凤阳明中都文化旅游城商业定位调整0731PPT课件下载推荐.pptx

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通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；

而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。

城市城市区域区域项目目项目是项目是6060万规模大盘，分为万规模大盘，分为22个大组团，个大组团，20#20#地块组地块组团大型集中商业将在项目末期开发，团大型集中商业将在项目末期开发，19#19#地块地块1#1#、2#2#楼商业目前对外招商。

楼商业目前对外招商。

从项目来看，项目缺乏体验式观赏，以功利的商业为主，自身体量从项目来看，项目缺乏体验式观赏，以功利的商业为主，自身体量大，且体块长南北跨度大，不利于商业纵深发展。

大，且体块长南北跨度大，不利于商业纵深发展。

项目紧邻新县政府，周边项目紧邻新县政府，周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很住人群的消费能力很强。

强。

周边开发楼盘为中高档项目，随着入住率不断提高，潜在消费能力强。

项目周边配套不完善。

缺乏市政设施。

商业配套的建设有望改善区域配套情况。

8城市城市区域区域项目目1#/2#组团：

项目19#地块商业规划调整后指标31675，其中1#/2#18895（含洪武酒店），主力30-100。

9城市区域项目1#2#项目属性界定10城市层面地处蚌埠经济圈边缘，内地五线城市，经济发展较快，但总量不高，水泥玻璃产业强势，全国有名。

区域层面项目位于中心城市边缘，属城郊（新城）商业核心区域，交通方便，路网发达。

项目层面商业体量大，具备优势景观资源。

项目属性=内地五线城市主城边缘优势景观资源大规模商业11项目属性界定问题结构化分析第一部分项目属性界定与问题结构化分析项目背景事实12位于主城区位于主城区边缘；

边缘；

规模规模较大；

较大；

有有大规模的住宅大规模的住宅开发；

开发；

周边有周边有正待开发的明中都皇陵遗址公园；

正待开发的明中都皇陵遗址公园；

有有较优势的旅游资源；

较优势的旅游资源；

通往项目的两条主要道路通往项目的两条主要道路：

中都大道、长安街通达性好；

：

区域不成熟，区域区域不成熟，区域尚待开发，周边尚待开发，周边99平方公里的区域控规还在报批，预计开发平方公里的区域控规还在报批，预计开发量在量在600600万左右，以住宅万左右，以住宅为主（来源：

为主（来源：

凤阳土地利用规划图凤阳土地利用规划图）。

）。

项目开发目标与限制性条件项目开发目标与限制性条件开开发目目标目目标11：

保：

保证项目商目商业利利润最大化最大化目目标22：

商：

商业为项目整体目整体带来城市感受，提升来城市感受，提升项目整体价目整体价值客户目标解析客户目标解析2.2.商商业为项目整体目整体带来城市感受，提升来城市感受，提升项目整体价目整体价值1.1.保保证项目商目商业利利润最大化最大化成功的成功的经营才能才能给商商业带来来稳定的回定的回报和高和高额的增的增值商商业成功的成功的经营为项目目带来完善的生活来完善的生活配套和配套和兴旺的人气，使旺的人气，使项目融入城市，目融入城市，提升整体价提升整体价值本阶段工作需要解决的问题R1：

非期望结果按常规发展的可能结果14从消费和投资选择上，本项目处于主城区边缘，消费者心理距离较远，不是凤阳人消费的理想地点，仅靠社区内的生活配套性消费无法支撑本项目12万的商业体量，不明朗的商业前景将使招商和销售陷入困境；

项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。

按照常规发展，商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系，市场实现不会有较大突破；

若陷入来自鼓楼等商圈的同质竞争，将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力，难以实现项目目标；

消费和投资消费和投资选择上选择上价值提升价值提升竞争竞争R2：

期望结果我们的期望目标15从经营和销售上：

使本项目成为消费者新的热点选择，同时，以良好的经营前景和升值潜力，吸引商家和投资者，使项目成为凤阳的热点商业项目从价格体系上：

突破新城片区现有的商业租金和价格体系从竞争上：

避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力经营和销售经营和销售租金和价格租金和价格体系体系竞争竞争矛盾或冲突R1与R2之间存在着的矛盾或冲突16期望突破世纪新城片区现有的商业租金和价期望突破世纪新城片区现有的商业租金和价格体系格体系R1R1R2R2避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异避免陷入与传统商圈的同质竞争，实现差异化，建立自己的核心竞争力化，建立自己的核心竞争力处于主城区边缘，消费者心理距离较远，处于主城区边缘，消费者心理距离较远，无法支撑本无法支撑本项目项目1212万万的商业体量的商业体量商铺的租金和价格只能从属于本区域商商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系业价值体系陷入来自传统商圈的同质竞争，给本项陷入来自传统商圈的同质竞争，给本项目的持续经营和市场销售带来困难目的持续经营和市场销售带来困难使本项目成为消费者、商家和投资者新的热使本项目成为消费者、商家和投资者新的热点选择，商业顺利实现招商、销售和经营点选择，商业顺利实现招商、销售和经营经营和销售经营和销售租金和价格租金和价格体系体系竞争竞争Q：

