2007年全年上海嘉定房地产市场研究报告PPT推荐.ppt

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有序的发展结构。

房地产一级市场房地产二级市场2004年2005年2004-2007年政策调控宏观方向图房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场2006年房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场银行信贷2007年4上海汉宇房地产顾问有限公司宏观市场分析宏观市场分析近期政策分析近期政策分析0707年年下半年下半年以来政策一览以来政策一览20072007年下半年的新政主要以年下半年的新政主要以利率信贷为主；

利率信贷为主；

房地产供应量的不足及地房地产供应量的不足及地价的节节攀升等原因使政价的节节攀升等原因使政府在府在1010月出台信贷政策使月出台信贷政策使得火热的楼市快速冷却下得火热的楼市快速冷却下来，预计在来，预计在20082008年出台新年出台新政策可能性不大；

政策可能性不大；

5上海汉宇房地产顾问有限公司宏观市场分析宏观市场分析20082008年政策预测年政策预测20072007年的新政效果还是明显年的新政效果还是明显好于好于20052005年的国八条，但年的国八条，但距离中央的要求还存在一距离中央的要求还存在一定差距；

定差距；

0707年年1010月后市场进入冷却期，月后市场进入冷却期，买卖市场在一段时期内将买卖市场在一段时期内将处于胶着处于胶着状态状态，预计预计在在20082008年采取的调控政策，年采取的调控政策，可能从以下几方面可能从以下几方面着手着手：

11、税收方面、税收方面预计预计20082008年将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过年将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过“物业税起征（大房保有税物业税起征（大房保有税等）等）”或或“土地使用土地使用税税”等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需求；

求；

22、利率信贷方面、利率信贷方面在在20082008年央行加息年央行加息一一至至二二次的可能性也很大，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩，次的可能性也很大，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩，从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产行业的行业集中度；

从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产行业的行业集中度；

33、土地土地方面方面对于对于目前囤积土地不进行施工建设的土地目前囤积土地不进行施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则，将进一步出台具体的实施细则，并并具体具体进行进行实施实施；

44、规范行业秩序、规范行业秩序0707年相继出台了一系列规范房地产行业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。

因此在年相继出台了一系列规范房地产行业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。

因此在0808年年该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。

如具体的实施日期以及手续流程该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。

如具体的实施日期以及手续流程，并加强从上并加强从上至至下的监管力度，对房地产行业的统计制度进行改革等。

下的监管力度，对房地产行业的统计制度进行改革等。

6上海汉宇房地产顾问有限公司宏观市场分析宏观市场分析宏观指标分析宏观指标分析国民生产总值国民生产总值从从19921992年到年到20072007年连续年连续1515年年实现国内生产总值年均增长实现国内生产总值年均增长率超过率超过10%10%；

20072007年，全市生产总值完成年，全市生产总值完成1200112001.1616亿元，同比去年增亿元，同比去年增长长1313.3.3%；

根据根据上海市十一五纲要上海市十一五纲要，十一五期间全市年均经济增十一五期间全市年均经济增长率预期长率预期为为99以上以上,到到20102010年全市生产总值达到年全市生产总值达到11.55万万亿元，接近亿元，接近2,0002,000亿美元。

亿美元。

注：

2010年数据为预测值7上海汉宇房地产顾问有限公司宏观市场分析宏观市场分析宏观指标分析宏观指标分析人口及收入状况人口及收入状况上海市目前人均上海市目前人均GDPGDP超过超过80008000美元，接近发达国家和美元，接近发达国家和地区水平，用于居住、交通、地区水平，用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快娱乐等方面的消费支出将快速增加；

速增加；

上海的人均可支配收入也出上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长，从现了大幅度的增长，从20002000年的年的11,71811,718元增长到元增长到20020077年年的的223,6233,623元；

元；

按照按照10%10%增长比例推算，增长比例推算，20102010年，上海市的年人均可年，上海市的年人均可支配收入将超过支配收入将超过30,00030,000元，元，人均可支配收入的持续增加，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源不将为房地产市场提供源源不断的有效需求。

断的有效需求。

8上海汉宇房地产顾问有限公司宏观市场分析宏观市场分析宏观指标分析宏观指标分析房地产市场指标分析房地产市场指标分析住宅施工、新开工、竣工及销住宅施工、新开工、竣工及销售面积售面积（含配套住宅）；

（含配套住宅）；

20072007年，全市共完成房地产开发年，全市共完成房地产开发投资投资13071307亿元，同比去年同期亿元，同比去年同期上涨上涨2.5%2.5%；

各项指标中，住宅新开工面积各项指标中，住宅新开工面积对比去年同期下降对比去年同期下降22.67%22.67%，销，销售面积同比去年上升售面积同比去年上升2525.39%39%，竣工面积较去年同期略有减少。

