建材商贸城建设项目可行性研究报告.docx
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建材商贸城建设项目可行性研究报告
建材商贸城建设项目可行性研究报告
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附件：
1、项目投资估算表
2、销售与运营收入测算表
附图：
某某建材家居商贸城平面图
第一章总论
某某房地产开发有限公司在对某某市某某建材\家居城的市场进行了考察分析；并对某某建材家居商贸城建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了《某某建材家居商贸城项目可行性研究报告》。
一、项目概况及目标
项目名称：
某某建材家居商贸城
建设地点：
某县东环路以西，莒大路以南，是对内外优势物流区域。
建设单位：
某某房地产开发有限公司
投资单位：
某某市某某贸易有限公司
项目运作：
某某建设项目管理有限公司
建设期限：
3年
某某建材家居商贸城项目拟建在某某县东环路以西，莒大路以南，与城区一河之隔，处于某某县新区腹地，辐射五莲、东港、莒南等区域，日东高速、335省道在此交汇，交通方便、区域位置优越，将为建材仓储物流最优综合成本的城市建筑重要配套。
某某建材家居商贸城项目规划占地约366亩，总投资77522万元人民币。
项目拟建总建筑面积402602平方米，其中：
品牌建材展示交易中心38600平方米；综合服务中心17010平方米；装饰材料仓储交易区55392平方米；板材石材仓储交易区89440平方米；地板仓储交易区57760平方米；灯饰仓储交易区43320平方米；家居仓储交易区101080平方米。
项目分三期进行建设：
一期总投资10708万元，形成建筑面积55610平方米的投资，分别建成综合服务中心、品牌建材展示交易区。
二期总投资38926万元，形成建筑面积202160平方米的投资，分别建成灯饰仓储交易区、地板仓储交易区、家居仓储交易区。
三期总投资27888万元，形成建筑面积144832平方米的投资，分别建成装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区。
项目建设目标：
⏹建材及家居仓储月吞吐量达到40万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值60亿元以上；
⏹与近400家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；
⏹引进第三方建材家居企业600家以上，为某某及周边市县50家左右大型建材家居企业和某某近20家品牌家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；
⏹现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。
本项目的建设对促进某某县品牌家居/建材业做到了综合的服务和优越配套；实现了在某某县家居/建材业激烈竞争的差异化发展。
促进某某县建材业的优化发展，减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进某某县家居、建材市场的良性发展。
宏观上对某某县城市建设和市民家居及建材需求起到促进作用。
具有十分重要的现实意义和经济社会效益。
二、编制依据及研究范围
2.1、编制依据
（1）国家、山东省、某某市国民经济和社会发展第十二个五年计划；
（2）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；
（4）某某县关于商贸、物流等现代服务业发展规划；
（5）某某建材家居商贸城项目意向性规划布局；
（6）其他文件和协议；
2.2、研究范围
（1）项目建设的背景和必要性
（2）项目投资主体的情况
（3）行业分析及市场预测
（4）项目选址及建设条件
（5）项目布局及及各部分功能定位
（6）项目组织及管理系统
（7）项目效益评价及不确定性分析
三、编制原则
3.1遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。
加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。
推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。
优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。
推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。
”来做好项目定位、进行项目设计。
3.2按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。
3.3根据山东省和某某市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
3.5山东省及某某市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
3.6项目建设以建材\家居的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
3.9其它规定及客户要求。
四、主要经济技术指标
项目于2012年建设，并可于2015年完工。
整个项目预计于2015年达到全部的生产能力，进入正常营运。
预测可以年实现营业收入4636万元。
具体指标如下：
4.1主要经济技术指标
序号
项目
单位
指标
备注
1
总建筑面积
平方米
402602
60%用于出售；40%自营
2
容积率
1.65
3
建筑密度
％
41.9
4
建设工期
月
36
5
项目总投资
万元
77522
6
年平均收入额
万元
4636
正常营运年
4.2销售及运营收入的测算如下表：
销售及运营收入的测算表单位：
万元
名称
投资期
正常运营年份
2012年
2013年
2014年
2015年
一、销售收入：
20820.00
20820.00
20820.00
0.00
（1）家居仓储区
6065.20
6065.20
6065.20
0.00
（2）灯饰仓储交易区
2598.60
2598.60
2598.60
0.00
（3）地板仓储交易区
3465.40
3465.40
3465.40
0.00
（4）装饰材料仓储交易区
3324.00
3324.00
3324.00
0.00
（5）板材石材仓储交易区
5366.00
5366.00
5366.00
0.00
二、租赁及运营收入：
0.00
767.00
1535.00
4636.00
仓储租赁收入
0.00
379.60
759.00
1518.00
综合服务中心租赁收入
0.00
0.00
0.00
408.00
品牌建材展示租赁收入
0.00
0.00
0.00
1158.00
装卸服务费
0.00
75.00
150.00
300.00
理货包干费
0.00
43.00
86.00
172.00
信息系统收入
0.00
20.00
40.00
80.00
运营收入
0.00
150.00
300.00
600.00
其他业务收入
0.00
100.00
200.00
400.00
三、项目营业总收入
20820.00
21587.00
22355.00
4636.00
五、可行性研究结论
5.1某某建材家居商贸城项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸\物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合土地规划要求。
5.2项目的建设将推动十二五规划倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把某某建材家居商贸城打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心。
具有推动某某县现代服务业经济的发展，体系之进程，配套蓝色经济的建设，带动城市新型建材工业经济发展，扩大地方社会就业等现实意义。
5.3某某建材家居商贸城将招引一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材\家居经营企业。
推动企业依托南部临沂商贸城物流优势条件,通过陆、铁流通，参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在某某的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。
5.4项目的建设将成为推动某某某某建材城的有利补充，促进区域产业结构调整。
某某建材家居商贸城的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易和仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为某某县东部乡镇发展专业市场和物流产业形成互惠,互动,协同发展的一支重要经济力量。
项目在市场选址方面做了充分的考虑：
针对周边城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查区域内建材家居市场层出上马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。
园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司来自于某某市颇具规模的集商贸流通、农业标准化生产和房地产开发于一体的公司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。
建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。
在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。
建议项目早日开工建设。
第二章项目建设的背景及必要性
一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景
1.1建材市场现状
据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：
建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。
截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。
近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。
平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊们租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。
其他成交额在10亿元以上的市场还有：
常州新区长江贸易中心、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。
建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。
全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。
与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。
目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。
1.2建材市场形成的特点和问题
①建材企业后向一体化发展趋势
近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。
随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。
木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。
资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。
部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。
②渠道商介入生产领域
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