陕西省房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试题.doc

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陕西省房地产估价师《经营与管理》：

开工申请与审批考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

2、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．经营成本

B．物业档次

C．业主目标收益要求

D．同类型物业的市场供求关系

3、下列表述中不正确的是．【2004年考题】

A：

在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B：

在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C：

在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D：

在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

E：

工业用地的监测点评估价格

4、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。

A：

满5年的

B：

5年以上的

C：

满3年来满5年的

D：

居住未满3年的

E：

执行层的组织协调

5、以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是__

A．土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程

B．其他共有人已书面同意抵押的共有房地产

C．已抵押的房地产再次抵押的

D．拖欠有建设工程款的房地产

6、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

7、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。

A．乡级以上政府

B．县级以上人民政府

C．市级以上人民政府

D．省级以上人民政府

8、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

9、商品房预售合同登记备案的申请人是__。

A．商品房销售代理机构

B．商品房预售人

C．商品房购买人

D．商品房购买人和商品房预信人

10、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

11、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。

A：

生活方式

B：

受教育程度

C：

购买动机

D：

自我形象

E：

借款合同

12、是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。

A：

永久荷载

B：

必然荷载

C：

可变荷载

D：

偶然荷载

E：

执行层的组织协调

13、下列属于概率抽样类型的是__。

A．简单随机抽样

B．随意抽样

C．估计抽样

D．定额抽样

14、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。

A．方案甲

B．方案乙

C．方案甲和方案乙均可

D．无法判断

15、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。

假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。

A：

4395

B：

4486

C：

4636

D：

4850

E：

工业用地的监测点评估价格

16、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损

B．融通资金

C．组织经济补偿

D．分配

17、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/（m2·年），则其面临__。

A．市场供求风险

B．周期风险

C．变现风险

D．通货膨胀风险

18、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

19、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。

A：

征地管理费

B：

耕地占用税

C：

安置补助费

D：

耕地开垦费

E：

工业用地的监测点评估价格

20、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。

A：

房地产市场成交价格

B：

房地产市场租赁价格

C：

房地产市场成本价格

D：

房地产市场评估价格

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，房地总价值为4000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。

A：

466㎡

B：

496㎡

C：

506㎡

D：

596㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

22、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。

A．房屋权属登记机关

B．县级以上人民政府

C．房屋拆迁管理部门

D．城市规划行政主管部门

23、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

A：

市、县人民政府

B：

市、县人民政府土地管理部门

C：

市、县人民政府建设管理部门

D：

市、县人民政府房产管理部门

E：

房地产估价机构必须加盖公章

24、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。

A：

一类用地

B：

二类用地

C：

三类用地

D：

四类用地

E：

执行层的组织协调

25、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2660

B．2427

C．2425

D．2294

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、反映企业长期偿债能力的指标是__。

A．流动比率

B．速动比率

C．资产负债率

D．存货周转率

2、下列属于法定委托拍卖程序的是。

A：

委托拍卖函

B：

委托人拍卖意向

C：

拍卖人接受委托

D：

双方当事人洽谈

E：

签订委托拍卖合同

3、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

4、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。

A．用途专业的房地产

B．价值较大的房地产

C．独立使用的房地产

D．不可分割的房地产

5、将借款本息视为现金流出的基本报表是。

A：

全部投资现金流量表

B：

资本金现金流量表

C：

借款还本付息估算表

D：

投资计划与资金筹措表

E：

借款合同

6、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。

A：

80

B：

160

C：

200

D：

240

E：

执行层的组织协调

7、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。

A．可能面积的组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划

D．每平方米的租金

E．室内的装修

8、某笔房地产开发贷款的综合风险度与直接相关。

A：

贷款额

B：

企业信用等级

C：

自有资金数量

D：

项目风险等级

E：

贷款期限

9、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有。

A：

土地所有权

B：

国有工业用地土地使用权

C：

宅基地土地使用权

D：

大型游乐场

E：

乡镇企业用房

10、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过。

A：

与会业主所持投票权1／2以上

B：

与会业主所持投票权2／3以上

C：

全体业主所持投票权1／2以上

D：

全体业主所持投票权2／3以上

E：

执行层的组织协调

11、__不属于拆迁的实施方式。

A．统一拆迁

B．代办拆迁

C．自行拆迁

D．委托拆迁

12、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的。

A：

最佳规模

B：

最佳经营手段

C：

最佳集约度

D：

最佳管理方式

E：

最佳投资渠道

13、住宅专项维修资金的依据包括。

A：

《土地管理法》

B：

《城市房地产管理法》

C：

《物业管理条例》

D：

《住宅专项维修资金管理办法》

E：

1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

14、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。

A：

收款凭证

B：

付款凭证

C：

转账凭证

D：

原始凭证

E：

记账凭证

15、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。

A．240

B．622

C．312

D．874

16、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。

A：

减少

B：

增加

C：

不变

D：

同步递减

E：

借款合同

17、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益

18、下列市盈率的表达式中，正确的是。

A：

市盈率=股价／每股净资产

B：

市盈率=股价／每股收益

C：

市盈率=市值／销售收入

D：

市盈率=市值／现金流

E：

借款合同

19、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。

A：

允许流通物

B：

限制流通物

C：

禁止流通物

D：

特殊流通物

E：

一般流通物

20、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。

A．面积结算

B．货币补偿

C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

21、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。

A：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金

B：

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整

C：

出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：

出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3％

E：

售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

22、以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为。

A：

商业保险、社会保险和政策保险

B：

财产保险和人身保险

C：

自愿保险和强制保险

D：

单一危险保险与综合危险保险

E：

执行层的组织协调

23、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：

长期趋势

B：

季节波动

C：

年度波动

D：

循环波动

E：

不规则波动

24、城镇体系规划分为。

A：

全国城镇体系规划

B：

省域城镇体系规划

C：

市域（镇域）城镇体系规划

D：

县域城镇体系规划

E：

乡镇体系规划

25、导致房地产市场具有区别于一般市场