垫江明悦天街项目市场研究及定位报告PPT课件下载推荐.pptx

垫江明悦天街项目市场研究及定位报告PPT课件下载推荐.pptx

《垫江明悦天街项目市场研究及定位报告PPT课件下载推荐.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《垫江明悦天街项目市场研究及定位报告PPT课件下载推荐.pptx（144页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

nG50泸宇高速，由垫江可达忠县、长寿、重庆主城等；

n渝万铁路，路经垫江，可达重庆渝北、长寿、梁平、万州。

n垫江县提出建设渝怀、达万线的“长垫梁”货运铁路，已得到认可和肯定，近期开始规划工作。

川渝东部重要的陆上交通枢纽城市经济经济情况2009年2010年2011年2012年050100150200250300350400176.4228.6317.7336.492.5111.1131.5156.794.7113.9147.5168.893.7109.41136.9156.82009-2012年垫江与周边区县GDP（亿元）对比走势图长寿梁平垫江忠县年均涨幅走势图经济总量与周边四县相比仅次于长寿区，位居第2位；

GDP年均涨幅达到21.04%，高于周边忠县和梁平，在渝东北区域处于中高端水平。

GDP生产总值GDP持续增长，城市经济发展为商业发展带来机会垫江长寿梁平忠县0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%21.40%24.80%19.18%18.81%经济情况社零总值&

人均可支配收入长寿梁平垫江忠县0100000200000300000400000500000600000700000800000900000789800522500541900484289通过对比可看出垫江与主城以及长寿等发达区域相比，消费能力与水平仍相对较低，但未来上升空间巨大；

人民消费水平仍处于相对较低的状态，但未来上升空间巨大；

2012年社零总值对比图主城长寿梁平垫江忠县1900019500200002050021000215002200022500230002350022968220042049220530206972012年人均可支配收入对比图产业2009201020112012020000040000060000080000010000001754192064052538562823004355275347457484198934003358793975554725345126002009-2012年垫江各产业走势图一产（万元）二产（万元）三产（万元）产业情况三大产业生产总值&

所占比例二产仍是垫江重点发展方向，但同时将为三产发展创造条件规划至2016年，一、二、三产业在GDP中比例为5：

80：

15，由此可以看出二产将成为未来垫江重要发展方向，这也进一步说明了未来垫江将打造成为工业强县的目标。

产业人口增长、服务需求增加为第三产业发展提供空间09年10年11年12年051015202530354014.9%16.28%21.29%26.24%城镇化人口城镇化率万人城镇化速度城镇化率&

城镇化人口城镇化率稳步增长，人口增长产生消费需求；

2009-2012年垫江县城镇人口年均增长3.78万人，年均涨幅21.09%，规划至2020年垫江县将占地30万平方公里，城镇化人口得30万人，以平均每年4.36万城市人口的速度增加，可以看出未来城镇化进程速度将有所加快，从而必定带来巨大的市场消费需求。

城市格局桂北片区（包括医药园区）三合片区长安片区（朝阳工业园区）明月片区牡丹片区中心片区迎宾大道人民路工农路桂西大道明月大道本案“一心、二园、五片区”式布局n桂北片区：

侧重城市工业区配套的城市居住区。

n明月片区：

高品质居住综合新区和城市行政、文化、体育中心。

n牡丹湖片区：

高品质居住综合新区和商业、休闲、度假于一体的城市副中心。

n三合片区：

生态居住区。

n长安片区：

工业为主的工业园区和配套的商贸、物流、居住综合新区。

明月片区是垫江的高品质居住综合新区和城市行政、文化、体育中心，具备较高商业价值基础一心：

内环中心区，县城核心商业圈和旧城中心。

二园：

医药工业园和朝阳工业园五片区：

桂北片区、明月片区、牡丹片区、三合片区、长安片区。

发展规划n城市第一轮发展：

2009-2012年发展主要集中在明月片区（2012.1政府搬迁、2011.5体育馆建设完工）和长安片区（2009.12客运中心开业、2010年开建温州商贸城）n城市第二轮发展：

