北京房地产估价师理论与方法年限法的计算考试试题Word文档格式.doc

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商品房价格

4、一套建筑面积100㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。

29．28万元

30万元

28．57万元

28．5万元

5、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划

6、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。

A．被烧损前的状况

B．被烧损后的状况

C．被烧损前与被烧损后的差异状况

D．未来修复或重建后的状况

7、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。

现金流量

清偿能力

资产与负债情况

资金盈余或短缺情况

借款合同

8、房地产供给有限特性的本质是。

土地的总量有限

房地产的不可移动性

房地产的独一无二性

房地产的价值量大

9、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。

A．6.78%

B．4.55%

C．2.99%

D．3.66%

10、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元／㎡，后街路线价为2000元／㎡。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。

18％

20％

15％

25％

11、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。

区位因素

变现能力

市场影响

最高最佳使用

执行层的组织协调

12、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。

5377.78

6277.78

6722.22

7847.22

13、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。

建设施工制度

建设投资规定

建设规划制度

建设监理制度

执行层的组织协调

14、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．假设性调查

15、在评估投资价值时，折现率是__。

A．社会—般的收益率

B．收益法中的资本化率

C．投资者要求的满意收益率

D．投资者要求的最低收益率

16、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。

围墙工程费

电力设施工程费

居委会用房建设费

人防工程费

17、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。

A．3

B．5

C．8

D．15

18、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.

23.4

28.6

33.4

46.8

19、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

零售商的财务能力

零售商需要的服务

零售商组合与位置分配

零售商的声誉

20、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。

A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水

B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水

C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值

D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小

21、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：

物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。

由以上资料，（）投资风险更大。

A．物业甲

B．物业乙

C．一样大

D．无法判断

22、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。

销售状况价值论

市场供求价值论

生产费用价值论

经济花费价值论

23、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】

过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

市场上能找到充分的房地产历史价格资料

房地产市场在过去无明显的季节变动

政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

24、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A．《规划意见书（选址）》

B．《建设用地规划许可证》

C．设计方案审批阶段

D．《建设工程规划许可证》

25、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。

明晰性

可比性

客观性

一贯性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、要做到现金流量折现，首先应做到。

后续开发经营期间究竟多长要估算准确

各项支出收入何时发生要估算准确

各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确

投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致

各项支出、收入发生的机率

2、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。

A．形象差异化战略

B．人员差别化战略

C．服务差别化战略

D．产品差别化战略

3、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。

土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权

经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权

土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内

土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让

4、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场

B．分散偏好市场

C．个别偏好市场

D．集群偏好市场

E．弥隙市场

5、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。

20

30

50

80

100

6、某家拟购买一套住宅，单价为3000元／㎡，该家庭的月收入为6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，则根据该家庭的支付能力最多可以购买平方米的住宅。

36．72

45．32

88．88

97．86

7、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

8、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

全国通用定额

行业通用定额

专业专用定额

施工定额

概算定额

9、下列__工程在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

A．从事各类房屋建筑及其附属设施的建造

B．从事各类房屋建筑及其附属设施的配套的线路、管道、设备的安装

C．城镇市政基础设施工程的施工

D．从事各类房屋建筑及其附属设施的装修装饰

E．工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程

10、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。

待开发房地产的价值

待开发房地产取得的税费

续建开发成本

销售费用

销售税金

11、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为计税依据。

A．10%～20%

B．10%～30%

C．20%～30%

D．30%～40%

12、房地产档案资料由__组成

A．房地产平面图

B．房地产有关证明和文件

C．房地产卡片

D．房地产权属账册

E．房地产施工图

13、政府对房地产的限制一般是通过管制权、__来实现的。

A．征税权

B．征收权

C．征用权

D．充公权

E．规章制度

14、下列关于厂商均衡条件，说法正确的是心

花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等

花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等

此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量

此时厂商的产量一定时，成本支出最少

此时厂商的产量一定时，成本支出最多

15、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。

1.60

3.00

4.25

5.00

16、房地产市场结构包括__。

A．总量结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．资金结构

17、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损

B．提取法定盈余公积金

C．提取公益金

D．向投资者分红

18、房屋所有权初始登记是指原始取得所有权而进行的登记。

新建房屋申请人

原有但已进行过登记的房屋申请人

原有但未进行过登记的房屋申请人

转让所得房屋申请人

继承所得房屋申请人

19、下列属