成都房地产项目市场分析研究报告20页Word文档格式.docx
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2011年1—8月商品住宅每日成交情况
(数据来源:
8月商品住宅的成交发展态势,并没有因为靠近“金九银十”而出现上行,反而在趋势上是朝下发展的,日成交量仅15天介于1—2万平方米/天得水平。
周六、周日的备案成交量较小属于正常情况,但在某些工作日备案成交量基本与周末持平,则较为异常。
图3:
2010年1月—2011年8月商品住宅可售数据分析
成都市房管局、易居中国)
截止8月31日成都市的商品住宅市场存量规模为558.59万㎡,存量环比上涨5.69%,同比增长16.62%。
按照2011年3—8月的静态成交量推算,预计去化周期为19个月,随着存量的逐步增长,去化周期也在逐月延长。
图4:
2010年1月—2011年8月日均商品住宅成交情况
8月日均成交套数114.05套/日,环比上涨5.36%,日均成交面积1.13万㎡/日,环比上涨1.4%。
近4个月以来成都主城区的日成交量水平基本较为稳定,但是成都今年维持低成交水平时间较长。
图5:
2010年1月—2011年8月成交情况量价分析
8月成都主城区商品住宅价格为9449元/㎡,相对7月成交价水平有所上涨,环比上涨4.87%,同比上涨15.4%。
8月价格上涨的主要原因是本月畅销楼盘较为集中在1万元/平方米以上的高价楼盘,从而拉高了成交价整体水平。
2、畅销楼盘特征分析
以月销售面积5000㎡、售价在7000元/平米以上作为对畅销楼盘的筛选指标,经过筛选,对其各项要素进行分析。
(畅销楼盘共有20个)
图6:
畅销楼盘价格因素分析
8月畅销楼盘中1万元/平方米以上的占到了26%,楼盘包括万达金牛广场、华润二十四城、建发天府鹭洲等。
8500—9500元/平方米这一价格段的畅销楼盘成交量则占到了39%,这部分楼盘主要包括保利花园、保利心语花园、华润凤凰城、华侨城天鹅堡、万科金色领域。
图7:
畅销楼盘套均成交面积
8月各个畅销价格段的套均成交面积主要集中在100平方米/套左右,这一面积段的产品主要以小套三产品为主,与青房天韵华庭项目的产品特质具有一定的相似性。
图8:
2011年8月畅销楼盘成交总价
总价在80万左右的楼盘约有11个,大部分楼盘的总价在100万以下。
从目前来看,大部分畅销楼盘都较为集中在城南和城西,具有高品质和高性价比的特质。
另外一类项目则主要是通过价格吸引客户,包括做降价处理的龙湖北城天街、隆鑫九熙。
二、郊区商品住宅分析
1、城/郊成交量对比
图9:
城/郊成交情况
2011年8月,成都郊区商品住宅成交量出现较大幅度下滑,成交面积86.3万平方米,环比上涨10.56%,成交价格5839元/平方米,与7月基本持平。
2、二圈层各区域情况分析
图10:
2011年8月成都市郊县各区域成交量情况
双流、郫县、新都仍然是最活跃的三个郊县区域,其中双流占比32%、郫县占比21%,这两个区域的比重占到了50%以上。
从目前的情况来看,市场上的刚性需求逐步出现外延置业趋势,郊县重点区域具有较好的交通条件和轨道交通(地铁1、2号线沿线置业特征),此外还有较强的价格优势。
图11:
成都郊县各区域成交情况分析
从2011年1—8月的成交量情况来看,双流与郫县出现了较为强势的上涨。
双流区域8月成交前10名楼盘
双流区域畅销的楼盘主要集中在低价、高赠送率项目,排名靠前的项目都具有以上特征。
郫县区域8月成交前10名楼盘
郫县的畅销楼盘具有与双流较为相似的特征,并且品牌开发商的项目排名都较为靠前,郫县具有“双铁”概念,并且近年品牌开发商扎堆,对区域形象的拔高推波助澜。
三、成都市板块分析
(一)青房·
天韵华庭周边板块
1、羊西板块
图12:
2010年1月—2011年8月羊西板块量价分析
图13:
2010年1月—2011年8月羊西板块套均成交情况
8月羊西线板块成交面积9008平方米,环比上涨16.19%;
成交均价8187元/平方米,环比6月上涨10.48%左右。
羊西线板块套均成交面积77.66平方米/套,较7月有所下滑。
羊西板块8月主要受蓝光云鼎项目的成交量比重较大影响,出现了价格涨幅大,套均面积下降等影响。
2、高新西区板块
图14:
2010年1月—2011年8月高新西区板块量价分析
图15:
2010年1月—2011年8月高新西区板块套均成交情况
高新西区板块8月成交近1万平方米,成交均价7145元/平方米。
板块的套均成交面积为95.39平方米/套,各项成交数据都较7月有所下滑。
目前高新西区的主力楼盘是保利香槟国际,随着龙湖时代天街的入市,高新西区的产品将逐步丰富。
