遵义市德宝贵园前期营销策划案PPT资料.ppt

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3月，120个城市住宅用地成交面积2521万平米，环比增长25%，同比下降43%；

商办用地成交531万平米，环比增长2%，但同比下降27%。

2011年一季度，18个重点城市成交面积平均同比增幅为15%，其中，11个城市同比增长，沈阳和成都增速最高，增幅分别为121%和75%；

7个城市住宅成交面积出现下降，北京和无锡降幅较大，分别为27%和23%。

从月度数据看，不同月份的成交面积增长率存在显著差异，1、2月18个城市的平均同比增速分别达到33%和46%，分别有4个城市的同比增长率超过140%，而3月平均降幅为18%，仅有4个城市同比增长，大连增幅最大为61%，其余14个城市成交面积同比下降，其中杭州、成都等5个城市降幅超过50%，北京、南京降幅在40%-50%之间。

在18个重点城市中，沈阳、上海一季度成交面积最大，分别为397万平方米和334万平方米；

天津、成都、武汉、北京的成交面积处在200-300万平方米之间。

杭州的成交面积最小，为42万平方米，但较2010年同期增长27%。

从月度数据看，2011年1月18个城市成交面积均值为72万平方米，2、3月份均值明显下降，分别为41万平方米和46万平方米。

二手房市场一季度各主要城市成交量明显低于2010年四季度，9个城市的平均降幅为27%。

其中，成都降幅最大，环比下降53%，一季度累计成交仅8381套；

杭州、天津、武汉和上海一季度成交套数环比降幅均在30%以上；

南京和北京分别成交13117套和43050套，环比下降约20%，降幅相对较小；

广州下降7%，为所有城市中最小。

同比来看，仅深圳略高于2010年一季度水平，其它城市均低于去年同期。

广州、杭州和武汉同比降幅超过20%，杭州同比降幅33%为最高。

其余城市同比减幅相对较小，均在10%左右。

从月度成交情况来看，1月各城市成交依旧较为活跃，9个城市的成交量虽然低于2010年12月（平均环比降幅为9%），但均高于去年同期，平均同比增幅为39%，上海、北京、杭州增幅超过80%；

2月，受新政和春节影响，9个城市的成交量明显下降，平均环比降幅达58%，同比也由1月的增长39%变为下降5%；

3月，尽管成交量较2月明显回升（9个城市的成交量平均环比增长58%），但与去年同期相比，平均降幅达41%，北京、上海、广州降幅接近或超过50%，杭州更是高达78%，其他城市降幅在30%左右，仅深圳一个城市成交套数高于去年3月。

市场案例恒大模式2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。

4月初，中国某信息集团联合中国某测评中心共同发布2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30。

第一季度第一季度恒大地产恒大地产“面积第一、金额第二面积第一、金额第二在销售面积榜单中，恒大地产以290万平方米的成绩荣登榜首，万科地产紧随其后，而排名第三位的碧桂园的销售面积仅为恒大地产的一半。

同时，在销售金额榜单中，恒大地产以201亿元的销售额排名次席。

“恒大模式恒大模式”或将成为市场主流或将成为市场主流首先，坚持民生地产理念，造老百姓买得起的精品住宅。

通过快速周转、规模化标准化经营等方式，打造民生精品住房产品，合理定价在宏观调控下有效地刺激了刚需市场。

其次，实行紧密型管理和标准化运营模式，符合行业发展趋势。

最后，打造合作伙伴战略联盟、全产业链的资源整合、以及全国性集中采购节约成本，展现超强的成本控制能力，为打造精品产品提供保障，保证了恒大产品在各地的精品复制、最大限度降低经营风险，确保二、三线城市的快速顺利拓展。

3、新政解析新政内容新政内容

（一）进一步落实地方政府责任。

（一）进一步落实地方政府责任。

规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价；

（二）加大保障性安居工程建设力度。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。

对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；

加强对土地增值税征管情况的监督检查。

（四）强化差别化住房信贷政策。

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

（五）严格住房用地供应管理。

大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款即土地使用权出让金20%以下。

（六）合理引导住房需求。

对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

（八）坚持和强化舆论引导。

新政影响n由于一般改善性客户经济承受能力有限，而首付款比例提高到60%，意味着要增加大笔的首付，压力较大，而且利率的提高也明显的增加了成本，因此，政策将会对改善型需求客户产生较大的影响。

n对于投资和投机型需求受限购政策、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税政策及二套首付60%及利率1.1倍对其形成了严重的冲击。

