房地产投资开发流程PPT推荐.ppt

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（如蚝岗新村、万江桃园又一居；

在集体土如蚝岗新村、万江桃园又一居；

在集体土地上建造的房屋售价是商品房价格的地上建造的房屋售价是商品房价格的1/51/3,1/51/3,无产权，国家征回无产权，国家征回土地时，业主风险大土地时，业主风险大）一、中国现行土地制度一、中国现行土地制度全部土地都为全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）集体所有制（集体土地）广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心一、中国现行土地制度一、中国现行土地制度u国有土地使用权出让国有土地使用权出让国国家家土地使用者土地使用者土地使用权土地使用权（一定年限一定年限）土地使用权出让金土地使用权出让金（提前支付提前支付）土地使用权出让土地使用权出让（土地一级市土地一级市场场）由国家垄断。

由国家垄断。

只拥有土地使用权，没有所有只拥有土地使用权，没有所有权。

权。

u国有土地使用权出让方式国有土地使用权出让方式1.1.招标方式招标方式2.2.拍卖方式拍卖方式3.3.协议方式协议方式4.4.挂牌方式挂牌方式u国有土地使用权出让年限国有土地使用权出让年限1.1.居住用地：

居住用地：

7070年年2.2.工业用地：

工业用地：

5050年年3.3.教育、科技、文化卫生、体育用地：

教育、科技、文化卫生、体育用地：

5050年年4.4.综合或其它用地：

综合或其它用地：

5050年年5.5.商业、旅游、娱乐用地：

商业、旅游、娱乐用地：

4040年年一、基础知识一、基础知识广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心二、相关专业术语二、相关专业术语类别类别代号代号类别名称类别名称范范围围RR居住用地居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地CC公共设施用地公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地住用地中的公共服务设施用地MM工业用地工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。

包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。

包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（地应归入水域和其它用地（EE）WW仓储用地仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TSTS交通道路广场用地交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；

市级、区级和居住区级的道路、广铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；

市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地场和停车场等用地UU市政公用设施用地市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地GG绿地绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地EE水域和其它用地水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地除以上各大类用地之外的用地1.1.城市用地城市用地一、基础知识一、基础知识广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心一、基础知识一、基础知识广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u建筑用地面积建筑用地面积u总建筑面积总建筑面积u建筑密度（建筑覆盖率建筑密度（建筑覆盖率）u容积率容积率建筑或建筑群实际占用的土地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程包括室外工程（如绿化、道路、停车场等如绿化、道路、停车场等）的面积的面积,其形状和大小由建其形状和大小由建筑红线加以控制。

筑红线加以控制。

总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大即容积率越大,土地利用程度越高。

土地利用程度越高。

（如深圳、东莞的地下车库、地下建筑、首层架空层不计入容积率，鼓励建设如深圳、东莞的地下车库、地下建筑、首层架空层不计入容积率，鼓励建设）建筑面积密度（容积率）：

建筑面积密度（容积率）：

容积率各类建筑的建筑面积（地上）容积率各类建筑的建筑面积（地上）/规划用地面积规划用地面积用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）,（%）,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

集程度。

一、基础知识一、基础知识广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u用地红线用地红线u道路红线道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。

线。

道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。

宽度根据要求变化，以满道、步行道、绿化带和分隔带。

宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

u建筑红线建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。

建筑建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。

建筑红线可与道路红线重合红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后路红线之后,以便腾出用地以便腾出用地,改善或美化环境改善或美化环境,取得良好的效果。

取得良好的效果。

一、基础知识一、基础知识广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u房屋层数房屋层数u层高层高u建筑高度建筑高度u净高净高房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪00以上计算；

采光窗在室外地坪以上的半地下室，其以上计算；

采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在室内层高在2.20m2.20m以上（不含以上（不含2.20m2.20m）的，计算自然层数。

房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假）的，计算自然层数。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

层高是指房产高度以层高是指房产高度以“层层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

；

为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

住宅设计规范住宅设计规范规定：

普通住宅层高宜为规定：

普通住宅层高宜为2.802.80米，不超过米。

不过层高包括楼板的厚度和房梁的高度，米，不超过米。

不过层高包括楼板的厚度和房梁的高度，并不是特指房屋的净高。

并不是特指房屋的净高。

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。

屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。

屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

不计入建筑高度。

u建筑间距建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定等方面的因素综合考虑确定一、基础知识一、基础知识广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心日照间距日照间距日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离满窗日照而保持的最小间隔距离实际应用中，常将实际应用中，常将DD换算成其与换算成其与HH的比值，即的比值，即日照间距系数日照间距系数（即日照系数（即日照系数=D/H=D/H），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间），以便于根据不同建筑高度算出相同地区、相同条件下的建筑日照间距。

距。

广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心u绿地率：

绿地率：

在建设用地范围内地面上全部绿化种植面积与建设用地面积的比率。

（与绿化率的区别）u套总建筑面积套总建筑面积（即户型的建筑面积）=套内建筑面积+应分摊公共建筑面积u套内使用面积套内使用面积（又名地毯面积）:

指室内实际能使用的面积,以使用空间的水平投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。

u套总建筑面积系数（实用率）套总建筑面积系数（实用率）=u套内使用面积系数（使用率）套内使用面积系数（使用率）=套内建筑面积（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）套内使用面积（即地毯面积）（套内建筑面积+应分摊公共建筑面积）广东光大企业集团广东光大企业集团投资开发中心2.2.建筑术语建筑术语二、相关专业术语二、相关专业术语u低层建筑低层建筑u多层建筑多层建筑u小高层建筑（非规范性）小高层建筑（非规范性）u高层建筑高层建筑高度小于或等于高度小于或等于1010米的建筑。

低层居住建筑为一层至三层。

米的建筑。

高度大于高度大于1010米，小于或等于米，小于或等于2424米的建筑。

多层住宅为四层至六层。

高度大于高度大于2424米的建筑。

中高米的建筑。

中高层住宅住宅为11-1611-16层，高，高层住宅住宅为16-2416-24层，超高超高层住宅住宅为大于大于2424层。

介于多层及高层之间，一般指介于多层及高层之间，一般指7-117-11层之间的建筑。

层之间的建筑。

u点式（塔式）建筑点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与其长边与短边之比小于短边之比小于22的建筑。

是指由多个住宅单的建筑。

是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；

每个单元用自己单独的电梯皆有的住宅；

每个单元用自己单独的楼梯、电梯。

楼梯、电梯。

u板式建筑板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形,其长边其长边与短边之比大于或等于与短边