金丰易居马鞍山东方明珠项目产品策划报告(完稿)1745122718PPT格式课件下载.pptx

金丰易居马鞍山东方明珠项目产品策划报告(完稿)1745122718PPT格式课件下载.pptx

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缺点：

北向没有开窗，不利于南方地区的室内通风（过堂风）。

卫生间、厨房入口均在同一位置，交通组织混乱且净污不分。

同时厨房、卫生间开窗均在同一封闭阳台内使该区域内空气浑浊。

餐厅离户门过近不利于室内主要交通的通行便利。

春春晖晖家家园园3室2厅1卫105m优点：

起居室、主卧南向布置利于采光。

起居室方正。

明厨、明卫设计及室内功能分区上做到了动静分开使生活品质有所提高。

储藏室设置位置合理利于住户使用。

餐厅、厨房在布置上做到了一体化设计。

入口处缺少玄关设计，入室过于唐突。

书房存在西晒问题，可在南向墙面上开窗增加采光面积，减少西晒影响。

卫生间与厨房紧邻且由同一封闭阳台连接，在干湿分离、净污分离上做法欠妥。

卫生间位置的设立对主卧的使用上均存在交通上的不便。

春春晖晖家家园园3室2厅1卫117m优点：

户型设计方正，有利于家具的布置摆放。

入户位置增加了悬关设计，提高了住宅私密性。

起居室、卧室南向布置有利采光增加室内光照程度。

明厨、明卫设计且卫生间位置的设置比较合理。

餐厅、厨房一体化更利于使用。

近120平米的住宅仅设置1个卫生间且卫生间过小，不利于3室户使用。

尤其是东侧卧室在使用卫生间时需穿过起居室，给生活带来一定不便。

春春晖晖家家园园优点：

卧室南向布置，明厨、明卫设计。

房间内设置了储藏间方便客户使用。

餐厅北向开窗拥有一定采光，提高就餐环境质量。

厨房与工作阳台连接利于客户使用。

起居室东西向布置，室内存在采光不利和西晒问题。

北侧卧室与卫生间交通路线过长在使用上有所不便。

3室2厅1卫124m春春晖晖家家园园3室2厅2卫134m优点：

南向大开间设计，起居室、卧室朝南布置使室内光照质量良好。

同时该户型南北通透，很好的组织了室内空气流动。

储藏室位置的设计合理，既不影响室内功能布局又方便了住户的使用。

明厨、明卫及厨房餐厅一体化的设计进一步提高了生活品质。

东侧走道在使用面积上存在浪费。

格格林林春春天天2室2厅1卫88.23m优点：

布局紧凑入户处设置悬关，功能分区上也做到了动静分开，主卧、起居室南向布置更大程度的提高室内日照程度。

明厨、明卫及餐厅、厨房一体化设计进一步提高了该户型的生活品质。

北侧卧室与北向阳台以门联窗形式连接不利于该卧室在冬季时的室内保温。

格格林林春春天天3室2厅1卫107.73m优点:

大开间布局、入户处设置了悬关,功能分区上的合理使动静分开的要求得到体现。

南北通透性强利于室内空气流通。

明厨、明卫及餐厅、厨房一体化设计提高生活品质。

北向生活阳台及储藏间的合理布置更加方便住户使用。

3室户型仅设置1个卫生间，使用稍显不便。

东侧走道，在使用面积上对住户造成浪费。

格格林林春春天天4室2厅2卫143.82m优点：

卧室、起居室南北通透，有利采光及室内通风。

明厨、明卫及厨房、餐厅一体化设计提高生活品质。

主卧布置方正，东侧卧室转角阳台活跃布室内局方式。

西侧卧室入口设计不当且开窗面积较大不利于室内保温。

厨房设计上进深较短在U型布局使工作面变小不利于使用。

国国际际华华城城2室1厅1卫89m优点:

