2011开福区市场调研优质PPT.ppt

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革命纪念地清水塘、船山学社，留下了革命先辈们的光辉足迹；

湖南广电集团、湖南出版集团、湖南报业集团文化湘军三大巨头齐聚；

教育事业发达，国防科大、长沙大学等高等学府均座落于此，长沙市一中、周南中学、明德中学等重点中学也都分布于区内；

生态大区生态大区全区新增公共绿地153.37万平方米；

湘江、浏阳河、捞刀河以及月湖公园、太阳山森林公园和鹅羊山公园等尽显开福生态资源优势；

湘江风光带、青竹湖绿树浓荫；

大明生态山庄、海天山庄等休闲生态农业发展迅猛。

宜居新区宜居新区城市交通网络四通八达。

人居环境和居住理念相结合。

圣爵菲斯、左岸春升天、青竹湖畔小区等高尚住宅不断涌现，顺天北国风光、金帆小区等精品楼盘鳞次栉比。

充分利用区域得天独厚的水资源优势，开创引领临水而居的“河居”时代，珠江花城、华盛新外滩、恒鑫澜北湾、滨江丽园等河居楼盘应运而生。

“住到开福”成为市民购房安家的最先选择。

城市发展方向城市发展方向

（1）城市地理位置

（2）区域基本概况（3）区域十二五规划）区域十二五规划（4）城市经济基本情况“十二五十二五”规划基本思路规划基本思路“十一五”时期是开福区经济社会实现跨越式发展的五年，主要表现为经济实力明显增强，经济结构持续优化，城市功能加快完善，城乡统筹实现双赢，社会事业全面进步，文明程度显著提高。

根据经济发展的阶段性规律，结合国内外发展形势和我区发展实际，“十二五”期间我区经济社会发展将呈现六大趋势趋势和特点特点：

一、我区仍处于工业化中期阶段，城市化进程将加速发展，市场化进程将持续推进；

二、经济结构转型和发展方式转变成为经济发展的主要任务，世界科技创新孕育新的突破和战略性新兴产业的发展将为我区未来经济发展提供新的动力；

三、随着中部崛起战略进入实质性操作阶段和长株潭两型社会建设的深入推进，对我区经济发展的“两型化”、“低碳化”的要求将越来越高；

四、随着世界经济和沿海地区经济结构的转型，新一轮产业向中部地区加速转移的势头仍将持续，有利于我区进一步承接产业转移；

五、处于区域经济大开放格局下，我区未来与其他地区的经贸联系和全方位合作将更为紧密，外部发展空间将更为广阔；

六、随着国家协调发展战略的实施，政策推动型发展模式将向制度优势和发展软环境方向转变。

l“十二五”时期开福区经济社会发展的主要目标目标:

地区生产总值年均递增14%左右；

全社会固定资产投资年均增长18%左右，社会消费品零售总额年均增长16%左右，地方财政收入年均增长15%左右，城市居民人均可支配收入年均增长10%，农村居民人均可支配收入年均增长12%。

l“十二五”时期开福区经济社会发展的指导方针指导方针：

以科学发展为主题，以推动经济社会发展模式转型为主线，围绕“巩固一方阵，建设大城北”战略构想，以新型工业化和新型城市化为主导，以推进大城北建设为核心，突出生态文明建设，突出功能配套完善，突出新型服务业发展，着力调整经济结构、加快社会建设、保护生态环境、深化改革开放，普遍提高人民富裕和文明程度，把开福区建设成为长沙市北部重要的“物流基地、交通枢纽、加贸中心、服务新城”。

l“十二五”时期我区经济社会发展的战略任务战略任务和重大举措重大举措：

一.以增强内生性发展动力特别是建立经济增长的长效机制为重点，保持经济社会平稳较快发展；

二.以增强自主创新能力和培育战略性新兴产业为重点，推动产业结构优化升级；

三.以加快推进城市化进程和建设新农村为重点，促进城乡发展一体化；

四.以深化两型社会建设重点领域和关键环节改革为重点，增强经济社会发展的活力；

五是以加强公共服务和完善社会管理为重点，促进社会和谐稳定。

城市发展方向城市发展方向

（1）区域地理位置

（2）区域基本概况（3）区域规划（4）区域区域经济基本情况经济基本情况2010年，长沙市生产总值达到4547.12亿元，同比增长15.5%，增速比全省快1.2个百分点，完成地方财政收入506.3亿元，增长27.2%；

其中，2010年开福区累计实现地区生产总值393.4亿元，同比增长15.2%，连续5年地区生产总值增速保持在15%以上。

其中，第一产业累计实现增加值4亿元，同比下降2%；

第二产业累计实现增加值99.1亿元，同比增长14.6%，其中全部工业累计实现增加值54.6亿元，同比增长15.4%；

第三产业累计实现增加值290.3亿元，同比增长15.7%。

地区生产总值地区生产总值开福区区域生产总值增幅高达15.7%财政收入较快增长。

自去年跨越20亿大关后，2010年共完成地方财政收入22.49亿元，同比增长27.0%，增速较上年提高2.14个百分点，实现了高基数上的高增长。

税收收入成为财政收入增长的主要拉动力，2010年全区共完成区级税收收入11.93亿元，税收总量占地方财政总收入的比重达90.0%，经济运行质量进一步提高。

地区财政收入地区财政收入单位（亿元）图一：

长沙各区年度生产总值固定资产投资固定资产投资固定增长投资处于高增长期。

2010年，开福区完成固定资产投资527.8亿元，增长29.1%。

其中，在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资（不含水利建设投资）14.9亿元，同比增长2.5%；

