昆明市宝利达老海埂路项目市调定位及物业发展建议-126PPT_精品文档优质PPT.ppt

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Q3：

最能接受项目的细分客户群？

Q4：

卖多少价格才是最合理的?

能接受项目的细分客户群？

最能受项目的细分客户群？

QUESTION！

200710/28出品出品迅速回收迅速回收资金金实现实现最大利最大利润建立宝利达建立宝利达房地产房地产品牌品牌为商业销售为商业销售做好铺垫做好铺垫各位同仁，各位同仁，你你们认为我我们的目的目标是什么？

是什么？

目标引言引言项目的目标项目的目标200710/28出品出品报告提纲项目需要解决的问题和实现的目标项目定位项目自身剖析改造方案建议及物业发展建议片区市场情况分析引言第三部分第一部分第四部分第二部分200710/28出品出品项目位于老海埂路望城坡路段，云南妇产科医院对面.项目自身剖析项目自身剖析项目现状项目现状本案200710/28出品出品项目属于旧房改造项目，总建筑面积13480.19平方米。

项目占地面积3101.43平方米,使用年限40年,性质为非住宅用地。

改造前容积率为4.3，暂无绿化面积。

共分三栋，均为框架结构七层住宅，院内有停车场一个。

项目自身剖析项目自身剖析项目现状项目现状200710/28出品出品二幢为框架结构二幢为框架结构,面积面积6984.236984.23平方米平方米,一层商一层商铺铺,二至三层为框架大通二至三层为框架大通间间,四至七层为酒店标准四至七层为酒店标准间，约间，约9090间，每间套内间，每间套内面积约面积约2525平米。

平米。

项目自身剖析项目自身剖析项目现状项目现状一幢为框架结构，面积一幢为框架结构，面积4001.044001.04平方米平方米,一层商一层商铺约铺约500500平方米平方米,二层框二层框架大通间架大通间,三至七层为住三至七层为住宅宅,共共3030套套,每套套内面每套套内面积约积约8888平方米。

平方米。

三幢面积三幢面积2448.12448.1平方平方米米,一层为框架结构商一层为框架结构商铺铺,二至七层为框架结二至七层为框架结构住宅构住宅2424套套,每套套每套套内面积约内面积约6868平方米平方米;

200710/28出品出品项目自身剖析项目自身剖析项目项目SWOTSWOT分析分析处于二环边上，地理位置较好。

配套完善，五分钟生活圈配套齐全。

区域房地产价格尚未到达高位，具有一定的升值空间。

项目为准现房，只需改造即可销售，前期准备周期短。

交房时间较其他新项目快半年至一年。

o项目位于物流中心和大型批发市场集中区域内，环境较差。

o脏、乱、差现象在项目所在区域内表现得非常明显和严重。

o城中村较多，人员素质较低。

o项目原先布局较差，硬伤较多，改造难度较大，成本较高。

o项目本身无任何景观SW优势优势劣势劣势StrengthsWeaknesses200710/28出品出品项目自身剖析项目自身剖析项目项目SWOTSWOT分析分析老海埂路和西坝路正在进行改造，为项目带来一定的升值空间。

老路的改造也在一定程度上给区域的房地产带来利好。

昆明整体房价的拉升，使得该区域的价格水涨船高。

片区内基本已无可开发用地，竞争对手较少。

o非住宅用地的性质使项目电费较高，将会成为置业的一个门槛。

o整个项目为二手房买卖，一手楼操作模式，交易费用较高。

o首付最低为四成，此项将最大的置业门槛。

o周边均为农民房，会影响项目的档次。

OT机会机会威胁威胁OpportunitiesThreats200710/28出品出品报告提纲项目需要解决的问题和实现的目标项目定位项目自身剖析改造方案建议及物业发展建议片区市场情况分析引言第三部分第一部分第四部分第二部分200710/28出品出品片区市场情况分析老海埂路印象片区研究片区房地产市场分析环境研究配套研究交通研究人员素质研究总体情况个案分析三级市场调研售价/租价分析客户分析片区市场情况分析片区市场情况分析200710/28出品出品要对项目进行准确定位，必须首先对项目所在区域进行调查。