户型设计南北通透,明厨、明卫设计。

阳台北侧弧型生活阳台丰富了立面效果。

门厅处开门较多，交通组织混乱。

餐厅与厨房在交通联系上断裂不利于交通组织。

厨房开间过小，不利于使用。

西西湖湖花花园园2室2厅1卫97m优点：

户型布局方正，南北通透利于室内通风和采光。

明厨、明卫及餐厅厨房一体化设计有利于提高生活品质。

储藏间位置设置合理方便使用。

缺少入室悬关设计，私密性欠佳。

餐厅未能引入自然照明,使用餐环境品质略显降低。

南侧仅设一个空调板，可能对主卧和客厅的空调机布置带来不便。

西西湖湖花花园园2室2厅1卫96m优点：

主卧、起居室南向布置有利采光，使用功能上动静分开。

明厨、明卫提高了生活品质。

西侧卧室存在采光不利和西晒问题。

储藏室处开窗处理意义不大。

餐厅与厨房连接需通过盥洗室且与卫生间紧邻，净污分区不利。

西西湖湖花花园园3室2厅2卫116m优点：

南北通透，有利采光通风。

明厨、部分明卫及厨房、餐厅一体化设计在一定程度上提高了生活品质。

北侧卧室弧型窗丰富外立面效果。

主卧暗卫处理，品质降低。

西西湖湖花花园园3室2厅2卫130m优点：

南北通透，有利通风采光。

全明橱、明卫及餐厅、厨房一体化设计提高了生活品质。

走道处开口较多，交通组织存在问题,且客户使用面积受到损失。

户户型型市市场场分分析：

析：

1该地区以两室（90-100平方米左右）、小三室（110平方米左右）为主力户型的楼盘均处于热销或售完状态，说明该类户型满足广大客户在使用功能及购买承受能力上的要求，但同时需看到该类户型是否已接近市场购买饱和底线。

2主力户型在房型设计上仍遵循上述地区同一性规律。

若须取得竞争优势还应在做好控制成本的同时，在户型的创新设计上大做文章，增加创新户型以此吸引客户。

3.户型配比上均以二室为主所占比例约为5055%，面积定位主要集中在90-110M。

三室户约为4050%，其余户型为跃层或复式结构。

4大部分小高层楼盘均未进行销售，分析其原因主要是入市时机问题。

该问题同时反映了该地区客户对小高层的接纳程度有限。

由于受地区购买力限制，即使在小高层均价相对多层住宅较低的前提下，大户型或超大户型仍十分罕见。

5鉴于江东大道沿线上主要竞争楼盘的开盘时间多集中于明年夏季，本案同时推出小高层项目应做出相对的应对措施和风险规避方案。

周边竞争楼盘户型总结及对本案的借鉴意义周边竞争楼盘户型总结及对本案的借鉴意义:

在分析和研究了江东大道沿线各竞争楼盘在户型设计上的特点后,我们得出如下结论:

1、上述楼盘在户型布局上均能很好的遵守了起居室、主要卧室朝南的布局方式，但在个别的两室和三室户型中由于单元的开间设计较窄而导致了次卧、书房在布局中出现了北向和西向的布局方式开窗面也被限定为西北向，使光照条件大幅度降低，生活品质下降。

“户户朝南户户朝南”的处理方法：

的处理方法：

尽可能的增大单元的开间尺度将起居室、各卧室南向布置，以此创造起居室、卧室南向开窗的有利条件，提高光照质量。

如不能加大单元开间尺度，可将次卧与主卧叠错布局使次卧能够在南向面端挤压出开窗面积，实现户户朝南。

（如春晖家园2室2厅1卫户型P4）如在限定的开间尺度内需增加卧室南向开窗，也可以在两南向主要居室之间进行凹槽处理，取得南向采光。

2、在上述楼盘中发现存在少量的起居室东西向布置的户型（春晖家园3室2厅P7），将起居室变为东西向后有以下几个不利因素：

直接影响户型的居住品质。

作为居室内最主要的会客、起居功能的起居室如布置为东西朝向，在自然光照质量上将大幅度的降低。

整个起居室内在一段时间内将变得昏暗出现了“暗厅”的效果，为这一时间段内的起居生活带来极大不便。

由于该地区在地区温度及日照时间上属类地区，夏季温度较高且日照时间较长。

因此在夏季时间中，东西向的起居室将出现严重的西晒问题。

西晒问题出现后，最直接影响就是室内温度上升降低居住舒适感，同时在夏季还出现了不必要的过多能耗。

在经过一定的当地户型调研后了解到：

当地消费者对西向房屋也存在着相当的心理抗性，同时在其他楼盘的销售反馈中也出现了西向房屋在降价后仍很难销售的情况。

为此特别提示：

在本案的户型设计中应避免出现起居室东西向的布置。

规避日后在楼盘销售中可能出现的风险和困难局面。

3、上述楼盘在厨房、卫生间采光通风上都基本上做到了全明处理，但在个别套房化主卧的卫生间上还存在着暗卫设计。

厨房、餐厅一体化的设计理念在上述一些楼盘中得到了体现，因此在本案中可以大量的引用这种餐、厨一体化的设计，不仅可以使餐厅、厨房在室内交通组织上变得清晰、便捷，大大的方便了住户的使用；