第二产业完成投资62.79亿元，同比增长17.2%，其中工业投资45.5亿元，同比增长67.8%；

第三产业完成投资450.11亿元，同比增长32.1%。

l重大基础设施工程进展顺利。

全年共启动重点工程项目55个，完成投资107亿元。

其中车站北路浏阳河大桥、湘江大道捞刀河大桥上半年建成通车，福元路过江大桥、车站北路捞刀河大桥下半年启动建设，营盘路过江隧道、“两馆一厅”、城际轻轨等重点项目加速推进。

城市截污减排工程稳步实施，改建城区排污口9个，湘江、浏阳河开福区段实现全面截污。

涝湖垸前河大堤达标工程和田心港泵站建设提前完工，城市防洪能力进一步提高。

l棚户区改造取得新进展。

全年共完成棚户区房屋拆迁32.1万平方米，中山西路、火车北站一期、湘春路西入口三大棚改项目拆迁全面扫尾，丝茅冲工矿棚改暨廉租房项目进展顺利，黄兴北路、火车北站二期、九尾冲等棚改项目启动前期工作。

全区5个农民保障住房项目相继实施，首个项目在新港镇建成交付。

l房地产开发稳步增长。

2010年房地产开发投资138.32亿元，同比增长68.9%。

全年共实现商品房销售额140.91亿元,同比增长17.0%。

但受湘江世纪城项目接近尾声影响，2010年全区商品房屋销售面积为260.81万平方米，同比下降7.1%。

人均可支配收入人均可支配收入城镇居民生活水平持续提高城镇居民生活水平持续提高。

据抽样调查资料显示，2010年城市居民人均可支配收入23309元，比上年增加2730元，同比增长13.3%。

l人均家庭总收入中，工资性收入12749元，与上年相比基本持平；

l经营性收入为4608元，比上年增加2004元，同比增长76.9%；

l财产性收入为1158元，比上年增加461元，同比增长66.1%；

l转移性收入为6040元，比上年减少443.3元，同比减少6.8%。

l城市居民人均消费性支出16040元，比上年增加42.6元，同比增长0.3%。

开福区开福区房房产及产及地产市场地产市场

（1）开福区开福区房地产基本面房地产基本面

（2）区域土地市场供应分析（3）房地产区域市场情况（4）户型产品分析（5）外立面、景观分析（6）别墅市场商品房商品房供应量供应量2010年商品房各区域供求比l2010年，长沙内五区除岳麓区外，均处于供不应求，其中雨花区、开福区、岳麓区依旧为全市热点区域，供应量、成交量均较大。

2010年商品房各区域供应情况l2010年1-12月，开福区共供应商品房198.35,万平方米，占到全市的20.73%，同比下降2.89%；

是10年唯一同比出现下降的区域，由于09年大量供应下，上半年开福区以消化存量为主导，直到下半年伴随北辰新河三角洲、湘江世纪城两大盘的开盘和加推，供应才逐步回升。

区域区域商品房商品房成交情况成交情况2010年商品房各区域成交情况2010年商品房各区域成交对比l其中，开福区成交205.76万平方米，占全市成交量的20.15%，同比下降34.05%；

l开福区随着大盘项目逐步消化，本年新增项目相对较少，区域成交量出现下滑，全市占比退居第三。

l长沙区域：

长沙区域：

2010年，单月成交上半年总体呈下降趋势，1月受09年整体市场影响，成交量依旧保持百万高位；

3月，长沙规划的进一步落实，长沙城市价值的上升与长沙目前的价格洼地两大因素改变大部分消费者对楼市的预期，刚性需求得到一次释放；

4月中旬国务院颁发的新政，市场观望氛围凸显，成交量连续三月下滑；

7、8月成交量开始小幅上升；

10月，受新增大量供应和市场回暖预期的效应下，长沙依旧强劲的刚性需求和首次改善需求在观望期过后出现了一次集中爆发，月度成交量在沉寂8各月个再次上升至125.21万平米的百万成交高位；

12月在央行加息与传出契税上调消息叠加效应下，需求再一次被激发，月成交量创出月度新高172.63万，环比上升43.32%。

开福区开福区房房产及产及地产市场地产市场

（1）开福区房地产基本面

（2）区域土地市场供应分析区域土地市场供应分析（3）房地产区域市场情况（4）户型产品分析（5）外立面、景观分析（6）别墅市场长沙上半年整体土地供求长沙上半年整体土地供求l从年度供求走势来看，全市10年土地供应成交相对去年均出现小幅上涨，供应建筑面积同比上升14.59%，成交建筑面积同比上升10.31%；

l从政府来看，主要因为2009年湖南省土地供应总量下降，房地产用地供应量锐减，10年开始适当增加土地供应总量，为了增加保障性住房用地的供应量，因此10年土地供应量、成交量都小幅上涨；

l从开发商来看，整体土地市场需求量有所增加，因而开发商拿地动作也开始明显；

l从房地产市场来看，受09年市场行情影响，减少了土地供应，因而二级市场剩余存量较少，政府为了增加保障性住房用地的供应，10开始增加土地市场的投入。

l从价格方面来看，10年长沙土地的楼板价上涨到1054元/m2，相对于09年来说有一个较大的涨幅，高达45.18%，基本与07年高峰期的楼板价持平。

长沙市土地市场长沙市土地市场07-10年走势年走势土地供应区域结构分析土地供应区域结构分析总体来看，2010年，长沙土地供应主要集中在岳麓区及雨花区，随着该两区市场热度的不断提升，政府加强了开发力度，土地供应加大。

其中，整个开福区受前几年部