房地产经营管理课程件1PPT文档格式.ppt

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从从物物物物质质质质存存存存在在在在形形形形态态态态的的角角度度看看，房房地地产产是是指指土土地地、房房屋屋及及固固着着于于土土地地、房屋上不可分离的部分，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质；

房屋上不可分离的部分，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质；

从从经济学经济学经济学经济学的角度看，房地产是指一种财产；

的角度看，房地产是指一种财产；

从从法法法法律律律律的的角角度度看看，房房地地产产是是指指寓寓含含于于土土地地、房房屋屋实实体体中中的的各各种种经经济济利利益益以以及及由由此此而而形形成成的的各各种种权权利利，如如所所有有权权、使使用用权权、租租赁赁权权、抵抵押押权权等等。

是是社社会会政政治治、经经济济、文文化化生生活活重重要要的的物物质质基基础础和和载载体体，是是重要的生产要素和生活必需的消费品。

重要的生产要素和生活必需的消费品。

房地产定义房地产按不同的方法可以进行不同的分类。

最基本的方法是按其性质分为房地产按不同的方法可以进行不同的分类。

最基本的方法是按其性质分为土地和土地和房屋房屋两大类。

对土地和房屋还可根据不同的方法进行分类。

对两大类。

对土地的分类土地的分类：

按其：

按其开发利用的程度，可分为生地和熟地；

按其是否具有建筑功能，可分为建筑用地开发利用的程度，可分为生地和熟地；

按其是否具有建筑功能，可分为建筑用地和非建筑用地；

按其不同的用途可分为居住用地、商业服务用地、工业用地、仓和非建筑用地；

按其不同的用途可分为居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。

对储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。

对房屋的分类房屋的分类：

按其功能用途，可分为居住用房、工业用房、商业用房、办公用房、文化教育用按其功能用途，可分为居住用房、工业用房、商业用房、办公用房、文化教育用房、医疗体育用房等；

按其建筑结构不同，可分为钢结构房屋、钢筋混凝土结构房、医疗体育用房等；

按其建筑结构不同，可分为钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋等；

按其所有权归属，可分房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋等；

按其所有权归属，可分为公房和私房，公房又可分为直管公房和自管公房等。

为公房和私房，公房又可分为直管公房和自管公房等。

房地产的分类房产房产指房屋财产，即具有一定价值和实用价值，在法律上指房屋财产，即具有一定价值和实用价值，在法律上有明确权属关系的房屋，如住宅、商业、办公、娱乐等的用房。

有明确权属关系的房屋，如住宅、商业、办公、娱乐等的用房。

房屋财产按不同的划分标准可分为商品房和非商品房、住宅和非房屋财产按不同的划分标准可分为商品房和非商品房、住宅和非住宅等。

住宅等。

房产定义用途用途1、房产分类在建工程（期房）在建工程（期房）建成后的物业（现房）建成后的物业（现房）居住用房居住用房商业用房商业用房工业用房工业用房特殊用房特殊用房开发程度开发程度（竣工验收）（竣工验收）空置空置入住入住仓储仓储用房用房2、土地分类生地：

生地：

是是指未进行征地补偿的新区土地。

指未进行征地补偿的新区土地。

毛毛地：

地：

是是指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。

指未经拆迁安置补偿的旧城区土地。

熟地：

是是指已经具备指已经具备“七通一平七通一平”“”“五通一平五通一平”或或“三通一平三通一平”建设条件的土地。

建设条件的土地。

用途用途开发程度开发程度（土地一级开发）（土地一级开发）工业用地工业用地商业用地商业用地绿化用地绿化用地特殊用房特殊用房仓储仓储用房用房居住用地居住用地交通用地交通用地市政公共设施用地市政公共设施用地

（二）土地相关权利所有权所有权使用权使用权抵押权抵押权典典权权租赁权租赁权1、土地所有权中国城市土地所有权属于国家城市土地所有权属于国家（国有土地）（国有土地）农村、城郊除法规外属于集体农村、城郊除法规外属于集体（集体土地）（集体土地）征地费用征地费用征地征地1、土地征用补偿费2、劳动力安置补偿费3、地上附着物及青苗补偿费2、土地使用权（11）土地使用权定义）土地使用权定义（22）取得方式）取得方式行政划拨（有限定）行政划拨（有限定）出让出让转让转让（33）使用）使用年限年限协议协议挂牌挂牌招标招标拍卖拍卖买卖买卖赠与赠与交换交换土地一级市场土地一级市场土地二级市场土地二级市场7070年年居住用地居住用地5050年年工业、文、体、医、综合用地工业、文、体、医、综合用地4040年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地土土地地使使用用权权出出让让指指国国国国家家家家将将一一定定年年限限内内的的国国有有土土地地使使用用权权出出让让给给土土地地使使用用者者，由由土土地地使使用用者者向向政政府府支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为为。

