课题第6章物业管理服务的法律规定共6课时Word下载.docx

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6．1房屋修缮管理的法律规定

【案例】户内维修责任应由谁来承担

小吴买了一套商品房，住进去后，各项设施使用和运行状况良好。

但两年后，小吴发现卫生间的水龙头开始出现漏水现象。

由于滴漏并不严重，并没有引起小吴一家足够的注意。

直到有一天他妻子发现紧邻卫生间的卧室墙面已经被水浸了，墙身发霉，乳胶漆剥落。

小吴来到物业管理处，要求管理处无偿为其维修水龙头及墙身。

那么，小吴要物业管理企业来承担维修的要求合理吗?

小吴的要求并不合理。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第二条《物业服务收费管理办法》第十一条有关规定，物业管理是对业主共有部分的管理，业主的专有部分不是物业管理的对象。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，小吴卫生间的水龙头及墙身不属于房屋建筑共有部分，是他的专有部分。

在《物业服务合同》一般都明确规定，业主委托给物业管理企业的，是房屋建筑共有部位和共用设施设备的维修、养护和管理，业主和使用人单元内的维修不属于房屋建筑的共有部位或共用设施设备，因此其维修不应由物业服务企业来承担。

其次，按照国家《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，给排水管道的最低保修期为2年。

小吴在使用2年后发现水龙头漏水，已经过了保修期，水龙头也应自行维修更换。

所以，小吴家的水龙头及墙身应该自行维修，不能要求管理处无偿为其维修水龙头及墙身。

如果业主和使用人不能自行维修，物业服务企业可以为业主和使用人提供有偿的维修服务。

6．1．1房屋修缮管理概述

1．房屋修缮管理的概念和特点

（1）房屋修缮管理房屋修缮管理也称房屋维修养护管理，是指物业服务企业对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养，以及对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。

房屋维修养护管理是为做好房屋维修养护工作而进行的计划、组织、控制、协调等管理过程，房屋维修养护管理的范围主要是建筑物的共有部分，其目的是为了保持、恢复或提高房屋的安全性，延长房屋的使用寿命，改善或改变房屋的使用功能。

建筑物的共有部分也称住宅共用部位，建设部、财政部颁布的自2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》中规定，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。

一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（2）房屋维修养护管理的特点房屋维修管理具有维修的限制性、独特的技术性和维修量大面广且零星分散等三个特点。

这是因为房屋维修养护管理受原有房屋条件、环境的限制，只能在原有房屋基础上进行，与新建同类房屋建筑施工过程相比，维修设计与施工都只能在一定范围内进行，维修技术不仅包括建筑工程专业及相关专业的技术，还包括独特的设计和施工操作技能。

另外，因为房屋处于不同周期时，房屋的损坏部分损坏程度不同，发生损坏的时间不同，采取的维修工程种类、技术措施不同。

因此，房屋维修养护管理具有上述三个特点。

2．房屋修缮管理内容

（1）房屋质量管理房屋质量管理是指物业服务企业定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等方面的管理工作。

（2）房屋维修计划管理房屋维修计划管理是指物业服务企业根据物业辖区内房屋完损的实际情况以及各类房屋的建筑、设备、设施的保养、维修、更新周期等制订切实可行的房屋维修计划，拟订维修方案；

有计划地组织房屋按年轮修；

分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算等方面的管理工作。

（3）房屋维修施工管理房屋维修施工管理是指物业服务企业按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理工作。

（4）房屋维修质量管理房屋维修质量管理是指物业服务企业根据《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等，为强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等方面的管理工作。

（5）房屋维修资料管理房屋维修资料管理是指物业服务企业为保证在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时的科学准确、针对有效而进行的房屋建筑档案资料的管理工作。

6．1．2房屋质量管理

1．房屋完损情况的查勘鉴定

国家建设部颁布的自1988年1月1日起实施的《房屋修缮技术管理规定》规定，房屋查勘鉴定，即房屋完损情况的查勘鉴定，是经营管理单位掌握所管房屋完损状况的基础工作，是拟定房屋修缮设计或修缮方案，编制房屋修缮计划的依据。

