崇明岛生态度假区可行性分析PPT资料.ppt

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岛上水土洁净，空气清新。

崇明岛素有分明。

崇明岛素有长寿岛长寿岛之称，之称，岛上居民平均年龄岛上居民平均年龄7676岁。

岁。

v崇明岛有崇明岛有13001300多年历史。

公元多年历史。

公元618618年至年至626626年（唐朝武德年（唐朝武德年间），形成东西两沙岛。

年间），形成东西两沙岛。

696696年（唐朝万岁通天元年）初，年（唐朝万岁通天元年）初，始有人在岛上居住。

以后无数沙洲时东时西、忽南忽北涨始有人在岛上居住。

以后无数沙洲时东时西、忽南忽北涨坍变化，至明末清初，终连成一个大岛。

五代初，在西沙坍变化，至明末清初，终连成一个大岛。

五代初，在西沙设镇，取名为崇明（意为高出水面的平地）。

设镇，取名为崇明（意为高出水面的平地）。

12221222年（南年（南宋嘉定十五年）设天赐盐场，隶通州。

宋嘉定十五年）设天赐盐场，隶通州。

12771277年（元至元十年（元至元十四年）升为崇明州，隶杨州府。

四年）升为崇明州，隶杨州府。

13961396年（明洪武二年）降年（明洪武二年）降州为县，先隶杨州府，后隶苏州府，兼隶太仓州。

民国时州为县，先隶杨州府，后隶苏州府，兼隶太仓州。

民国时期，先后隶属江苏南通、松江。

解放后，隶属江苏南通专期，先后隶属江苏南通、松江。

解放后，隶属江苏南通专区。

区。

19581958年年1212月月11日始改隶上海市。

日始改隶上海市。

BACK东滩湿地环境介绍东滩湿地环境介绍v一、地理环境一、地理环境东滩位于崇明岛最东端，东滩位于崇明岛最东端，是径流中泥沙在该岛的主要是径流中泥沙在该岛的主要沉降区域之一，也是全岛最沉降区域之一，也是全岛最具成长性的部分，目前仍以具成长性的部分，目前仍以每年每年140140米左右的速度向外延米左右的速度向外延伸。

东滩地势平坦，高程在伸。

东滩地势平坦，高程在4.24.2米以下。

该区域三面环水，米以下。

该区域三面环水，北面是长江口北支水道末端，北面是长江口北支水道末端，南面是北港水道，东面是长南面是北港水道，东面是长江口滨海区域。

江口滨海区域。

v二、自然条件二、自然条件v地质地貌地质地貌崇明岛由长江下泻的崇明岛由长江下泻的大量泥沙在江海交互作用大量泥沙在江海交互作用下不断加积而形成。

岛内下不断加积而形成。

岛内地势坦荡，遍被第四纪疏地势坦荡，遍被第四纪疏松地层所掩盖。

岛上无山松地层所掩盖。

岛上无山冈丘陵，地形总趋势为西冈丘陵，地形总趋势为西北部和中部稍高，西南部北部和中部稍高，西南部和东部略低。

和东部略低。

v气候条件气候条件东滩位于北亚热带南缘沿东滩位于北亚热带南缘沿海地区，属北亚热带海洋性气海地区，属北亚热带海洋性气候，气候温和湿润，四季分明，候，气候温和湿润，四季分明，日照较为充足。

年平均气温日照较为充足。

年平均气温15.315.3，最热为，最热为77、88月间，月月间，月平均气温为平均气温为27.527.5，最冷为，最冷为11月，月平均气温为月，月平均气温为2.92.9。

全。

全年降水量充足，年平均降雨量年降水量充足，年平均降雨量为为1117.11117.1毫米。

毫米。

v三、资源条件三、资源条件v土地资源土地资源东滩土地总面积为东滩土地总面积为8468.78468.7公顷，主要是长江冲积而成公顷，主要是长江冲积而成的沙质土，极少部分为壤土，的沙质土，极少部分为壤土，粘土较为少见。