同时在整个室内功能的分区上使动与静、会客与居住被明确的划分出来。

厨房与工作阳台的相互连接，不仅可以是厨房的开窗问题得以解决，而且工作阳台也能够满足住户在厨房、阳台仓储上的日常生活要求。

“暗卫变明卫暗卫变明卫”的处理方法：

减少建筑单体的开间，成为1栋1单元2户。

将主卧暗卫在东西向实现开窗，变暗卫为明卫。

如开间和单元数量不能改变，可将主卧暗卫的位置进行偏移，从南向上得到少量的开窗面积。

但要做好标准单元相临户型的拼接，使两户主卧的开窗在建筑的同一外立面凹槽内（既实现“暗卫变明卫”也不会使外立面效果变的凌乱松散）。

4、上述户型中大多设置了入户悬关和储藏室。

入户悬关能够使住户在由室外进入室内时得到一个缓和的空间过渡，同时悬关的设置能够大幅度的增加住宅的私密性和室内装饰效果。

在居室内合理适当的增加储藏室的设计在目前的住宅设计中已被大量应用,其主要目的在于方便住户在日常生活中的家居储藏需要。

因此在本案中也应当增加入户悬关和储藏室的设计。

5、上述楼盘中在室内空间上均采用平层设计，未见能够增加室内空间层次感的错层设计方法。

应用错层设计不仅可以在室内空间的变化上增加层次感，同时还可以利用错层台阶将居住与会客、用餐的不同功能区得以自然的划分，使室内功能区划分布置上更加清晰明确。

因此，建议在本案楼盘中应适当考虑增加错层户型的设计。

6、关于一些细部处理上（阳台设置）上述户型中还存在了一些问题。

如有的北向卧室在北向面与阳台进行了连通处理，虽然可以在一定程度上方便住户使用，但忽略了该户型在冬季使用上的保温问题（该地区无采暖，阳台与卧室连接必然增加室内热量散失，不利冬季保温，格林春天2室P9）。

二、建筑风格及外立面分析二、建筑风格及外立面分析作为建筑物的外在表现形式,外立面风格及色彩的选用至关重要,只有先了解周边其他楼盘的建筑风格后才能够对本案的外立面风格作出合适的定位,故选调了下述楼盘作为研究对象。

东晖家园、春晖家园、西湖花园、东晖家园、春晖家园、西湖花园、东湖碧水湾、国际华城东湖碧水湾、国际华城东晖家园：

东晖家园：

活跃的现代主义建筑风格，色彩亮丽明快。

建筑物正面应用装饰梁、屋顶局部采用坡屋顶处理后立面效果得到丰富。

西湖花园西湖花园现代主义建筑风格，清新幽雅。

外立面采用大理石结合面砖处理及起居室落地窗，显现出建筑实体的稳重大方。

多层住宅屋顶采用大跨度弧顶处理，立面效果丰富且大方简洁。

春晖花园：

现代主义简约式的建筑风格，简洁明快。

建筑外表面有明显的视觉分割带，建筑线条清晰。

但色彩上较沉重，视觉冲击感较弱。

东湖碧水湾：

简约型南洋建筑风格，采用面砖与涂料相结合外立面色彩朴素典雅。

顶层坡屋顶、老虎窗处理丰富立面效果。

国际华城：

现代主义建筑风格，外立面全面砖处理色彩简洁稳重。

顶层跃层阁楼及面砖局部色彩上的变换处理增加了建筑活跃性。

上述楼盘大多以现代主义建筑风格为主，未见地区特异性建筑风格。

说明该区域内在建筑外立面效果上也存在着地区同一性问题。

从建筑风格上依旧以传统的“为了居住而建筑”为固