项目销售中心物业管理服务方案doc.docx

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项目销售中心物业管理服务方案doc

XXX项目销售中心物业管理服务方案1

XXX项目销售中心物业管理服务方案

为配合XXXXX所开发项目“XXXX”的销售工作，规范销售中心物业管理服务工作，根据“XXXX”物业布局风格和物业档次的定位。

我们就“XXXX”销售中心的物业服务提出以下方案：

一、组织架构设置

二、支出预算

（一）人员工资15400元/月）

（二）社保、福利、工会及教育经费

1、管理人员（城镇人员社保按本人工资的30.7%交纳,其中:

基本养老保险20%、医疗保险7.5％、失业保险2％、工伤保险0.6％、计划生育保险0.6％，即支出7500×30.7%=2302元/月

2、基层操作人员按综合保险交纳（工资的14.5%交纳）

即支出9700×14.5%=1407元/月

3、福利、工会及教育经费：

按工资总额17.5%计，即为3010元/月

1至3项合计为6719元/月

（三）、秩序维护费用

1、人头物资费：

80元/月.人×6人=480元/月

2、对讲机、电池等易损件：

300元/台·年×4部÷12月=100元/月

合计：

580元/月

（四）、其他费用

1、办公费（低值易耗品）：

300元/月

2、交通费：

300元/月

3、通讯费：

300元/月

合计：

900元/月

（五）、固定资产折旧

（固定资产拟投入10000元，按三年合同期折旧：

278元/月）

（六）、不可预见费用（按上述八项合计25677元的2%计提）：

513元/月（七）、税金

（八）、成本合计（按上述七项合计）：

26190元/月

三、服务理念及目标

（一）、用心服务、完美生活

物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在我们的服务工作中，充分体现我们的服务理念和追求目标，奉行“用心服务、超越期望”的原则和务实周到的工作理念，为客户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与客户建立良好的服务关系。

在不断完善的过程中真正让客户享受到安心、舒心和称心的环境

（二）、完善管理制度、狠抓队伍建设

为了确保销售中心各项工作的顺利开展，我们为销售中心配备了物业服务从业专家及员工，通过不断的培训提升员工综合素质。

并根据销售中心的实际情况不断修订和完善各项管理制度和工作流程，再辅以科学的绩效考评和监督机制，让每一个服务人员都知道“为什么做，做什么，如何做，怎样才能做好”。

目标细分：

违章事件处理率≥98%（含车场车辆停放标准）

顾客对物业管理综合满意率≥90％（甲方所有工作人员对物业服务方满意率）顾客有效投诉率≤2%

（三）驻场专家职责及内部管理职责分工

1、驻场物业服务专家职责

1）现场解答销售过程中业主及准业主所提出物业管理服务方面问题（如甲方有需要并负责对其置业顾问做物业管理服务工作培训）

2）制定销售中心年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。

3）负责检查、监督各项制度的执行情况。

4）合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保销售中心物业服务人员有良好的精神面貌和积极的工作态度。