提出问题要实现从R1到R2必须要回答的核心问题171.1.本本项目需要怎目需要怎样的市的市场占位和占位和发展方向，才能保展方向，才能保证本本项目目1212万万体量的商体量的商业存活存活？

2.2.本本项目怎目怎样才能形成商才能形成商业的核心的核心竞争力，保争力，保证商商业的可持的可持续经营，提升商，提升商业价价值？

18社区商业社区商业区域级商业中心区域级商业中心城市级商业中心城市级商业中心第二部分项目发展方向研判旅游文化街旅游文化街旅游文化街旅游文化街（略）按照辐射按照辐射范围，商业一般分为三个层次：

城市商业中心、区域商业中心、社区商业。

范围，商业一般分为三个层次：

一般来说，规模合理的社区商业主要服务于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。

那么，如果本项目商业作为社区商业，能否支撑那么，如果本项目商业作为社区商业，能否支撑其其1212万万的体量呢？

的体量呢？

20？

本项目商业的发展应该是哪一类型本项目商业的发展应该是哪一类型？

城市商业中心区域商业中心社区商业？

旅游文化如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？

按照城市居住区规划设计规范所规定的人均商业服务建筑面积标准，本项目人口不足以支撑12万的商业体量。

一般城市居住区商业设施指标类类别别居居住住指指标标人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/人人合理服务半径合理服务半径800-1000m城市居住区规划设计规范本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为城市级的商业中心呢？

旅游文化区位区位交通交通体量体量&

竞争竞争形成新城市商业中心的KPI体系形形成成新新城城市市商商业业中中心心凤阳正处于单中心城市发展阶段，鼓楼、府西区为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚凤阳现阶段处于单中心城市扩张阶段；

以鼓楼为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚；

城市空间发展不均衡，形成相对封闭的组团式发展格局，组团之间的融合性差。

单中心城市发展阶段的特点决定了未来35年内凤阳市城区的吸力依然大于张力。

24中心中心副中心副中心副中心副中心1.单中心2.大都市化3.都市群1、城市化力量郊区化力量2、城市核心的吸力张力3、城市核心的集聚效应土地的高强度开发，人口的高密度，资本的高度集中，配套的高度成熟4、组团之间相对独立，彼此之间融合性差；

5、城市核心圈层以外的组团市场价值呈现跳跃式递减而非层级式下降。

单中心城市发展格局的特点单中心城市发展格局的特点区位本项目距离市级商业中心路程约3.1公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争交通新城区位于县城以西，毗邻凤阳县政府，是凤阳未来的经济政治中心，距鼓楼商圈核心区3.1公里，新城区目前入驻人口较少，商业几乎为零。

属区人民购物主要依附鼓楼商圈的好又多、新百、商业步行街和府西街街铺等明明中中都都文文旅旅城城鼓楼商圈鼓楼商圈凤阳的城市商业格局是府西街、古花铺廊、文昌街形成了3个主要的城市核心商圈。

体量&

竞争鼓楼传统商商圈是凤阳商业最集中的商圈，也是目前凤阳最火爆的商圈，也是业态最全、商场最密集、竞争最激烈的区域。

以府西街、古花铺廊街和文昌街为主形成凤阳县最繁华人流量最多的主打核心区，包括百大超市、锦泰百货、好又多超市、文昌品牌步行街等大型主力街铺均分布在此。

拥有大量知名品牌如：

七匹狼、劲霸男装、柒牌男装、华莱士、德克士、有意思、李宁、凡人优品、都市丽人、地树等。

辐射整个凤阳县，目前是凤阳唯一商圈。

商业街商业特点府西街以品牌男装为主打，散货集散地，商场所在地，中档消费为主，品牌男装劲霸、七匹狼等相对生意较差文昌步行街中高档消费，品牌集中地，运动品牌、女装为主，人流量较高古花铺廊街低档消费，散货集散中心本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小27区位交通体量&

竞争本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小凤阳市呈单核发展，在一定时期内很难形成新的城市核心无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争本项目商业比较分散，而且商业体量不足以与城市核心的鼓楼商业体量竞争。

本项目周边的路网发达，道路状况好，但距离主城区心理距离较远本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，那有没有可能成为区域商业中心呢？

28本项目商业的发展应该是哪一类型本项目商业的发展应该是哪一类型？

旅游文化本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口。

本项目所处区域距离城市核心区有一定距离，且区域相对独立。

未来周边待开发或开发中的项目总开发量将达到600万平米。

相对独立的区域和巨大房地产开发量带来的居住人口，使本项目有条件形成区域商业中心。

适合本项目商业的发展方向是：

区域商业中心区域商业中心30相对城市核心区独立的区域未来大规模的居住人口本项目12万平米的商业体量本本项项目目发发展展方方向向区域商业中心为实现本项目目标，我们的思路在于：

跳出与传统核心商圈的竞争，打造差异化的区域商业中心31如何通过创新的模式来实现本项目的差异化竞争，成为富于竞争力的区域商业中心？

与城市核心区商业差异化核心区商业的补缺者主动中心化立足本区域、辐射全城由