房屋查勘鉴定的负责人，必须是取得职称的或有专业的技术人员，各类房屋的查勘鉴定均按《房屋完损等级评定标准》的规定进行。

查勘鉴定负责人，若因工作失职而造成事故的，要承担责任。

房屋查勘鉴定分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定和工程查勘鉴定三类。

定期查勘鉴定，即每隔1-3年对所管房屋进行一次逐幢普查，全面掌握完损状况。

季节性查勘鉴定，即根据当地气候特征（雨季、台汛、大雪、山洪等）着重对危险房、严重损坏房进行检查，及时抢险解危。

工程查勘鉴定，即对需修项目，提出具体意见，确定单位工程修缮方案，其中包括房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新检查，评定完损等级；

接管新建房屋后，要进行检查，评定完损等级。

定期或季节性查勘鉴定，均由基层房屋经营管理单位组织实施，上级管理部门抽查或复查。

工程查勘鉴定，由经营管理人员填写报告表，若因未填报而发生事故的，经营管理人员要承担责任。

另外，当发生需改变房屋使用功能时；

房屋可能发生局部或整体坍塌时；

房屋需改建、扩建或加层时；

毗邻房屋出现破损，产权双方对破损原因有异议时等情况，必须先作技术鉴定。

2．房屋完损等级的评定

（1）房屋完损等级房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即划分现有房屋的质量等级。

按照国家建设部颁布的自1985年1月1日起施行的《房屋完损等级评定标准》规定，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋完损等级分成五类。

1）完好房。

完好房是指正规房屋其结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。

2）基本完好房。

基本完好房是指房屋结构基本完好牢固，少量构部件有稍超允许值的轻微损坏，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修和设备有个别零部件有影响使用的破损，但通过维修可以恢复使用功能的房屋。

3）一般损坏房。

一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，装修局部有破损，油漆涂料老化，设备管道不够畅通，水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺，需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。

4）严重损坏房。

严重损坏房是指严重失修的房屋，部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损，需要局部整修、更新等大修的房屋。

5）危险房。

危险房是指房屋承重结构己属危险构件，主体构件强度严重不足，稳定性很差，丧失承载能力，随时有倒塌的可能，采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋，已丧失维修价值的房屋，因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。

（2）房屋完损等级的评定房屋完损等级评定时，应根据房屋结构的分类、房屋完损标准的项目划分，依据适用的房屋完损等级评定方法进行评定。

1）房屋结构的分类。

《房屋完损等级评定标准》将房屋按常用结构分成下列几类：

①钢筋混凝土结构。

承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。

②混合结构。

承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。

③砖木结构。

承重的主要结构是用砖木建造的。

④其他结构。

承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。

2）房屋完损标准的项目划分。

《房屋完损等级评定标准》根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分房屋完损状况，这些项目包括3个组成部分，14个分项，它们具体是：

房屋的结构组成部分分为五个分项：

基础、承重构件，非承重墙、屋面和楼地面；

房屋的装修组成部分分为五个分项：

门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；

房屋的设备组成部分分为四个分项：

水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。

3）房屋完损等级评定方法。

《房屋完损等级评定标准》按房屋结构的分类，规定了钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋与其他结构房屋两类评定方法。

①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法

a.完好房。

凡符合下列条件之一者可评为完好房：

第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。

第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合基本完好以上的标准。

b.基本完好房。

凡符合下列条件之一者可评为基本完好房：

第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。

第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上的标准。

第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。

c.损坏房。

凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房：

第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。

第二，在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏以上标准，其余符合一般损坏以上的标准。

第三，结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。

d.严重损坏房。

凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房：

第一，结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。

第二，在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合—般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。

②其他结构房屋完损等级评定方法

a.结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。

b.结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。

c.结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。

d.结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。

（3）房屋完损等级评定的要求对房屋完损等级的评定，应严格按照《房屋完损等级评定标准》第三部分“房屋完损标准”执行，逐项进行核定。

具体评定时，还应考虑以下几个方面的问题：

1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。

2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准，也不能以原设计标准代替完损等级。

3）要掌握好评定等级的决定因素和标准，即认真对待结构部分的完损程度的评定，这是决定房屋完损等级的主要条件。

4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。

5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。