粘土较为少见。

目前，东滩土壤未受重金目前，东滩土壤未受重金属和有毒有机化合物的污染，属和有毒有机化合物的污染，对发展绿色食品生产极为有对发展绿色食品生产极为有利。

利。

v湿地资源湿地资源东滩是长江口地区最大东滩是长江口地区最大的一块湿地，其冲淤状况受的一块湿地，其冲淤状况受长江口复杂水动力作用的影长江口复杂水动力作用的影响。

自然湿地主要分布在响。

自然湿地主要分布在19981998年建筑的大堤外侧，属年建筑的大堤外侧，属典型发育过程中的潮滩湿地，典型发育过程中的潮滩湿地，滩高在滩高在3.6-4.23.6-4.2米，芦苇带、米，芦苇带、镳草带、光滩分界明显，潮镳草带、光滩分界明显，潮沟发达。

沟发达。

BACK可行性分析可行性分析v经济（经济（economic）economic）v社会社会（society）（society）v战略战略（strategic）（strategic）v技术技术（technical）（technical）经济可行性分析（经济可行性分析

（1）v从经济方面来讲：

从经济方面来讲：

v项目成本分析：

项目成本分析：

v启动成本：

即沉落成本，是关于该项目立项前的调启动成本：

即沉落成本，是关于该项目立项前的调查分析所花费的成本。

约查分析所花费的成本。

约RMB50万。

万。

经济可行性分析经济可行性分析

（2）v一次性的成本：

即居民的拆迁一次性的成本：

即居民的拆迁费用、工程设计施工费等。

总费用、工程设计施工费等。

总造价约造价约为为RMB17.6亿亿（$2.2亿亿）。

其中：

。

项目项目造价造价（万）（万）项目项目造价造价（万）（万）观鸟区观鸟区$300四维影院四维影院$2000生活区生活区$2500极限运动极限运动馆馆$1500游泳馆游泳馆$1000购物中心购物中心$5000射击射箭射击射箭馆馆$700主题公园主题公园$4000海洋馆海洋馆$3500高尔夫球高尔夫球场场$1500v营运成本：

营运成本：

约为每年约为每年RMB1.76亿亿（$2200万）万）经济可行性分析（经济可行性分析（3）v项目投资回报期分析：

项目投资回报期分析：

据估计每年的游客流量情况据估计每年的游客流量情况为如下：

为如下：

状况状况人次人次/年年概率概率优优350万万20%良良300万万40%中中250万万25%差差120万万15%经济可行性分析（经济可行性分析（4）v估计人均消费为估计人均消费为RMB150元元由以上数据可得：

由以上数据可得：

（不考虑固定资产折旧、税收等因素）（不考虑固定资产折旧、税收等因素）每年预期游客流量为：

每年预期游客流量为：

350*20%+300*40%+250*25%+120*15%=270.5万万每年预期现金流入量为每年预期现金流入量为：

2705000*150=405,750,000每年预期净现金流入量为：

每年预期净现金流入量为：

405,750,000-176,000,000=229,750,000预期投资回报期为：

预期投资回报期为：

1,760,000,000/229,750,000=7.66年年BACK社会可行性分析社会可行性分析v地理地理v市场市场v竞争者分析竞争者分析地理优势地理优势进入新世纪后，上海建设西太平洋沿岸的世界级城市进入新世纪后，上海建设西太平洋沿岸的世界级城市和国际金融、贸易、经济和航运中心之一的目标日益清晰，和国际金融、贸易、经济和航运中心之一的目标日益清晰，城市功能和形态也进入了大规模的拓展期。