通过对片区资源和环境的了解，为项目提供可行的定位和发展建议。

片区市场情况分析片区市场情况分析200710/28出品出品大型物流中心综合批发市场集散地城中村人员综合素质不高外来人口为主导道路狭窄，车流量大缺乏大市区和公共绿化整体规划落后脏乱差片区市场情况分析片区市场情况分析老海埂路印象老海埂路印象200710/28出品出品由于靠近昆明站，该区域一直以来就是昆明的物流中心，有多个大大小小的物流站，正因为多年来物流中心的定位，导致该区域道路损坏严重，交通混乱，堵塞情况严重，整体档次较低。

片区市场情况分析片区市场情况分析老海埂路印象老海埂路印象昆明市物流中心200710/28出品出品各类大型综合批发市场集散地。

综合市场和物流中心有着相辅相成的关系。

华丰批发市场、丰盛日用品批发市场、陶瓷大市场、瑞丰商业一条街、昆明大型综合批发市场、金长丰综合批发市场、西南大型百货城、永丰家电五金批发商、前卫纸张批发市场共同构筑昆明批发中心。

片区市场情况分析片区市场情况分析老海埂路印象老海埂路印象200710/28出品出品城中村、农民房、自建房、少数几个居住小区，构成了整个区域的主要居住体系。

一直无大开发商进驻，可开发用地不多，导致区域一直属于低档住宅片区。

片区市场情况分析片区市场情况分析老海埂路印象老海埂路印象200710/28出品出品片区研究片区研究片区配套片区配套学校：

马家小学、宏建学校、星仔幼儿园、柏宁格双语幼儿园等医院：

昆明市妇产科医院、云南京洲医院、西山区人民医院牙科医院、西山区官渡医院、昆明医学综合吉兴门诊、南华诊所、普济中西医院、前卫卫生站等银行：

工商银行、农业银行、中国银行、农村信用社药店：

东竣药店、一心堂、惠佳大药房等菜市场：

官庄蔬菜批发市场、批发市场：

永丰家电五金批发城、纸张批发城、西南大型百货城、昆明大型综合批发市场、金长丰综合批发市场、华丰大型食品批发市场、丰盛市场、丰盛日用品批发市场、瑞丰商业一条街公交线路：

66路、112路、110路、127路、141路其他配套：

中国移动、讯捷电信、中国电信官庄营业厅、沃尔特商城200710/28出品出品区域内基本配套非常成熟，但缺乏享受娱乐型消费配套。

区域内基本配套非常成熟，但缺乏享受娱乐型消费配套。

200710/28出品出品片区研究片区研究片区交通片区交通项目主干道为老海埂路，海埂路现行道路较窄，为双向四车道道路，由于路面狭窄，车辆较多，该道路路况较差。

交通是该区域的一大硬伤，该区域多种交通工具穿梭，汽车、火车、公交车、自行车、助力车、马车主要以货运大货车为主，路口较多，红绿灯较少，交通状况较为混乱。

公交线路主要有：

66路、112路、110路、127路、141路200710/28出品出品片区研究片区研究片区人员素质调研片区人员素质调研区域人员总体素质较低，主要以城中村农民、物流从业人员、个体户主及各类业态的打工一族组成。

片区居民消费习惯处于一种低消费阶段主要是以满足基本生活需要的消费为主。

娱乐和发展型消费行为较少。

由于缺乏高技术含量产业，区域整体从业人员文化水平较低对新事物的接受程度较低。

200710/28出品出品片区房地产市场研究片区房地产市场研究关键词总体情况售价租金个案分析客户群分析200710/28出品出品区域房地产市场总体情况区域房地产市场总体情况区域小区多为区域小区多为1996199620002000年开发，近两年开发的小区年开发，近两年开发的小区仅有沃尔特商城和金顺苑两个。

