北京2016年上半年房地产估价师《相关知识》：工程造价控制的主要方法试题Word格式文档下载.doc

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有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

工业用地的监测点评估价格

4、民事法律关系的是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、智力成果等。

主体

客体

内容

形式

执行层的组织协调

5、一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计申请批准。

分部

按程序

一次

分批

6、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。

如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A．390.5

B．399.5

C．523.5

D．543.0

7、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明

B．发现

C．创造

D．隐定

8、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：

交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。

该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％。

已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡。

7000

7003

7436

7670

9、是有关行政机关依法制定的有关行政管理的规范性法律文件的总称。

宪法

法律

地方性法规

行政规章

10、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。

宗地图

房产分幅图

房产分丘图

房产分户图

11、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划

12、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。

若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。

83．51

85．26

85．36

87．16

13、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。

其中，“一协调”是指。

片面的组织协调

全面的组织协调

领导层的组织协调

决策层的组织协调

14、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款（）元。

A．12592.78

B．22192.78

C．12903.23

D．16000

15、下列有关保险的表述中，正确的是。

社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限

从本质上说，保险体现一定的社会关系

危险的存在是保险产生的必要条件

在各种保险中，商业保险最能体现分配职能

16、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为__。

A．8.8%

B．10%

C．18%

D．18.6%

17、当供给增加量小于需求减少量时，则．【2003年考题】

均衡价格下降，均衡交易量增加

均衡价格下降，均衡交易量减少

均衡价格上升，均衡交易量增加

均衡价格上升，均衡交易量减少

18、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。

5

7

10

15

19、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向申请领取施工许可证。

工程所在地的县级人民政府

工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门

工程所在地的县级以上人民政府

工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门

20、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。

A．国务院人事主管部门

B．国务院建设主管部门

C．省级人事主管部门

D．省级房地产主管部门

21、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。

业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管

业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管

维修基金在银行专户存储，专款专用；

基金闲置时，不得挪作他用

业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还

22、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为。

368万元

552万元

561万元

920万元

工业用地的监测点评估价格

23、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：

1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。

A．2292

B．2236

C．2240

D．2290

24、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。

A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地

25、某宗房地产交易，买卖双方约定：

买方付给卖方2385元／㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元／㎡。

2139

2146

2651

2659

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有。

商品住房限购政策导致住房租金上涨

居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅

保障性住房供给增加抑制商品住房价格

房价大幅下降导致美国次贷危机爆发

通货膨胀导致房地产重置成本增加

2、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。

A．33.3

B．12

D．60%

3、某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括__。

A．该种房地产的价格水平

B．相关房地产的价格水平

C．该种房地产的开发成本

D．房地产开发商对未来的预期

E．该种房地产的开发技术水平

4、能够构成设计变更的事项包括。

更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸

增减合同中约定的工程量

改换有关工程的施工队伍和人员

改变有关工程的施工时间和顺序

其他有关工程变更需要的附加工作

5、比准价格是一种__。

A．理论价格

B．市场价格

C．评估价格

D．交易价格

6、建筑材料与水有关的物理性质有等。

孔隙率

抗渗性

抗冻性

弹性和塑性

耐磨性

7、物业服务收费的计费方式包括__。

A．按物业面积

B．包干制

C．按物业价值比例

D．酬金制

E．薪金制

8、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元（含500万元土地使用权出让金），如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。

200

250

400

500

9、担保物权包括。

地役权

典权

抵押权

留置权

质权

10、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表

11、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有。

村办企业的厂房可以抵押

以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产

公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押

抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效

同一房地产不得设定两个以上抵押权

12、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。

A．生产成本

B．销售费用

C．经营费用

D．机会成本

E．全寿命费用

13、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。

但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。

A．1

B．5

C．15

D．20

14、房地产投资者的债务融资方式有__。

A．合作开发方式

B．吸收其他机构投资者资金

C．在建房地产抵押贷款

D．发行企业债券

E．借入信用贷款

15、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。

需求不变、供给增加，均衡价格下降

供给不变、需求增加，均衡价格下降

需求减少、供给增加，均衡价格下降

需求减少、供给减少，均衡价格下降

需求增加、供给增加，均衡价格上升

16、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

应采用客观成本而不是实际成本

应采用实际成本而不是客观成本

应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

17、下列说法正确的是__。

A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增

B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定

C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加

D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的