龙湖时代天街8月27日在新会展中心举行了开盘仪式,给予最多7%的优惠,优惠后价格5600—7500元/平方米,以70—110平方米的SOHO与LOFT产品为主,签约率90%以上。
3、迎宾大道板块
图16:
2010年1月—2011年8月迎宾大道板块量价分析
图17:
2010年1月—2011年8月迎宾大道板块套均成交情况
迎宾大道板块7月成交5456平方米,环比下降49.57%;
成交均价8747元/平方米,环比下降2%。
迎宾大道新增供应量持续下降,目前大部分在售楼盘处于或接近尾盘,9月西锦城2期推出后,将使该区域供应量有所增加。
4、金沙板块
图18:
2010年1月—2011年8月金沙板块量价分析
图19:
2010年1月—2011年8月金沙板块套均成交情况
8月金沙板块成交面积16331平方米,环比下降2.8%,成交均价9844元/平方米,环比上涨6.78%。
8月内金沙走量稳定,从而继续推高了该板块的成交均价。
(二)市场重点板块
1、成龙路板块
图20:
2010年1月—2011年8月成龙板块量价分析
图21:
2010年1月—2011年8月成龙板块套均成交情况
8月成龙路板块成交面积23749平方米,环比下降3.8%;
成交均价8834元/平方米,环比下降1.7%。
2、三圣乡板块
图22:
2010年1月—2011年8月三圣乡板块量价分析
图23:
2010年1月—2011年8月三圣乡板块套均成交情况
三圣乡板块8月成交10090平方米,环比下降26.29%;
成交均价8648元/平方米,环比上涨11.86%。
卓锦城6期8月20日开盘,户型具有可变优势,在当天形成了较好的成交量,均价7800元/平方米。
3、新城南板块
图24:
2010年1月—2011年8月新城南板块量价分析
图25:
2010年1月—2011年8月新城南板块套均成交情况
新城南板块7月成交88050平方米,环比上涨57.5%;
成交均价10144元/平方米,环比上涨11.47%。
4、光华板块
图26:
2010年1月—2011年8月光华板块量价分析
图27:
2010年1月—2011年8月光华板块套均成交情况
光华板块8月成交31036平方米,环比下降41%;
成交均价9300元/平方米,环比上涨5.9%。
光华大道主要还是依靠内光华项目维持“高价”。
外光华区域在产品结构上已发生变化,之前打装修牌的蓝光SOFA社区,开始以清水房进行销售,报价7200元/平方米,最高优惠6%,与周边清水房项目具有1000元/平方米的价差,形成了极大反差,达成快销目的。
5、外双楠板块
图28:
2010年1月—2011年8月外双楠板块量价分析
图29:
2010年1月—2011年8月外双楠板块套均成交情况
外双楠板块8月成交34633平方米,环比下降11.78%;
成交均价8132元/平方米。
蓝光金楠府8月加推开盘,售价9500元/平方米,按揭4%,一次性6%,由于价格较1批次有一定涨幅,不受市场青睐,转化率相对较低。
6、五块石板块
图30:
2010年1月—2011年8月五块石板块量价分析
图31:
2010年1月—2011年8月五块石板块套均成交情况
五块石板块8月成交8949平方米,环比上涨52.8%;
成交均价8074元/平方米,环比下降12.5%。
龙湖北城天街继续保持低价策略,通过低价促销,从而使本板块的成交价出现较大幅度下滑。
第三部分写字楼市场分析
一、成都市主城区写字楼整体分析
图32:
2011年1月—8月成都写字楼市场成交情况
2011年8月,成都市写字楼新增供应31.45万平方米,环比增长29.01%;
成交面积10.62万平方米,环比上涨21.07%,成交价格11197元/平方米,环比上涨10%。
自6月份以来,写字楼供求比急剧增长,依照目前的发展态势,写字楼市场已进入“供大于求”的供求环境。
图33:
2011年8月成都各区域写字楼市场成交情况
从成交区域情况来看,城南仍然保持一枝独秀,成交量6.66万平方米,占到了写字楼市场月成交总量的62%左右;
城西成交2.2万平方米,占到成交总量的20%左右。
二、成都市写字楼核心区域分析
1、城南区域
图34:
2011年1—8月城南写字楼市场成交情况
城南8月写字楼成交6.66万平方米,环比增长73.2%。
新世界环球中心、东方希望中心、中航城市广场、大陆国际等标准甲级写字楼项目形成了高售价高销量的态势,其中准现房大陆国际项目成交价水平最高,18000元/平方米以上。
2、城东区域
图35:
2011年1—8月城东写字楼市场成交情况
城东区域继续由东大街沿线写字楼物业支撑其标准写字楼成交份额,此外鑫苑名家等项目的商业小户产品入市,使该板块成交均价下降。
3、城西区域
图36:
2011年1—8月城西写字楼市场成交情况
城西区域的标准写字楼项目较少,目前已形成的较高板块成交均价是由保利香槟国际