发程度略大于红塘湾）第二梯队：
清水湾、三亚湾第二梯队：
清水湾、三亚湾（三亚湾区位与项目区位较近，清水湾虽属于陵水区域，（三亚湾区位与项目区位较近，清水湾虽属于陵水区域，但与三亚市中心的距离跟项目相似）但与三亚市中心的距离跟项目相似）第三梯队：
海棠湾、亚龙湾、鹿回头第三梯队：
海棠湾、亚龙湾、鹿回头（选择一线海景、产品同类型的项目做为市场参考）（选择一线海景、产品同类型的项目做为市场参考）崖州湾规模：
占地规模：
占地112112亩，容积率亩，容积率2.492.49。
产品：
公寓产品：
公寓+产权式酒店产权式酒店+商业。
商业。
一期：
预计一期：
预计1414年年1010月开盘，先售公寓。
月开盘，先售公寓。
价格：
均价价格：
均价1600016000元元/平（含精装），全款平（含精装），全款9292折。
折。
嘉鹏嘉鹏2525度海湾一号度海湾一号主推户型：
63观海两房和83亲海三房户型解读：
1、注重户型的性价比和实用性；
2、小空间全功能设计；
3、针对旅居和刚需人士。
嘉鹏嘉鹏2525度海湾一号度海湾一号内部中轴内部中轴水系设计水系设计水幕影院水幕影院2300023000滨海滨海休闲体验区休闲体验区嘉鹏嘉鹏2525度海湾一号度海湾一号客户购买心理：
客户购买心理：
11、环境：
美景佳，景点多，污染少，适合养生和度假；
、环境：
22、旅居：
靠近三亚，适合前来旅游度假居住；
、旅居：
33、产品：
大小适中，价格优惠；
、产品：
44、升值：
创意新城区域规划，三亚市政府即将投入、升值：
创意新城区域规划，三亚市政府即将投入300300亿亿打造为科研基地。
打造为科研基地。
11、区域发展不成熟；
、区域发展不成熟；
22、价格没有跟三亚片区楼盘拉开距离，很难吸、价格没有跟三亚片区楼盘拉开距离，很难吸引引客客群；
群；
33、配套上亮点不多，主题不突出；
、配套上亮点不多，主题不突出；
44、产品单一，特点不鲜明。
、产品单一，特点不鲜明。
嘉鹏嘉鹏2525度海湾一号度海湾一号规模：
占地120120亩，容积率亩，容积率1.51.5。
公寓+别墅别墅+商业。
预计价格：
预计1400014000元元/平（含精装修）。
平（含精装修）。
鑫苑崖州湾一号鑫苑崖州湾一号户型类别户型类别户型面积户型面积户型套数户型套数户型占比户型占比一房50平42027%二房66-70平78451%三房89-92平33622%户型解读：
2、跟嘉鹏项目户型设计针对性一致；
鑫苑崖州湾一号鑫苑崖州湾一号总平：
外围公寓，内围别墅；
总平：
配套：
中间水系为无边际泳池。
亮点：
项目规划没有亮点，基本依靠创意新亮点：
项目规划没有亮点，基本依靠创意新城的配套和规划。
城的配套和规划。
鑫苑崖州湾一号鑫苑崖州湾一号清水湾目前住宅价格：
目前住宅价格：
p2013年10月推货十栋住宅，
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