万科房地产项目可行性研究报告Word文件下载.doc

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2.1.投资环境分析--------------------------------------------------------------3

2.2.衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------4

2.3.推广渠道------------------------------------------------------------------------4

第三章建设规模与项目开发条件---------------------------------------------------5

3.1.建设规模------------------------------------------------------------------------5

3.2.项目概况现状------------------------------------------------------------------5

3.3.项目建设条件------------------------------------------------------------------6

第四章节能节水措施------------------------------------------------------------------6

4.1.设计依据------------------------------------------------------------------------6

4.2.给排水方面缺陷---------------------------------------------------------------6

4.3.建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6

第五章环境影响评价------------------------------------------------------------------7

5.1.环境现状---------------------------------------------------------------------7

5.2.项目建设对环境的影响 

-----------------------------------------------------7

5.3. 

环境保护措施 

----------------------------------------------------------------7

第六章劳动卫生与消防--------------------------------------------------------------8

6.1目的及意义--------------------------------------------------------------------8

6.2.职业安全卫生健康对策与措施---------------------------------------------8

第七章项目实施进度------------------------------------------------------------------9

7.1.项目开发期-------------------------------------------------------------------9

7.2.项目实施进度安排------------------------------------------------------------9

7.3.项目实施过程控制措施----------------------------------------------------9

第八章投资估算与资金筹措------------------------------------------------------10

8.1.投资估算结果---------------------------------------------------------------10

8.2.资金筹措---------------------------------------------------------------------10

第九章财务分析----------------------------------------------------------------------11

9.1.财务评价基础数据的选择------------------------------------------------11

9.2.财务评价----------------------------------------------------------------------11

9.3.不确定性分析----------------------------------------------------------------14

第十章社会评价-------------------------------------------------------------------15

10.1.项目对社会的影响分析---------------------------------------------------15

10.2.风险分析----------------------------------------------------------------------15

10.3.社会评价结论----------------------------------------------------------------16

第十一章研究结论与建议-------------------------------------------------------------16

11.1.可行性研究结论-------------------------------------------------------------16

11.2.建议-----------------------------------------------------------------------------16

第一章总论

1.1.项目背景与概况

1、项目名称：

湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目

2、承办单位概况：

单位名称：

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司

单位性质：

有限责任公司（外国自然人独资）

注册资金：

港币2,000万元

单位住所：

衡阳市珠晖区沿江路29号

业务范围：

房地产开发、销售

法定代表人：

吴小平

企业负责人：

吴小平，男，1965年9月30日生于湖南

3、可行性研究报告编制依据：

（1）与委托方签订的咨询协议；

（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

4、项目提出的理由:

（1）项目建设符合国民经济发展;

（2）项目对城市建设将起到促进作用;

（3）解决劳动就业的需要。

5、拟建地点

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。

1.2.问题与建议

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；

与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；

制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第二章项目投资环境与市场研究

2.1.投资环境分析

1、国家政治经济形势及有关政策

2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。

分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；

第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；

第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；

第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；

第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。

全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。

从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；

第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；

第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。

全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。

其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；

电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。

社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。

房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。

2.2.衡阳房地产投资分析

从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。

2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。

投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。

2.3.推广渠道

1、报纸广告

包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。

2、短信推广

成本低，覆盖面广，操作简单