上半年成都市主城区写字楼项目市场分析报告14页Word格式.docx

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1.新增租赁项目分析10

1.1新增租赁项目持续供应10

1.2新增项目较为分散10

2.优质写字楼分析11

2.1各板块表现不一11

2.2整体租金保持增长12

2.3空置率持续下降12

3.四川中原工商铺部分租赁成交案例12

三．总结13

1.上半年市场总结13

2.后市预测13

图表目录

图1：

成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年）4

图2：

成都市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月）5

图3：

成都市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年）5

图4：

成都市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年）6

图5：

成都市写字楼供应方位情况（2010年-2011年上半年）6

图6：

成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月）7

图7：

成都市写字楼各等级销售情况分析（2010年上半年-2011年上半年）7

图8：

成都市写字楼成交均价（2005-2011年上半年）8

图9：

各等级写字楼销售价格（2009-2011年上半年）8

图10：

成都市新交付使用项目情况（2010年1月-2011年6月）10

图11：

各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月）10

图12：

各板块优质写字楼租金情况（2010年上半年-2011年上半年）11

图13：

成都市优质写字楼租金空置率走势（2008年1月-2011年6月）12

表1：

重点项目开盘情况（2011年上半年）9

表2：

中原工商铺2011年租赁成交信息表12

注：

销售市场新增供应以取得预售时间为统计标准，租赁市场新增供应以实际投入使用时间为统计标准。

一．写字楼销售市场供不应求，销售平稳

1.市场整体特征

1.1供不应求

成都市写字楼供需情况（2005-2011年上半年）

数据来源：

中原地产数据库

2011年上半年写字楼新增供应54.20万平方米，同比下降1.47%。

由于上半年为市场的周期性调整期，加上政府预售审核较为严格，开发商推盘节奏略显缓慢。

在市场潜在供应量较大的条件下，上半年的推盘数量与去年同期相比略微下降，整体供应量相对偏小。

上半年写字楼成交面积68.35万平方米，同比增长74.99%，增长幅度非常明显。

2010年下半年多个项目的集中推盘为市场带来充足的房源，市场投资及自用需求均较为旺盛，成交量明显上升。

2011年上半年的供需比为0.79，同比下降43.97%。

由于上半年的供应量偏小，市场销售保持平稳，写字楼市场一直以来供过于求的情形终于被打破，呈现出供不应求的情形。

1.2销售平稳

2011年以来，针对住宅市场的宏观调控不断加码，写字楼市场因不在宏观调控范围内免受政策冲击。

在通货膨胀等一系列因素的影响下，部分投资性资金开始转向写字楼市场，写字楼投资需求上升，但另一方面，在信贷政策全面紧缩的市场环境中，写字楼也未能幸免，信贷额度紧张，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也难以形成突发性的增长，而是保持了原来的发展轨迹平稳前进。

2.供应特征

2.1供应波动较大

成都市写字楼月度供应情况（2010年1月-2011年6月）

2011年上半年写字楼供应量54.20万平方米，且呈现明显的月度波动。

2、5月份无新的项目取得预售，均为零供应，6月市场供应骤然增多，达到23.06万平方米，出现较强反弹。

但整体来看，上半年的推盘节奏较为平缓，整体供应偏少。

2.2乙级写字楼主导

成都市写字楼供应类型（2010年上半年-2011年上半年）

2011年上半年销售市场无新增甲级写字楼项目取得预售，从近两年来看，甲级写字楼项目倾向于在下半年市场时机成熟时进入市场，上半年均无供应。

乙级写字楼依旧是市场的主流产品，占据较大比重，2011年上半年供应量为40.15万平方米，供应占比为74.08%，有较大上升。

商务公寓供应量为14.05万平方米，占比约25.92%，与去年同期65.16%的供应比例相比有较大下降，但是商务公寓在市场中依旧占据着重要的一席之地。

并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。

2.3供应外移趋势明显

成都市写字楼供应环线分析（2010年上半年-2011年上半年）

2011年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到49.66万平方米，约占整体供应的91.62%。