仅有沃尔特商城和金顺苑两个。

项目所在片区因为以城中村为主，以物流与批发市场项目所在片区因为以城中村为主，以物流与批发市场为主要业态，因此商品房数量不多，无一手房买卖。

为主要业态，因此商品房数量不多，无一手房买卖。

主要小区有沃尔特商城、金顺园、南华小区、马家营小主要小区有沃尔特商城、金顺园、南华小区、马家营小区、马洒营小区、桔尚公寓、永丰商住城、春晓花园、区、马洒营小区、桔尚公寓、永丰商住城、春晓花园、桂圆、建行宿舍等。

桂圆、建行宿舍等。

200710/28出品出品沃尔特商城马家营小区春晓花园区域现有小区掠影区域现有小区掠影200710/28出品出品桔尚小区锦华苑嘉华苑区域现有小区掠影区域现有小区掠影200710/28出品出品区域现有小区掠影区域现有小区掠影金顺苑桂园200710/28出品出品区域房地产市场分析区域房地产市场分析因为区域现有项目均为二手楼，且房源不多，项目周边没有地块，而且短期内进行城中村改造的可能性不大，结合项目的开盘时间，事实上并不存在很明显的竞争对手永丰商住城、春晓花园等住宅小区楼龄较长，基本上不与本项目形成竞争，但有可能因为价格较低而影响该区域目标客户的选择。

基于此，简略对总体市场作出分析，并对金顺苑和沃尔特商城等一些较新社区作个案分析。

200710/28出品出品片区房地产市场分析片区房地产市场分析售价分析售价分析社区名称社区名称交房时间交房时间主要户型主要户型面积区间面积区间价格价格金顺苑2005一房一厅、两房一厅、三房一厅、三房两厅3611035004200沃尔特商城2006一房一厅、两房一厅、两房两厅629735004500春晓花园2001二房一厅、三房一厅30003500马家营小区两房一厅，三房一厅，三房两厅4510220003500马洒营9598两房一厅，三房一厅，三房两厅5510322002800建行宿舍两房一厅627030003300200710/28出品出品片区房地产市场分析片区房地产市场分析租价分析租价分析社区名称社区名称交房时间交房时间主要户型主要户型面积区间面积区间租金价格（元租金价格（元/平米）平米）金顺苑2005一房一厅、两房一厅、三房一厅、三房两厅36981012沃尔特商城2006一房一厅、两房一厅、两房两厅62971214春晓花园2001二房一厅、三房一厅89马家营小区两房一厅，三房一厅，三房两厅451026.58.5马洒营9598两房一厅，三房一厅，三房两厅55103610建行宿舍两房一厅62708.510南华小区200710/28出品出品户型户型面积面积租金租金备注备注金顺苑一房一厅4045500520二房一厅6878630700三房两厅971200沃尔特商城二房二厅801000三房一厅1081600含装修马洒营小区二房一厅55500650楼龄相差较大，因此租金差异也较大。

二房二厅6570550650三房一厅80857501000三房两厅1001051100马家营小区二房一厅6068450550三房一厅8090550600建行宿舍两房一厅6070550700片区房地产市场分析片区房地产市场分析租金分析租金分析200710/28出品出品个案分析个案分析金顺园金顺园赛伦房地产公司开发，位于老海埂路马洒营内。

原为回迁项目，总共10栋，670户，为区域范围内目前规模最大的新社区。

项目名称开发商昆明赛伦房地产有限公司地理位置老海埂路前卫镇云南妇产科医院后200米物业类型多层开盘时间2005年1月29日入伙时间2005年12月31日交付标准毛坯户数670套销售电话中介、地铺销售销售率已售完，目前为二手房交易户型区间36110平米占地面积31亩楼层数7层总建筑面积价格35004500（三级市场交易价格）200710/28出品出品產品產品形象形象客户客户渠道渠道价格价格附加值附加值现代风格主要以45-98户型为主打产品外立面颜色鲜艳，较有活力产品中规中距，户型设计一般。

立面