2012-2015年重点发展牡丹湖片区（2012.8牡丹湖湿地公园动工），持续发展长安片区和明月片区。

2013年拟供应土地所属区域拟供应面积（亩）占地面积（万）建筑面积（万）占比牡丹片区15510.3320.6796%1097.2714.54885.8711.741348.9317.87231.533.063024.634.28.4中心区221.462.934%合计62441.5983.21100%垫江城市近期发展策略n未来明月与牡丹片区共同组成新城；

n随着城市发展建设，垫江城市发展重点将逐渐转移到牡丹片区；

n明月版块未来将与老城中心及牡丹副中心形成相互竞争，相互依存的局面；

新城老城明月片区牡丹片区牡丹湖片区逐渐成为发展重点结论宏观经济1城市格局2nGDP稳步增长，经济运行呈良好形势，人均财富和消费能力稳步攀升n城市发展迅速，人口增长带动消费需求；

n项目所处区域未来属于新城核心，具备较高价值基础；

目录Content目录Content消费者及商户需求访问调查项目属性及商业发展方向研判典型案例借鉴345区域商业市场环境分析2项目商业定位及业态布局建议6区域未来发展规划1项目景观打造建议7商业格局1234567编号商业版块城市片区功能及业态1温州商贸城版块长安片区大型综合专业市场（建材家居、水果、汽配）2黄沙转盘版块中心片区三合片区专业市场带（建材家居、灯饰装饰）3新、老步行街版块中心片区老城商业中心（百货、超市、零售、餐饮）4凤山西路版块中心片区餐饮组团（各类餐饮）5体育场版块明月片区娱乐组团（酒吧、KTV、茶楼）6牡丹湖商圈牡丹片区未来城市副中心商业核心组团（百货、超市、零售餐饮）7明月-桂西组团社区商业版块明月片区大量新开发楼盘形成的社区商业集群（超市、生活服务、社区零售、社区餐饮）垫江城市商业版块本项目垫江城市发展已形成相对成熟的加大商业版块；

商业格局各商业版块竞争力分析项目位置垫江县迎宾大道总建筑面积28万方商业体量约19万方商业定位专业市场营销方式招商销售价格暂无主力商家佳艺美庭家居经营状况经营状况较好建材市场租金7-10元/水果市场租金5元/窗帘市场租金8元/佳艺美庭租金22元/汽车博览中心汽车博览中心窗帘布艺城建材家居中心建材家居中心建材家居中心水果市场窗帘布艺城8万方2万方1万方0.5万方水果批发中心温州商贸城版块是垫江城市规模最大的综合性专业市场，目前处于市场培育阶段具备极强的辐射与吸引力基础，未来将成为辐射整个垫江的专业市场商业格局各商业版块竞争力分析项目名称渝东建材市场项目位置垫江县迎宾大道商业体量约3万方商业定位建材专业市场营销方式租赁销售价格主力商家佳艺美庭家居经营状况经营状况较好建材市场租金15-20元/项目名称凤城广场建材市场项目位置垫江县迎宾大道商业体量约1.1万方商业定位建材专业市场营销方式销售销售价格暂无主力商家佳艺美庭家居经营状况经营状况较好建材市场租金15-20元/黄沙转盘版块项目名称建兴路五金灯饰市场项目位置垫江县老城建兴路商业体量约1.1万方商业定位五金专业市场经营状况经营状况较好建材市场租金35-40元/已发展成熟的专业市场版块、以建材、家居、五金灯饰为主，整体经营状况较好；

商业格局各商业版块竞争力分析新老步行街版块新、老步行街位于垫江城市中心，发展较早，商业环境成熟；

区域集中垫江各大知名主力店及零售品牌，城市商业中心地位较长时间内难以动摇；

项目名称西欧花园步行街项目位置垫江人民东路步行街概况西欧步行街作为垫江新的零售中心，物业条件相对较好，集中了重庆百货、国美电器、保利影院、永辉超市等知名的主力店，商业氛围和人气也仅次于老步行街，商家经营情况较好整体租金情况（月租金）180-220元/西欧步行街老步行街项目名称老步行街步行街项目位置垫江人民东路步行街概况老步行街作为垫江第一条步行街，目前是商业人气最旺的区域，集中了大量的零售商家，新世纪超市也在该区域，商圈氛围浓厚但物业老旧；