崇明地处太平城市功能和形态也进入了大规模的拓展期。

崇明地处太平洋沿岸中点、上海北翼的长江口，素有洋沿岸中点、上海北翼的长江口，素有东海瀛洲、长江东海瀛洲、长江门户门户之称。

随着沪崇苏越江通道的建设和中国沿海大通之称。

随着沪崇苏越江通道的建设和中国沿海大通道崇明岛桥地位的确立，道崇明岛桥地位的确立，2121世纪的崇明将凭借特殊的岛屿世纪的崇明将凭借特殊的岛屿格局、近便的理想位置、良好的生态环境、广阔的土地资格局、近便的理想位置、良好的生态环境、广阔的土地资源四大优势，在上海城市整体布局中发挥后发效应，成为源四大优势，在上海城市整体布局中发挥后发效应，成为上海上海2121世纪初期选择的战略重点地区之一。

世纪初期选择的战略重点地区之一。

与上海位置关系图与上海位置关系图BACK市市场场v定位定位随着生活水平的提高，人们也越来越关注一种休闲放随着生活水平的提高，人们也越来越关注一种休闲放松的生活状态，而上海周边城市并没有规模化现代化的度松的生活状态，而上海周边城市并没有规模化现代化的度假胜地，因此，以政府的支持为基础，借着市场空档，我假胜地，因此，以政府的支持为基础，借着市场空档，我们将其定位为们将其定位为“五星级酒店式度假社区五星级酒店式度假社区”的度假村必会迎来的度假村必会迎来发展的黄金时期。

发展的黄金时期。

江浙两地将首度出现以五星级酒店为配江浙两地将首度出现以五星级酒店为配套的别墅社区，这在全国，也是罕见的。

而且我们不只局套的别墅社区，这在全国，也是罕见的。

而且我们不只局限于消费度假房产项目的范畴，也将更有效地将投资项目限于消费度假房产项目的范畴，也将更有效地将投资项目引入，盘活当地的旅游和经济，也给旅游房地产注入了新引入，盘活当地的旅游和经济，也给旅游房地产注入了新的活力。

的活力。

v市场需求市场需求v城市人均可支配收增加城市人均可支配收增加1992-20021992-2002年，我国城市人均可支配收入由年，我国城市人均可支配收入由2026.62026.6元增加元增加到到7702.87702.8元，年均增长率达到元，年均增长率达到14.28%14.28%。

但是近年来的增速较。

但是近年来的增速较以前有所降低，以前有所降低，1997-20021997-2002年的年均增长率为年的年均增长率为8.34%8.34%。

在这。

在这55年间，城市居民最高收入户的增长速度远高于平均水平，达年间，城市居民最高收入户的增长速度远高于平均水平，达到到13.13%13.13%。

v中产阶级的出现中产阶级的出现随着我国经济快速发展、城市化进程不断加快和居随着我国经济快速发展、城市化进程不断加快和居民收入的较快增长，中产阶层作为一个新兴阶层在我国迅民收入的较快增长，中产阶层作为一个新兴阶层在我国迅速崛起。

去年全国约有速崛起。

去年全国约有50005000万人步入中产阶层行列。

到万人步入中产阶层行列。

到20102010年将有年将有1.71.7亿人步入中产阶层行列。

中产阶层对住房、亿人步入中产阶层行列。

中产阶层对住房、汽车、旅游和教育的需求，正日益成为我国经济增长的重汽车、旅游和教育的需求，正日益成为我国经济增长的重要源泉。

随着中产阶层力量的壮大，该阶层对市场消费的要源泉。

随着中产阶层力量的壮大，该阶层对市场消费的影响力逐渐增强，创造了规模巨大的市场购买力。

影响力逐渐增强，创造了规模巨大的市场购买力。

中产阶层的消费行为决定了未来消费需求将呈现出不同于现存市场需求结构的特点。

中产阶层的消费观念将不再局限于经济实惠，而更看重舒适、时尚、档次、品位和个性化，因此只有中高档轿车、住宅才能更好地满足其消费需求。

v市场预测市场预