竣工面积较去年同期略有减少。

销售金额高出销售金额高出46.46.98%98%左右；

左右；

从图表中可以看出今年的销售从图表中可以看出今年的销售面积明显好于去年。

面积明显好于去年。

9上海汉宇房地产顾问有限公司宏观市场分析宏观市场分析宏观指标分析宏观指标分析房地产市场指标分析房地产市场指标分析住宅销售均价与销售面积住宅销售均价与销售面积（含配套住宅）（含配套住宅）0707年年1-121-12月，住宅成交均价月，住宅成交均价达到达到1003210032元元/平方米，成交平方米，成交量为量为32793279万平方米，同比万平方米，同比增长增长21.56%21.56%；

销售量的大；

销售量的大幅攀升主要因刚性需求强幅攀升主要因刚性需求强劲，消费者对于房价上升劲，消费者对于房价上升预期强烈，人民收入增加，预期强烈，人民收入增加，人民币升值预期人民币升值预期,高额的贸高额的贸易顺差，外资投资资金大易顺差，外资投资资金大量进入等原因造成。

量进入等原因造成。

从图中可以看出至去年九从图中可以看出至去年九月销售量达到最高峰后连月销售量达到最高峰后连续续55个月销售量持续快速回个月销售量持续快速回落，三月在传统旺季的带落，三月在传统旺季的带动下成交量有所回升，但动下成交量有所回升，但仍低于去年同期，未来销仍低于去年同期，未来销售不容乐观。

售不容乐观。

10上海汉宇房地产顾问有限公司宏观市场分析宏观市场分析宏观指标分析宏观指标分析房地产市场指标分析房地产市场指标分析20072007年，上海市商品住宅平年，上海市商品住宅平均每月市场供应量在均每月市场供应量在100100万平万平方米左右，而销售量平均每方米左右，而销售量平均每月月200200万平方米左右，市场基万平方米左右，市场基本上处于供不应求的状况；

本上处于供不应求的状况；

从整体的供应走势来看，市从整体的供应走势来看，市场的供应不平衡，导致上海场的供应不平衡，导致上海房价的持续上涨，房价的快房价的持续上涨，房价的快速上涨也将导致未来需求量速上涨也将导致未来需求量的减弱；

的减弱；

从图表中可以看出从图表中可以看出市场整体市场整体供应供应量要远低于量要远低于需求量需求量，而，而经过经过1010月信贷紧缩政策后每月信贷紧缩政策后每月的供应及成交月的供应及成交正在逐月萎正在逐月萎缩。

缩。

11上海汉宇房地产顾问有限公司目前嘉定房地产市场状况目前嘉定房地产市场状况总体概况主要还是以区域性自总体概况主要还是以区域性自住为主，在售住宅较为集中的住为主，在售住宅较为集中的板块主要在嘉定城区，市场上板块主要在嘉定城区，市场上的供应量较多，由于受到国家的供应量较多，由于受到国家宏观政策调整及信贷政策影响，宏观政策调整及信贷政策影响，目前各楼盘整体销售情况一般，目前各楼盘整体销售情况一般，部分大面积房型及总价较高的部分大面积房型及总价较高的房源难以去化，因此目前嘉定房源难以去化，因此目前嘉定区房地产市场整体状况并不乐区房地产市场整体状况并不乐观，预计在未来会有小幅的下观，预计在未来会有小幅的下跌可能。

跌可能。

嘉定区位于上海西北部，嘉定区位于上海西北部，总面积约总面积约450450平方公里，随着平方公里，随着轨道交通轨道交通1111号线的快速建设，号线的快速建设，嘉定区交通设施将日趋完善，嘉定区交通设施将日趋完善，齐全，未来嘉定区的整体实力齐全，未来嘉定区的整体实力将会更加有所提升。

将会更加有所提升。

中观市场分析中观市场分析嘉定嘉定住宅市场住宅市场区域概况区域概况江桥江桥南翔板块南翔板块马陆板块马陆板块嘉定城区嘉定城区嘉定城区嘉定城区12上海汉宇房地产顾问有限公司中观市场分析中观市场分析嘉定嘉定住宅市场住宅市场新开工量分析新开工量分析嘉定区嘉定区20072007年商品房的年商品房的总的新开工量为总的新开工量为204204平平方米低于去年同期方米低于去年同期22个个百分点百分点，年中年中44月月-11-11月月上市量一直保持较低水上市量一直保持较低水平平，只有只有1212月住宅开工月住宅开工量有所放量量有所放量。

全年销售量总计全年销售量总计176.1176.1平平方米，低于新开工量方米，低于新开工量16%16%，但随着嘉定新城，但随着嘉定新城的全面开工建设市场供的全面开工建设市场供应量将猛增，未来销售应量将猛增，未来销售压力将逐步加大。

压力将逐步加大