整体租金情况（月租金）240-300元/商业格局各商业版块竞争力分析凤山西路版块项目位置垫江县凤山西路经营状况经营状况较好规模体量约2万；

物业形态临街商铺沿线商铺租金40-60元/凤山西路道路两旁已形成较大规模的餐饮美食街；

已成为垫江成熟的餐饮消费目的地；

由于物业条件限制整体档次较低，以路面停车为主；

商业格局各商业版块竞争力分析垫江体育场版块项目位置垫江县体育馆经营状况经营状况较好物业形态体育馆临街商铺商铺租金4-10元/桂西大道体育馆周围，已形成了一定规模的娱乐休闲场所聚集区域已成为了垫江中档娱乐休闲消费目的地；

商业格局各商业版块竞争力分析牡丹湖商圈版块牡丹湖规划效果图牡丹湖规划效果图牡丹湖商圈项目位置牡丹湖湿地公园旁地块面积110亩容积率1.5建筑体量约11万方土地性质商业金融用地牡丹湖商圈是垫江规划的牡丹城市副中心商圈；

目前土地还处于未出让阶段，短期内难以形成竞争；

但在周边住宅开发逐渐成熟后，其商业价值将逐渐显现；

商业格局各商业版块竞争力分析明月桂西大道社区商业版块12345本案体育场序号项目商业体量1碧桂园约1.5万方2中央华府约1.7万方3松林小区约2.1万方4安置房小区约2.5万方8锦绣江都约1.2万方9本案约8.6万方合计17.6万方项目周边新开发楼盘配套社区商业具备一定体量基础；

将逐渐形成以满足区域常驻人群生活需求为主的消费中心；

除本案外，均为社区底商形态，同质化竞争严重；

商业格局各商业版块未来发展趋势序号版块城市地位未来竞争力1老城步行街城市商业中心作为城市零售中心，较长时间内难以动摇2牡丹湖商圈城市副中心商业中心价值潜力较大，但短期内难以呈现，无法产生竞争压力3凤山西路版块餐饮消费目的地n政策引导：

垫江政府规划利用明月山公园对城市休闲观光人群的吸引力，计划在明月片区打造一条特色休闲娱乐商业街，打造区域目的性消费中心。

（根据对垫江县商务局胡局长的访谈）n体量支持：

本项目持有商业面积达到6万，可形成丰都的业态聚集，将成为版块商业发展的驱动引擎；

n版块融合：

凤山西路体育场社区组团将会融合成一个及区域生活配套及聚集餐娱、休闲业态的目的性消费中心4明月-桂西组团社区商业版块社区生活服务中心5体育场版块休闲娱乐消费目的地6黄沙转盘版块专业市场带日趋成熟的专业市场带，短期内无竞争对手；

7温州商贸城版块大型综合性专业市场生活配套服务餐饮目的地休闲娱乐目的地城市目的性消费中心政策引导版块融合，明月片区将成为城市新的目的性消费中心；

本项目凭借体量优势，将成为新中心价值的驱动引擎直接销售u与现有城市商业功能版块的竞争u未来具备竞争力项目持有经营u近期在售及待售商业项目u距项目较紧，并具备一定体量基础竞争项目的界定由于本案采取租售结合的模式，在选取竞争项目时应考虑以下因素销售竞争版块项目中央华府、碧桂园、锦绣江都版块本案体量规模、业态丰富度存在较大竞争优势，周边社区商业在价值上难以形成竞争；

但由于面市时间相对较晚，面临先入市项目对客户资源的抢占；

美华钻石城碧桂园中央华府锦绣江都本项目碧桂园约1.5万方在售中央华府约1.7万方待售锦