通通过过出出让让方方式式获获得得土土地地使使用用权权是是建建立立在在有有偿偿有有期期限限的的基基础础上上的的，该该土土地地使使用用权权可可以以在在法法律律规规定定的的范范围围内内转转让让、出出租租或或抵抵押，其合法权益受国家法律保护。

押，其合法权益受国家法律保护。

土土地地使使用用权权转转让让指指土土地地使使用用权权出出让让后后，土土地地使使用用权权受受让让人人将将土土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。

地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。

土土地地使使用用年年限限指指土土地地使使用用权权受受让让人人在在出出让让地地块块上上享享有有土土地地使使用用权权的的总总年年期期。

按按国国家家有有关关法法律律规规定定，各各类类用用地地的的最最高高出出让让年年限限为为：

居居住住用用地地70年年，工工业业用用地地50年年，教教育育、科科技技、文文化化、卫卫生生、体育用地体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地年，商业、旅游、娱乐用地40年，年，综合用地综合用地50年。

年。

土土土土地地地地一一一一级级级级市市市市场场场场是是指指土土地地使使用用权权的的出出让让市市场场。

是是国国家家以以所所有有者者身身份份向向建建设设用用地地单单位位或或土土地地经经营营单单位位有有偿偿、有有期期限限地地出出让让土土地地使使用用权权，并并收收取取土土地地出出让让金金的的土土地地经经营营市市场场。

包包括括土土地地征征购购市市场场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。

（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。

土地二级市场土地二级市场土地二级市场土地二级市场就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。

经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。

3、土地抵押权抵押权抵押权抵押权抵押权是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。

押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。

土地抵押权土地抵押权土地抵押权土地抵押权是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不不转移占有转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。

价款优先受偿。

在我国，特指土地使用权抵押。

4、土地典权典权典权典权典权是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、收益的权利。

在典权法律关系中，支付典价者为收益的权利。

在典权法律关系中，支付典价者为典权人典权人，收取他，收取他人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人出典人。

作。

作为典权标的物的不动产为为典权标的物的不动产为典物典物。

典权人交付于出典人的价金称为。

典权人交付于出典人的价金称为典价典价。

期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着物的使用权。

典期期满逾期物的使用权。

典期期满逾期1010年，或典契未写明年限而经营年，或典契未写明年限而经营3030年年未赎回的，原则上视为绝赎。

未赎回的，原则上视为绝赎。

5、土地租赁权是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并依法向承租人收取租金的权利。

（三）房屋相关权利房产所有权房产所有权占有、使用、收益、处分（个人可享有）占有、使用、收益、处分（个人可享有）房产抵押权房产抵押权房产典当权房产典当权房产租赁权房产租赁权房产赠与权房产赠与权房产继承权房产继承权房产抵押权是是指指债务人或第三人以债务人或第三人以其房产作为履行债务和担其房产作为履行债务和担保，当债务人不履行债务保，当债务人不履行债务时，债权人有权从抵押财时，债权人有权从抵押财产的价值中优先受清偿的产的价值中优先受清偿的物权。

物权。

一般情况下，房屋仍由住一般情况下，房屋仍由住房产权人自行管理，债权人房产权人自行管理，债权人只是按期获得本息，并不直只是按期获得本息，并不直接使用和管理房屋。

接使用和管理房屋。

债务还清后，产权人收回房屋所有债务还清后，产权人收回房屋所有权证，抵押关系随之结束；

如果产权证，抵押关系随之结束；

如果产权人到期不能向债权人支付贷款本权人到期不能向债权人支付贷款本息，债权人有权要求依法拍卖抵押息，债权人有权要求依法拍卖抵押的房产，并享有优先清偿的权利。

的房产，并享有优先清偿的权利。

公积金抵押贷款公积金抵押贷款缴存住房公积金的购房者向建设银行申请公积金贷款，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。

楼楼宇宇按按揭揭又又称称供供楼楼。

指指由由银银行行、房房地地产产开开发发公公司司和和购购楼楼者者三三方方共共同同参参加加的的买买卖卖楼楼