市区三环内写字楼项目的供应趋于减少，并且均为商务公寓，而三环外已经成为了写字楼的主要集中区域。

未来商务中心外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。

2.4城南成为写字楼供应主战场

成都市写字楼供应方位情况（2010年-2011年上半年）

2011年上半年城南新增写字楼项目达到49.27万平方米，成为写字楼的主要聚集区，其他方位的供应较少也较为分散。

城南是政府重点规划打造的商务办公区，近年来城南发展较快，新增供应项目数量多、体量大，并且未来城南还将有大规模的项目推出，成为写字楼的主战场。

随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。

3.需求特征

3.1成交量保持平稳

成都市写字楼月度销售情况（2010年1月-2011年6月）

2011年上半年写字楼的销售情况较为平稳，月均销售面积在11万平方米左右，除了2月成交量略低外，其余月份波动不大。

住宅市场的限购政策对写字楼市场带来的冲击较小，市场销售依旧强劲，多个项目保持了较好的销售业绩。

3.2乙级写字楼为销售主力

成都市写字楼各等级销售情况分析（2010年上半年-2011年上半年）

2011年上半年甲级写字楼成交面积13.78万平方米，销售保持强劲。

甲级写字楼一般占据城市最好的地段，软硬件配置均处于领先水平，市场认同度较高。

时代8号、富力天汇、保利中心等项目每月保持数千平方米的去化面积。

乙级写字楼项目成交29.69万平方米，作为市场的主流产品，成交量在市场中占据主导地位。

乙级写字楼主要集中在城南，近年来产品品质有了较大的提升，性价比较高，与甲级写字楼的差距正在缩小，市场销售平稳。

商务公寓成交面积24.88万平方米。

由于商务公寓分割面积较小，总价较低，单价具有竞争力，并且没有购买套数的限制，十分契合投资者需求，市场销售情况较好。

3.3价格持续走高

成都市写字楼成交均价（2005-2011年上半年）

2011年上半年，写字楼平均销售价格为11030元/平方米，同比上涨42.6%，出现较大的上涨幅度。

由于写字楼市场投资及自用需求均较为旺盛，价格持续走高，加上成交结构中甲、乙级写字楼成交占比的提高，2011年上半年销售价格出现较大幅度的上升。

3.4甲乙级写字楼价格差距缩小

各等级写字楼销售价格（2009-2011年上半年）

2011年上半年，甲级写字楼销售价格为18845元/平方米，价格相对较为平稳，变化不大。

甲级写字楼在2010年经历了一次较大的价格上涨之后，2011年价格趋于平稳。

乙级写字楼销售价格为12181元/平方米，进入2011年上涨步伐明显加快。

由于乙级写字楼品质的提升，价格上涨较为明显，与甲级写字楼价格差距进一步缩小。

商务公寓销售价格为7655元/平方米，由于精装修、LOFT挑高项目增多，商务公寓价格有逐步走高的趋势。

例如龙湖北城天街、保利中心、保利心语花园等项目的LOFT产品单价处于市场领先水平。

3.5新开盘项目热销

重点项目开盘情况（2011年上半年）

项目名称

开盘时间

价格（元/平方米）

开盘情况

白金瀚宫国际大厦

2011-1-2

10000

写字楼推出7~15层，销售率达90%

东方希望中心

2011-1-16

13000

一批次推出3、4、5、7、10层，销售率达100%

保利中心

2011-3-19

13000-16000

一批次推出15层以下，开盘认购约12500平方米

2011-4-9

14000

二批次推出11-14层，二批次开盘销售90%以上

奥克斯财富广场

2011-5-7

一批次推出6-14层68套，认购46套，认购面积超过10000平方米

福年广场

2011-6-18

一批次推出4-12层106套，销售90%，加推13、14层

大鼎世纪广场

2011-6-25

14000-16000

3号楼写字楼加精装住宅，销售率约30%

置信丽都汇

12000

推出108套，销售率约90%

曙光国际

2011-6-29

13500

一批次推出B座6-18层106套，销售82套，销售率约77%

从上半年重点项目开盘情况来看，大多数项目由于单体体量较大倾向于采取分批次销售的方式推盘，经过数月的蓄水后，开盘销售率基本能达到80%以上，开盘热销的情形依旧较为普遍。

二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨

1.新增租赁项目分析

1.1新增租赁项目持续供应

成都市新交付使用项目情况（2010年1月-2011年6月）

2011年上半年，总共有26.14万平方米写字楼交付使用，包括中海大厦、优诺国际、新希望国际、摩根中心等在内的8个项目进入租赁市场。

写字楼的市场总存量上升至369.70万平方米。

其中，中海大厦、摩根中心、财富又一城广场等均为只租不售，写字楼市场单一业权项目增多。

1.2新增项目较为分散

各板块新增租赁项目体量（2010年1月-2011年6月）

新交付使用项目较为分散，除了天府新城和东大街，新增项目主要集中在非核心商务板块。

例如城西的优诺国际、中海大厦、中大君悦广场，城北的财富又一城广场等项目进入租赁市场，较好的填补了区域写字楼的市场空白。

2.优质写字楼分析

2.1各板块表现不一

各板块优质写字楼租金情况（2010年上半年-2011年上半年）

优质写字楼包含甲级写字楼及部分准甲级写字楼

市中心CBD写字楼因2010年下半年仁恒置地广场及航天科技大厦两个高端项目的入市，租金明显提升。

但市中心CBD大多数项目使用时间较长，硬件配置低并且老化较为严重，租金无明显的上涨，部分写字楼甚至出现租金下滑的情形。

人民南路SBD写字楼整体档次较高，市场发展成熟，租金水平也较高，租赁情况较好。

汇日央扩广场、商鼎国际、丰德国际、国航世纪中心等写字楼市场需求旺盛，空置率较低。

锦江国际广场、新希望大厦等新在交付使用项目招商情况较为顺利，空置率大幅下降。

天府新城租赁市场日渐升温，租金平稳上涨。

虽