5）定期对员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。

认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务

2、秩序维护队队长职责

1）接受驻场专家的工作安排，认真完成各项工作。

2）对秩序维护人员的日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。

3）负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向驻场物业服务专家汇报。

4）定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对销售中心值勤人员的工作进行巡查、督导。

5）对因下属玩忽职守、屡次不遵守工作手册规定，导致顾客投诉或造成较大损失的，负领导责任。

6）做好秩序维护人员的培训、考核工作。

7）热情接待顾客，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。

8）熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。

3、秩序维护员职责

A、门岗岗位职责（站岗）

1）注意监控岗位周边情况，发现可疑人员要提高警惕，如有突发事件，接报后及时控制。

2）对进出的顾客有礼节礼貌，及时主动开关厅门。

3）严禁乞丐、闲杂人员、推销人员等进入销售中心。

B、销售中心大厅岗岗位职责

1）负责对大厅内秩序维护，发现问题及时解决或上报。

2）遇有客户需要帮助时，应积极主动为客户排忧解难。

3）在巡视过程中，如发现有可疑人员应立即监控并上报。

4）协助秩序维护队长处理紧急情况，随时作好突发事件的应急准备。

C、停车场岗位职责

1）进行车场安全服务时，态度热情，停车合理，指挥规范。

2）车辆停好后认真检查，对有损伤的车辆应在巡查表上做好记录，并请车主签字确认，提醒司机关好门窗，并将车内贵重物品随身带走。

3）发现无关人员进入停车场时，要及时令其离开。

4）配合做好防火、防盗，确保车辆安全。

4、内部管理职责分工

销售中心物业服务部将采取公司领导下的物业服务专家负责制，这是一种直线式的领导形式，由于服务部的编制本着精干、高效的原则，职责明确，物业服务专家集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减小失控，各项工作的安排及临时任务的下达，均由物业服务专家直接安排。

四、服务人员任职条件

（一）、驻场物业服务专家

任职条件：

1）具备行业从业资格证书

2）熟悉物业管理的相关政策与法规

3）具有丰富销售中心管理服务经验（工作年限不低于八年）

4）有较强的组织能力，外表端庄，思路敏捷

5）有良好的团队精神和沟通技巧

6）有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力

（二）、秩序维护人员

（1）秩序维护队长任职条件：

1）有较强的组织能力，外表端庄，思路敏捷

2）有良好的团队精神和沟通技巧

3）丰富销售中心管理服务经验（工作年限不低于三年）

4）具备物业管理上岗证书

5）年龄20－35岁之间，男性

Xxxx项目造价咨询管理方案1

Xxxx项目造价咨询管理方案

1、造价咨询事前控制

事前控制，依据合同有关条款、方案设计、施工图，对工程项目造价对策，目标进行工程风险预测，并采取相应的防范性对微量，尽量减少施工单位提出索赔的可能。

1）熟悉设计图纸、设计要求、标底标书，分析合同价构成因素，明确工程费用最易突破的部分和环节，从而明确投资控制的重点。

2）预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制定防范对策，减少向建设单位索赔的发生。

3）按合同规定的条件，如期提交施工现场，使其能如期开工、正常施工、连续施工，避免违约造成索赔条件。

4）按合同要求，如期、如质、如量地供应由建设单位负责的材料、设备到现场，避免违约造成索赔条件。

5）按合同要求，及时提供设计图纸等技术资料，避免违约造成索赔条件。

2、造价咨询事中控制

1）按合同规定，及时答复施工单位提出的问题及配合要求，避免造成违约和对方索赔的条件。

2）施工中主动搞好设计、材料、设备、布展、安装及其它外部协调、配合，避免造成对方索赔的条件。

3）监理工程师应从造价、功能要求、质量、工期等方面审查工程变更方案，并宣布工程变更实施前与建设单位、施工单位协商确定工程

变更的价款。

4）严格经费签证。

凡涉及经济费用支出的停窝工签证、用工签证、使用机械签证、材料代用和材料调价等的签证，由项目总监理工程师最后核签后方有效。

5）按合同规定，及时对已完工程计量进行计量。

6）监督施工单位按合同规定，及时申报工程量，监理工程师及时审批进度款，避免延误工期违约造成索赔。

7）完善价格信息制度，及时掌握国家调价的范围和幅度。

8）检查、监督施工单位执行合同情况，使其全面履约。

9）每月定期向建设单位报告工程投资动态情况。

10）定期、不定期地进行工程费用超支分析，并提出控制工程费用突破的方案和措施。

3、造价咨询事后控制

在本工程中，当实际进度计划滞后时，将在分析原因的基础上，提出改进的措施建议，力争保证总工期不突破，涉及到总工期变更或费用增加时，应与业主协商进度计划的变更或费用补偿问题，进度计划调整后，调整相应的施工、材料、设备和资金供应计划，组织新的平衡和协调。