未来全国版的房产税也有可能成为悬在其头上的一柄利剑。

在成本上升，盈利空间有限的情况下，投资和投机需求将会受到很大的抑制.n户籍限购令对那些严重依靠异地市场的旅游住宅、养老养生住宅等产生重大影响。

n北京、上海等一线城市已经出现了价降量稳的态势，二手房市场则出现较大规模的抛售，投资者也开始将目光从住宅转向了商业地产。

n新政进一步挤压了开发商的盈利空间，“快销”逐步成了营销的阶段性主题，短期内市场竞争愈加激烈；

n虽然新政只在抑制房价的过快上涨，但后续房价走势并不乐观；

二、遵义市场分析要点：

1.遵义城市发展概括2.遵义房地产市场概括3.区域竞品分析1、遵义城市发展概括n遵义市属国家规划的遵义市属国家规划的长江中上游综合开长江中上游综合开发和黔中产业带发和黔中产业带建设的主要区域。

建设的主要区域。

n红色旅游红色旅游重点城市之一。

重点城市之一。

n目前遵义拥有总人口约目前遵义拥有总人口约800万人，市区万人，市区人口人口100万人，未来的遵义市将发展成万人，未来的遵义市将发展成为市区人口超为市区人口超200万人口的贵州省第二万人口的贵州省第二个大型城市。

个大型城市。

n未来遵义市的年房地产需求量超过未来遵义市的年房地产需求量超过150万，而目前的开发力度远远不够。

万，而目前的开发力度远远不够。

遵义作为革命老区受到党中央各级领导的重视遵义作为革命老区受到党中央各级领导的重视城市发展极具潜力城市发展极具潜力2、遵义房地产市场概括土地供应情况：

n北部地区：

供给价格在400-800万/亩，供应量逐年减少；

n南部地区：

供给价格为100-200万/亩，尚有大量的存量土地，是未来5年房地产重点建设区域；

n中部板块：

老城区寸土寸金，几乎没有可建设地块，其供应地块均以拆迁为主，成本较高；

n西部板块：

土地存量较充足，配套完善，由于处于货运主要进出口，居住环境略逊；

n东部板块：

土地供应充足，但大多位于火车站以东，城市配套及基础建设尚待发展；

区域价格情况：

n中部地区：

区间均价60006500元/平方米n北部地区：

区间均价4700-5100元/平方米n西部地区：

区间均价4000-4800元/平方米n南部地区：

区间均价3500-4200元/平方米n东部地区：

区间均价3000元/平方米北部板块北部板块以汇川区为主，2005年后成为遵义市是高端楼盘集中开发区域，各类配套已经成熟。

南部板块南部板块2008年以后政府重点打造区域，供应量相当充足西部板块西部板块：

以高桥、上海路为主，楼盘品质和地段不及北部板块，中部板块中部板块为遵义市老城区所在东部板块东部板块以新蒲、汇川大道为主，目前基础工程改造力度较大，新区打造需要一定时间，目前尚不可发展。

北部板块（汇川区）北部板块（汇川区）遵义市房地产市场最具潜力区域遵义市房地产市场最具潜力区域3、区域竞品分析项目名称建筑规模建筑形态建筑风格户型区间销售价格销售情况祥龙世纪城17万高层住宅现代70-1204500元/12月份开盘航天罗庄11万高层住宅现代70-1304800元/售罄天安星园3期11万高层住宅和酒店式公寓现代45-1205100元/一品城17万高层住宅现代60-1204700元/1期尾盘2期蓄客桑提亚纳30完电梯公寓西班牙5000元/售罄德宝贵圆5万高层住宅简约Artdeco风格70-120小结：

区域内均价4500-5100元/，各项目规模及户型面积区间60-130，较为接近，建筑风格除了个别项目有所突破外，大部分楼盘都很相似，总体而言市场上产品同质化严重。

三、项目解析要点：

1.项目概括2.项目SWOT分析3.产品解析4.项目定位5.客户定位1、项目概括项目区位及配套设施项目区位及配套设施遵义市汇川区遵义市汇川区遵义市政治文化金融新中心遵义市政治文化金融新中心n地理位置地理位置：

地处繁华的南京路与苏州路交汇处，依山傍水，步行至汇川体育馆仅1分钟路程；

n周遍重要行政机构：

周遍重要行政机构：

遵义市、汇川区公安局；

n文体配套：

文体配套：

汇川体育馆、遵义图书馆、遵义师范学院；

n市政公园及旅游景区：

市政公园及旅游景区：

植物园、三阁公园、凤凰山；

n其他生活配套：

其他生活配套：

各小学、中学、各种超市及农贸市场德宝德宝贵园贵园1、项目概括技术指标技术指标n居住用地面积：

17591.9平方米n用地性质：

商住用地n建筑面积：

49433n住宅建筑面积：

46796.8平方米n商业建筑面积：

2583.2平方米n车库建筑面积：

29663.9平方米（含A1、A2首层车位1615.4平方米及负一、负二层地下车位28048.5平方米）n容积率：

2.81n绿地率：

30.7%n建筑密度：

26.93%n项目由5栋住宅和1栋独立酒店构成；

2、SWOT分析优势：

n地理位置优越，周边已经少有可开发用地地理位置优越，周边已经少有可开发用地，处于汇川区金融、政治、星级酒店、市体育馆中心，项目价值凸显其中；

n交通通畅，出入自由自在n项目设计为简约式artdeco风格，展