房地产经济测算培训华润公司(密卷)优质PPT.pptx

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在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。

在动态分析中，不仅考虑静态的经济指收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。

在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。

可行性。

一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。

其主要参考指标为：

权益楼一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。

权益楼面地价、销售利润率。

面地价、销售利润率。

对存在较大量自持经营物业（如：

商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。

其主要对存在较大量自持经营物业（如：

参考指标为：

IRRIRR、EBITDAEBITDA。

CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.4房地产开发项目的核心评价指标n参考评价指标参考评价指标权益楼面地价权益楼面地价指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。

楼面地价。

销售利润率销售利润率项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。

项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。

销售利润率销售利润率=销售利润销售利润/项目销售总收入项目销售总收入IRRIRR内部回报率（内部回报率（InternalrateofreturnInternalrateofreturn），），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。

实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

是在考虑了时间价值的情况收益率。

是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。

下，计算项目投资可望达到的报酬率。

CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.5房地产开发项目的核心评价指标n参考评价指标（持有物业评价指标）参考评价指标（持有物业评价指标）EBITEBIT全称为全称为earningsbeforeinterestandtaxearningsbeforeinterestandtax，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；

即未计利息、税项前的利润。

的利润；

EBITDAEBITDA税息折旧及摊销前利润，简称税息折旧及摊销前利润，简称EBITDAEBITDA，是是EarningsBeforeInterest,Taxes,DepreciationandEarningsBeforeInterest,Taxes,DepreciationandAmortizationAmortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。

的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。

EBITAMARGINEBITAMARGIN即即EBITAEBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物业业EBITA15EBITA15年平均值年平均值/持有物业总投资持有物业总投资CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.6房地产开发项目的核心评价指标n参考评价指标参考评价指标ROAROA即资产收益率（即资产收益率（ReturnonAssetsReturnonAssets，ROAROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。

润的指标。

资产收益率资产收益率=净利润净利润/总资产总额总资产总额AssetsAssetsROEROE净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。

得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。

净资产收益率净资产收益率=税后利润税后利润/所有者权益所有者权益CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.7-第一部分房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标-第二部分一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价计算交流内容CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.8n项目总投资包含项目项目总投资包含项目序号序号项目项目说明说明土地总成本土地总成本11土地成本土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本销售物业建造成本22自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用相关费用33不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有物业建安成本的5%44销售费用销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算55管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算66财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产项目的评价分析过程CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.9n相关税费相关税费序号序号项目项目说明说明相关税费相关税费11营业税以企业总销售收入的5.55%计算22土地增值税根据土地增值额进行计算33所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产项目的评价分析过程CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.10一般房地产项目的评价分析过程n假设项目基本指标假设项目基本指标开发建设用地面积开发建设用地面积（平米）（平米）总开发量总开发量（平米）（平米）住宅住宅（平米）（平米）写字楼写字楼（平米）（平米）容积率容积率100,000500,000300,000200,0005.00n土地成本及楼面地价测算土地成本及楼面地价测算土地总成本（万元）土地总成本（万元）600,000600,000自有住宅物业（自有住宅物业（mm22）300,000300,000自有写字楼物业（自有写字楼物业（mm22）200,000200,000权益楼面地价（元权益楼面地价（元/m/m22）12,00012,000CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.11一般房地产项目的评价分析过程n建安成本及销售收入计算建安成本及销售收入计算物业类型物业类型面积（面积（mm22）建设成本建设成本（单价单价）建安总价建安总价（万元万元）销售均价销售均价销售收入（万元）销售收入（万元）住宅住宅300,000300,0007,0007,000210,000210,00038,00038,0001,140,0001,140,000写字楼写字楼200,000200,0006,5006,500130,000130,00035,00035,000700,000700,000总计总计343,000343,000340,000340,0001,840,0001,840,000n建安成本取值参考建安成本取值参考建造成本建造成本（元（元/平米）平米）住宅住宅办公办公高端高端品质品质改善改善高档高档中档中档前期费用200250150200100150200250150200土建工程1500200015002000150020001500200015002000装修工程另见装修标准100012008001000机电工程80010006008004006002300280018002300外墙工程10001200600800400600100015008001000园林200300150250100150100150100150地上开发成本合计地上开发成本合计45004500500050003500350040004000300030003500350060006000800080005000500060006000备注：

1、计算基数均按建筑面积（下同）。

2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加8001000。

3、住宅底商采用对应品质的住宅的成本。

装修标准（元装修标准（元/平米）平米）豪装豪装精装精装简装简装住宅装修工程2500400025004000150025001500250080015008001500CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.12一般房地产项目的评价分析过程项目项目比率比率计算计算基数基数（万元）万元）总额总额（万元）万元）备注备注开发不可预见费5%340,00017,000以自有物业建安成本费计算销售费用2.8%1,840,00051,520以总销售额计算（含保障房）管理费用2%940,00018,800以土地总成本及自有物业建安成本计算财务费用6.55%128,568银行同年期贷款利率营业税金5.55%1,840,000102,120以总销售回款及回迁物业公允值计算土地增值税154,764详见后页税前利润税前利润427,228427,228总销售收入减上述总成本总销售收入减上述总成本所得税25%581,992106,807以税前利润25%计算税后利润税后利润320,421320,421n相关费用及税金计算相关费用及税金计算CopyrightbyCRLANDAllrightsreserved.13一般房地产项目的评价分析过程n土地增值税计算方式土地增值税计算方式土地增值税土地增值税=土地增值额土地增值额税率扣除项目税率扣除项目扣减系数扣减系数（扣减系数速算）（扣减系数速算）土地增值额土地增值额=销售总收入销售总收入+回迁房公允价值扣除项目回迁房公允价值扣除项目扣除项目扣除项目=土地出让金土地出让金+拆迁成本拆迁成本+回迁房公允价值回迁房公允价值+自有物业建安成本自有物业建安成本+三费三费+营业税金营业税金+加计扣除项加计扣除项三费三费=（土地出让金（土地出让金+拆迁成本拆迁成本+回迁房公允价值