1）审核施工单位提交的工程结算书。

2）公正处理施工单位提出的索赔。

4、造价控制的措施

4.1工程经济签证和工程索赔的控制措施

经常及时的收集、整理有关的施工和监理资料，为公正、合理地处理工程经济签证和索赔提供证据。

4.2造价控制的组织措施

完善职责分工及有关制度,落实责任。

1）在总结类似工程监理的基础上组织强有力的监理班子，包括施工、材料选用、设备选型方面的监理工程师，有足够的力量编制合理可行的进度计划控制网络，各分部工程指定专门的进度控制员负责各方面的进度落实。

2）做好建设单位的参谋，及时提醒建设单位开展工作。

3）核查承建单位管理班子的构成，确保足够的施工管理力量，落实进度保证体系。

4）定期和不定期地召开有关协调会，协调各方面的进度。

5）妥善处理和核批承建单位的工期索赔。

6）协助总施工单位对施工场地实行严格的平面管理。

7）定期向建设单位汇报进度情况，及拟采取的措施和建议。

4.3造价控制的技术措施

审核施工组织设计和各种方案，建议业主方合理的支出费用。

要求施工单位按合理的工期组织施工，避免不必要的赶工费。

1）结合施工组织设计审查设计方案，并对方案进行优化，使其更有利于加快施工进度。

2）协助建设单位提前做好进场前的准备工作。

3）提前确定测量放线方案，预先建立施工平面控制网和高程控制网。

及时落实材料、设备使用情况，特别是进口材料和设备的运输、报关、

验收等，并将可能出现的困难提前排除。

4）制定形象进度计划，将实际进度与其对比，进行动态管理，及时进行调整，对新技术、新方案提前落实、参观学习。

5）分施工段作业，监理积极配合，分段验收，全天候监理。

制定出特殊条件下的施工安全技术措施，比如：

抗雨施工，夜间施工及其它赶工措施。

6）检查工程进度，落实周计划、月计划、季计划。

7）及时组织验收。

4.4造价控制的经济措施

及时的进行计划施工费用与实际施工费用的比较和分析。

1）协助建设单位及时落实资金，及时审核签认工程款支付凭证。

2）核查工程款的投向，确保专款专用。

3）严格实行设计和施工进度目标奖罚制。

4.5造价控制的合同措施

建议业主方按合同条款支付工程费，防止过早、过量的支付。

要求各方全面履行合同的约定，要减少造成不必要的施工方提出索赔的条件和机会，要正确处理索赔等。

1）制定合同条款时，要有明确的保证进度条款。

2）检查各方履行合同的情况，当不按合同规定工期完成任务时，按合同条款及时给予处罚。

3）对经过实践检验没胡能力完成任务的施工单位班组，管理人员直到承建单位，建议及时更换。

4）按合同条款处理工期索赔

5、造价控制重点注意事项

在实现展品展项的科学性及创新性的前提下，力争每个单项展品展项工程的造价不超合同价，确保整个展品展项工程的造价不突破概算造价。

具体注意事项如下：

（1）在施工图预算审核时严格把关，在满足业主使用功能要求和国家相关标准及规范的前提下，严格控制施工图预算，并使预算＜概算。

（2）工程款支付严格执行双方签订的施工合同中所确定的合同价、单价和约定的支付方法。

（3）工程量的审核与计量坚持在报验资料不全、与合同文件的约定不符、未经质量签认合格或有违约的不予审核和计量。

（4）工程量与工作量的计量符合有关的计算规则。

（5）坚持公正、确保建设单位利益、合理地处理由于设计变更、合同变更和违约索赔引起的费用增减。

（6）对有争议的工程量和工程款，采取协商的方法确定。

（7）对工程量及工程款的审核在建设工程施工合同所约定的时限内。

（8）对工程实际进展情况，工程的修改、变更或返工等情况以及与工程有关的措施等作好完善的记录和必要的签证